杭州一口气放出万套房源 一批“千人摇”楼盘或冻结上千亿资金
杭州出台楼市调控新政前后，当地新房市场迎来一大批项目的集中入市，“千人摇”剧目再度上演。
据杭州本地一家机构最新监测数据显示，至2月2日12：00，有超过9500人登记参加滨江绿城江河鸣翠摇号，融创滨江杭源御潮府、嘉美公寓登记摇号的人数，分别超过7000人、4000人。此外，博语华庭、星创城等项目的摇号人数，也超过2500人和2000人。
由于参加摇号前要对购房者进行验资，并冻结相应资金，因此项目集中入市将冻结大量资金。杭州一家房产机构高层指出，杭州近期推出的新房房源套数过万，如按每套房参加摇号平均冻结100万元保守估算，冻结的资金预计超过千亿元。
“由于新房、二手房有明显价差，买到即赚到的心理，让不少人参与其中。一些手中有资金但没有获得购房资格的人，则试图通过不同的操作手段，能够搭上这班列车。”杭州一家房企营销总监告诉记者。
9500人摇431套千万豪宅
“2月5号出中签结果。”融创滨江杭源御潮府一位售楼人员2月2日下午告诉记者，之前如果没有参加项目组织的摇号，将不再接受报名，因为这几天来参加摇号的人实在太多了。
2月1日，御潮府刚刚结束了摇号登记工作。记者拿到的一份杭州本地机构统计数据显示，至2月2日12：00，有超过7000组人到御潮府参加摇号购房，而该楼盘此次推出的房源为378套。以此计，该项目参加摇号的购房者，中签率仅为5.4%。
公开资料显示，御潮府住宅均价约7万元/平方米，叠排均价9.6 万元/平方米；最小三室户面积约123平方米，最大的五室户面积190平方米。换言之，最小面积的一套房子总价约861万元，总价最高的约在1800万元左右。
“平均下来，一套房在一千万元左右吧。”御潮府前述售楼人员说。
不过，御潮府并不是杭州近期摇号人数最多的楼盘。至2月2日，参加滨江绿城江河鸣翠摇号的登记人数超过9500人，成为近期杭州摇号人数最多的一个项目。而该楼盘此次推出的房源数量只有431套，以此推算，该楼盘此次的中签率不到4.5%，比御潮府还要低。
与御潮府相似的是，江河鸣翠也是一个单价和总价都不低的豪宅项目。该项目售价在6.25万-6.85万元/平方米，房型在165-195平方米之间。以最低价格、最小面积计，该楼盘一套房产的最低总价，也要1031万元。
除前述两个项目，杭州不少项目，近期均出现了“千人摇”的景象。
“‘千人摇’、‘万人摇’中签率比较低的项目，多数为改善需求等高端房。刚需、刚改类商品房，则没有那么火热；虽然摇号人数也不少，但由于供应量多，中签率也较高。”中指院企业事业部常务副总经理高院生表示。
据了解，博语华庭仅推出216套房，登记摇号人数超过2500人，另一名为观品的项目，推出188套房源，登记摇号人数超过1800人，而像中梁沐宸院，中签率则相对较高：推出794套，登记人数超过2300人。
记者获悉，包括紫璋台、天空之城、万科前宸、花漾里、云帆未来社区、丹枫四季、嘉品等在内的一批项目，近期开始在杭州陆续集中放量。从这批项目入市的时间来看，刚好处于杭州1月27日升级楼市调控政策前后一周左右。
值得关注的是，为防止有人钻政策漏洞入市炒房，杭州去年便加强了对购房资格的审查力度。杭州市住房保障和房产管理局多次在官网上，对提供虚假购房报名资料人员进行了公开通报。
最近一次的通报在2020年12月25日。该局表示，经对商品住房项目摇号登记信息进行对比甄别，发现“桂语听澜轩”、“荣望轩”两个项目中有2户家庭所提供的婚姻证明、户籍证明存在虚假、失实情况。按相关规定，这2户家庭在一年内将不再受理其限购查档的申请。
预计两周内冻结资金超千亿
伴随“千人摇”的另一个现象，是一笔为参加摇号而准备的规模庞大的资金。
一位杭州地产界人士告诉记者，按杭州目前购置新房的一般流程，购房前需进行摇号，中签后再进行签约；而参加摇号前，意向购房者需提供银行存款、理财或证券账户等验资证明，公布中签结果前，这部分资金将被暂时冻结。
“每个楼盘所冻结的资金要求不一样，有的只要求冻结总房款的三四成，有的则要冻结求六成以上，还有一些成数更高。个别项目甚至一度还提出这样的要求，年纪较大的老人购房，要冻结房屋全款相应数量的资金。”高院生表示。
由于参加购房摇号的人数较多，某银行杭州分行近期还推出了验资摇号服务。在该银行杭州分行的手机海报中，列出了其中10个近期推出房源楼盘摇号的登记时间，以及与楼盘相对应的房源参加摇号会冻结的大致金额。
