完善租赁供给缓解大城市住房难题
近期热点城市房价的连番上涨，让大城市住房问题再度引发关注，继纷纷出台严厉的房产调控政策后，热点城市最近又开始整顿住房租赁市场。
北京市住建委2月2日发布通知，明确要求住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，“租金贷”资金不得拨付给住房租赁企业等；1日晚，深圳住建局也发文直指近年来深圳租赁市场出现的“不良租金贷”、“中介哄抢房源”、“长租公寓爆雷”等问题；上海则提出加强公租房、廉租房建设，计划2021年新增供应公租房8000套，同时加强既有房源周转循环使用。
去年底召开的中央经济工作会议提出，要解决好大城市住房突出问题。众所周知，大城市住房问题的根源是房价过高，然而受高学历人口净流入、疫情后信贷宽松等因素影响，2020年国内房地产市场出现分化，深圳、上海、广州、杭州等热点城市房价在原本已高企的基础上再度大幅上涨，高比例“认筹”、“抢房”及二手房“跳价”再现。
一个城市房价过高对经济发展和人才引入均存在负面影响，例如一线城市的高新技术园区，乃高素质人才的集聚地，高新技术发展关键在于人才，而高房价成为了吸引人才的主要障碍之一。
为平抑热点城市楼市，限购、限贷等调控政策频出，上海、深圳等地也宣布增加住宅用地供应。但必须承认的是，让高学历人口净流入较多的大城市房价下降到一般年轻人能够承担，短期并不是一件现实的事。欲真正解决大城市住房问题，还得从租赁入手。
然而，长期以来中国房地产发展“重购轻租”。大城市房价一轮轮上涨后，新住民买房越来越难，租房市场却长期不规范：在大城市租房，尤其是一线城市，中介乱象，房东不愿给租客办居住证提供便利，以及提前结束合同等现象比比皆是。2020年密集爆雷的长租公寓事件，更是让年轻人在大城市租房体验不佳。
因此，解决大城市住房突出问题，规范和完善租赁市场至关重要。我们认为，要实现这一目标的前提是真正理解年轻人的需求。比如都知道增加租赁住房供给很重要，但相较于购房，年轻人租房更在意位置和通勤时间，这也是诸多郊区楼盘人才租赁房长期高空置率的原因。去年底的中央经济工作会议提出土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划。无疑，租赁住房土地供应需要重点放在市区或离核心CBD通勤较短的地区，满足年轻人的实际需求。
此外，目前租赁住房供给的主要来源仍是个人，因为政策对个人租房有征税的规定，为避税导致个人房源出租普遍不规范，很少比例的房东会通过正规手续出租然后交税，这也让租客相关权益得不到保障，“租售同权”始终是一句空话。对此，有必要通过减免个人房源出租的税费，促使租赁规范化。
此次深圳就提出了大力推进公共服务均等化、创新租赁住房用地供应与建设模式、继续盘活改造城中村、租赁税收增值税由5%降至1.5%、加大住房公积金对住房租赁支持力度等共24条细化措施。方案面面俱到，旨在一次性补齐租赁市场短板。
值得一提的是，对于中国人而言，租赁被视为一种过渡，很多人结婚生育后还是会尽可能地购房，这一惯性需求短期内难以改变。因此，完善租赁市场的同时，热点城市增加商品住房有效供给是必要的，双管齐下，才能真正解决大城市住房突出问题。
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