富力地产难脱“三道红线”，产品、评级啥时能变好？
3月25日晚间，广州富力地产股份有限公司（代码02777,HK，以下简称“富力地产”）发布2020年业绩报告。
年报显示，2020年富力地产实现权益协议销售额为1387.9亿元，营业额为858.9亿元，同比下降5.42%，净利润为91.5亿元，同比下降9.38%。
每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，富力地产虽然2020年业绩平稳，降负债、促销也带来了积极的效果，但房企“三道红线”仍压在富力头上。同时，富力地产产品质量与评级机构给出下调的评级，不知能否在未来迎来改善。
降负债是首要任务
“三道红线”的重压下，降负债几乎成为大小房企的必修课。因此，房企的未来发展离不开这项指标的观察。
年报显示，2020年，富力集团透过审慎的购地策略、执行战略性的资产出售计划、以股本配售形式发行长期资本，削减债务共人民币374亿元。削减或再融资的债务包括境内债券人民币236亿元、信托及境内银行贷款人民币119亿元及离岸债券及离岸贷款人民币19亿元。
从数字来看，富力地产在降负债上，无疑是有成效的。年报显示，富力地产2020年剔除预收款后的资产负债率为76.7%，同比下降2.8个百分点；净负债率为130.2%，同比下降69个百分点；非受限现金短债比为0.40，较2019年同期提升0.03，三项指标仍全部在红线内。
据了解，富力地产的净负债显著下降的背后，离不开资产变卖和促销。
年报显示，在去年三、四季度中，富力地产已在频繁出售若干项目的部分权益。11月富力地产将广州国际机场综合物流园70%权益作价44.1亿元，转让给了黑石集团；2021年伊始，富力地产又将其持有的广州圣景地产25%股权、广州富景吉山地产50%股权、广州天力建筑工程公司90%股权质押给了广州城投。
同时，促销回笼资金也是另一种降负债的方式。据公开报道，2020年的最后几天，富力地产还曾以“25周年感恩回馈”作为主题举办员工购房活动，最低可有七五折。由于活动要求“不限套数、免费更名”，且要“一次性付款”，该活动为富力地产收获了大量回款。客户经由员工折扣进行购房，员工也因此赚得大量手续费，因此销售积极性也增高。
截至2020年末，富力的借款总额借为1597.3亿元，融资来源包括银行贷款、离岸美元有线票据、境内债券以及信托贷款，其中一年内、一年至五年内及五年后到期的分别占负债总额的40%、47%及13%，即富力地产在2021年需偿还的负债达638.92亿元，而富力地产在刚刚进入2021年后开始了频繁的巨额兑付。
据富力地产董事长李思廉称，公司目前的现金流金额达到399亿元，有信心在今年将净负债率降至100%以内。此外，截至2020年底，集团的库存现货有600亿元，未来也会积极变现，以配合降低“三条红线”，目标在未来9个月降一到两条红线，然后在2022年底将三条红线完全消灭。
有业内人士介绍，国内几大行对于“三条红线”房企的借款是较为谨慎的，尤其类似富力地产“三条红线”全踩的房企，或只能将融资希望放在信托、资管计划、融资租赁、供应链金融、发债等渠道上，而这样相应的成本也会高很多。
信用评级曾遭遇下调
虽然在积极的改善财务状况，也交出了不错的业绩报告，但富力地产多年来在暴露在公众下的形象并不漂亮，产品的品质也是投诉量不小。
每日商业报道（www.bizvcw.com）在新浪微博中搜索发现，最早有关富力地产质量投诉的内容可追溯到2010年，其被人诟病的质量问题除了房门无法关闭、与样板间严重不符、地板发霉、房屋渗水、墙纸长蘑菇等，还包括飘窗石爆裂、塑料板、泡沫代替水泥护墙、天花板脱落等直接关系到人身安全的质量问题。
据新浪财经往期报道，一位家在浙江省杭州市的业主称，他于2017年12月花了近700万购入此房，开发商称2018年7月就可以交房入住，而“交房时请验房师验房就发现了80处大大小小的问题。”由于交房时需要维修的业主过多，该业主表示，他反映的80处问题，开发商在5个月内只简单维修了三四处。
富力地产的房产遍布全国，而几乎大大小小的城市都出过类似问题。
在黑猫投诉中，关于富力地产的投诉量有35条，其中除了房屋质量问题，还有用户指出其存在霸王条款、拖欠佣金、虚假宣传等现象，目前未有一项投诉得到解决与回复。
另外，近年来，富力地产的评级报告并不乐观。2020年初，穆迪报告曾指出，2019年中国房企中信用状况恶化的有7家，富力地产就是其中之一。
2019年5月25日，穆迪发布了关于富力地产的信用评级结果。穆迪投资者服务公司已将广州富力地产股份有限公司(富力地产)的公司家族评级从Ba3下调至B1，并将富力地产(香港)有限公司(富力香港)的公司家族评级从B1下调至B2。
2020年8月31日，标普将富力地产及其子公司富力地产(香港)有限公司的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。
同一天，惠誉将富力地产的评级展望从“稳定”下调至“负面”，并确认该公司的长期外币和本币发行人违约评级(IDR)为“B+”。惠誉同时确认富力地产的高级无抵押评级为“B+”，回收率评级为“RR4”。
关于评级下调，有市场观点认为，与富力地产在2017年以199亿元从万达手中拿下77家酒店的大并购一事拖累分不开。据公开资料，富力地产在2019年前，有连续8年的现金流量为负，其中在2017年，经营现金流直接从-86.17亿大幅增长64.31%至-241.45亿。
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