以融创滨江杭源御潮府为例，该楼盘摇号登记时间为1月30日-2月1日，根据房型情况，个人冻结的金额分别约250万元、500万元和840万元。据该银行手机海报，滨江观品项目所冻结资金，约在240万元-800万元之间；滨江绿城江河鸣翠冻结资金在300万元-600万元之间。
不过并非所有的楼盘，都会冻结如此高额的资金。如中梁沐宸院冻结资金约100万元-180万元；而杭房悦东方冻结金额只有45万元-80万元；杭辰万里冻结资金在45万元-90万元左右。
据杭州住房保障和房产管理局官网商品房预售审批公示，杭州1月27日出台楼市新政后，1月29日至2月1日短短几天时间里，就有14个楼盘取得了销售许可证或进行预售公示。而在政策出台前一周的1月20日至1月26日之间，有4个项目取得了销售许可证或进行公示。即在楼市新政出台前后，杭州约有18个楼盘供应上市。
“近期上市新房数量过万套，按一套冻结100万元资金估算，参加摇号所冻结的资金预计超过千亿元。而冻结资金的时间，也主要集中在这两周。由于近期新房中有不少高端项目，单价和总价都较高，因此也有业内人士预估，冻结的资金可能超过了1300亿元。”杭州一家房产机构高层告诉记者。
杭州新房再现“千人摇”，是否与市场供应有关？对此高院生指出，从当前已上市新房的情况来看，杭州市场的供应量并没有出现短缺或断档的现象。
据杭州市住房保障和房产管理局官网信息，至2月2日，杭州可售商品房数量约16.33万套，可售面积1879.4万平方米；其中住宅约8.3万套，可售住宅面积约992.3万平方米。至2月2日中午，杭州当天成交住宅套数为420套，成交面积4.74万平方米。
房贷会否进一步收紧引关注
高院生表示，按杭州目前规定，购房者在参加完一个楼盘的摇号之后，才能再去参加另一个楼盘的摇号。这使得有购房资格的人员在同一时间，只能参加一个楼盘的摇号。
“分散摇号，也有助于增加摇号者的中签率。但杭州出台楼市新政后，仍然有这么多人参与摇号，说明市场还在按此前的预期和惯性向前推进。”高院生在接受记者采访时说。
对于杭州市场依然高烧不退，中原地产高级研究经理卢文曦表示，杭州出台调控政策无疑将有利于稳定市场，但一、二手房价格的倒挂，是吸引当地具有购房资格的人不断涌入新房市场的重要原因。
“虽然刚出台了楼市新政，但市场仍延续了去年12月的交易热情。在预期没有发生逆转的背景下，房企借助市场高温积极推盘，尤其是改善类产品的推盘相当积极，而这些产品恰好是市场交易的主力。购房需求的高涨，是购房者认为市场仍会继续向上，如果这种预期没有发生改变，短时间内市场未必会降温。”卢文曦补充道。
业内人士指出，长三角、珠三角部分热点城市一月市场热度较高，楼市看涨预期不断走高。一月中下旬以来，深圳、上海、杭州等城市均出台了调控政策，通过加强限购、收紧房贷、保障刚需等措施抑制“抢房潮”，促进房地产市场理性回归。
“如果市场仍然看涨，短时间看可能有利于房产销售，但长期看未必有利。因为这样的走势，很可能引发相关部门再度出手为市场降温。”一家福建房企市场部经理表示。
中指院指数事业部研究主管程威表示，杭州此次调控力度虽然较大，但在房贷政策方面暂未明显收紧。而随着热点城市开始新一轮调控加码，接下来包括杭州等一些热点城市的市场金融监管，可能会明显趋紧。
2020年最后一天，监管机构出台了限制银行对房地产业贷款规模的新政策。在穆迪助理副总裁陈晨看来，监管机构收紧对房地产业的信贷供应，将对房产交易量产生一定影响，减缓2021年合约销售的增长。
上海一家大型房企财务负责人告诉记者，从近期政策风向看，相关部门正在加强房地产金融调控，加强对各类资金流入房地产领域的监测力度。“今年房地产信贷是否会进一步收紧，是非常值得关注的，如果房贷进一步收紧，市场热度应该会逐步降下来。”他说。
从成交情况来看，据交通银行(601328,股吧)监测数据，今年一月份30个大中城市每周平均成交面积为398.3万平方米，较上月减少约48.7万平方米。
“近期各地所出政策的针对性非常强，市场预期会有所转变，降温不可避免。另一方面，政策也保护自住客的合理需求，因此撇除市场虚火后，还原的是楼市真实需求。”卢文曦说。
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