北京预收房租不得超过3个月租金 究竟怎么回事？长租公寓怎么了？
新京报讯（记者 吴娇颖）北京住房租赁市场将迎来最严监管。记者从北京市住建委获悉，今日（2月2日），市住建委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》。
通知明确，限制租赁企业“资金池”，严禁“长收短付”，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。
新规适用于住房租赁企业分散承租他人住房，再出租给承租人居住，并向承租人收取租金的活动，即通常所说的“长租公寓”。该通知自今年3月1日起正式实施，此前已签订的合同继续履行。
焦点1
严禁“长收短付”，企业收付租金周期应匹配
去年，部分长租公寓因“长收短付”“高进低出”等高风险经营行为导致出现“爆雷”“跑路”，引起政府部门高度重视和社会密切关注。
北京此次出台新规的核心内容，就是严格禁止“长收短付”经营模式，限制租赁企业的“资金池”。
新规明确限定住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，同时，要求住房租赁企业收、付租金周期应当匹配。
此外，新规严控“租金贷”拨付对象，规定银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。也就是说，租客申请了住房租赁贷款，放贷机构可以把贷款发放给租客，也可以签订协议后直接发放给房东，但不能发放给住房租赁企业及其关联企业或利益相关方。
记者从北京市住建委了解到，此前已经预收租金超过3个月的部分和存量“租金贷”，租赁企业要建立专户逐步化解。
焦点2
押金须纳入专用账户托管，企业不能擅自动用和挪用
与租金相比，押金数额相对较小，但伴随企业经营规模扩大，同样可以形成“小资金池”。
针对押金，新规提出，住房租赁企业收取的押金数额不得超过1个月租金。
同时，要建立押金托管制度，住房租赁企业向承租人收取的押金，须通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，企业不能擅自动用和挪用。
此外，新规还明确了押金退还的期限和流程。住房租赁企业应于合同终止后2个工作日内通知北京房地产中介行业协会退还押金，北京房地产中介行业协会应在1个工作日内将押金的本金和同期存款利息退还给承租人。
据记者了解，已经预收的押金，一并纳入行业协会托管，至于押金托管的具体方式和流程，主管部门后续还会出台配套细则。
焦点3
签订房屋合同3日内要在监管平台备案
住房租赁领域矛盾纠纷多发、调解沟通不畅，也一直是困扰广大房主和租客的一个难题。
为规范市场秩序，化解租赁纠纷，此次新规从企业信息报送、租赁合同管理、纠纷调解机制等方面进行了规定。
新规明确，住房租赁企业在北京开展业务前，须向注册地所在区住房城乡建设部门报送开业信息和从业人员名单，不报送开业信息的企业不得通过互联网发布房源信息。
同时，要求住房租赁企业使用北京住房租赁合同示范文本，并在签订承租或出租房屋合同3日内在北京市住房租赁监管平台备案，对未如实备案的企业将限制其通过互联网发布房源信息。这能让房主、租客、企业各方的权利义务关系更加清晰透明，避免因霸王条款、约定不明引发后续纠纷。
在租赁房屋装修方面，新规规定住房租赁企业出资对租赁住房进行装修的，须取得房屋产权人书面同意；住房租赁企业提前解除合同的，不得收取装修费用。
根据新规，北京房地产中介行业协会还将建立住房租赁纠纷行业调解制度，并定期公布北京住房租赁企业被投诉情况，调解住房租赁企业和当事人之间的矛盾纠纷。
焦点4
符合条件的租赁企业可享受税收、金融等优惠
一系列监管新规的出台，是否会打击企业积极性，影响住房租赁行业发展？
记者注意到，在规范企业经营活动之外，大力发展住房租赁市场的政策主基调没有变。
新规对培育和鼓励住房租赁行业发展的方向进行了明确表态，北京将继续支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租，符合条件的住房租赁企业可以按规定享受税收、金融等优惠政策。
不过，住房租赁服务企业存在违法违规行为较多的，将由市住房城乡建设部门列入重点关注名单并向社会公布，提示谨慎选择；情节严重的将列入风险警示名单并向社会公布，警示重大风险；根据住房城乡建设部门的意见，市场监管部门、网信部门将分别对违规企业采取相应处理措施。
■ 专家观点
——“新规将切实保护承租人合法权益”
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，部分长租公寓企业通过“租金贷”、“长收短付”等方式形成的“资金池”，是导致“爆雷”的“罪魁祸首”。
“在租客端被过度金融化的情况下，一旦市场发生波动或企业经营管理不善，极易发生资金链断裂的情况，从而导致房主房客两端受损。”她认为，新规针对这个问题，提出了一系列针对性很强的监管措施，将有效促进市场健康平稳发展，切实保护租赁各方当事人，特别是承租人的合法权益。
——“决不能理解为把长租公寓‘一棒子打死’”
北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，近些年，住房租赁行业在政策东风与市场需求的双重驱动下，经历了一个非常快速的发展过程，在这个过程中市场也暴露出不少新情况、新问题。
他认为，在行业经历快速发展、企业探索试错、市场波动以及总结经验做法后，北京提出了一系列非常具有针对性的监管措施，可以说为长租公寓行业发展指明方向、为住房租赁企业今后的经营行为画出了边界，这也与前不久中央经济工作会提出的“规范发展长租房市场”的要求高度契合。
“新规突出长租公寓发展要合法、规范、专业，决不能理解为把长租公寓‘一棒子打死’。住房租赁企业是加大租赁住房供应，大力发展住房租赁市场的重要组成部分，所以可以肯定的是，北京依然会支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租。”楼建波说。
新京报记者 吴娇颖
编辑 刘梦婕 校对 卢茜
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