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和讯名家

2021-02-06 20:00:53

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　　就差那么一丢丢，重庆就可以改写尘封近30年的历史。

　　2020年国内各城市的GDP创造不可避免的受到了疫情冲击，增幅普遍走低，但横向间城市的对比性反而变得更强了，因为这种不利因素相同的大环境很是考验各城市的经济抗风险能力。在这种背景下，内地GDP第四城之争也变得异常激烈。

　　2020年，广州GDP为25019.1亿，同比增长2.7%，暂时守住了第四的席位。前三季度，重庆GDP超过广州231.24亿元，位居第四。一度让人们看到重庆赶超广州希望，虽然最后挑战失败，但也仅落后17亿左右。

　　对于经济体量2.5万亿级别的城市来说，十几亿的差距几乎可以忽略不计，重庆赶超广州似乎指日可待。对重庆来说，那将是历史性的一刻。

　　重庆GDP总量上次力压广州还是29年前。

　　在改革开放初的1978年至1990年这段时间，重庆GDP是一直高于广州的，直到1991年被广州反超，此后一直被广州力压一头到现在。2010年时，广州GDP领先重庆达2800多亿。

　　从领先到被赶超，从差距拉大到近3000亿，到一路缩小到十几亿，与广州在GDP上的几十年较量，成了反映重庆发展变迁的最真实、最显眼的草蛇灰线。

　　2020年，重庆虽没能挑战成功，但重庆全年的GDP增速还是高于广州1.2个百分点，也由此可见重庆更胜一筹的经济韧性。虽“败”犹荣。

　　从行政概念——“市”角度，重庆的GDP实力确实与广州已不在毫厘之间，但若从市场的角度，这样的对比似乎有失公允，因为重庆实在太大了。行政管辖面积8.2万平方公里，相当于台湾省+海南省+北京市的总和；

　　所以，不妨将重庆市看作一个省，将重庆主城区9区，或者去年扩容后的21区，看作省会——即狭义上的重庆市，再去看看重庆（于重庆下面区县人而言，“重庆”二字的含义也是仅限于主城区）的实力。

　　数据显示，2020年重庆主城9区（5500平方公里左右）的GDP为9867亿、常住人口885万人。经济实力和常住人口规模大致和佛山或东莞相当，若单论重庆主城区，算是一个强二线城市，但与广州仍有相当大的差距，也不及郑州、合肥等中部省会城市。

　　2020年5月，官方宣布重庆由主城9区扩容至都市区21区；

　　由此，重庆主城区的面积增至2.87万平方公里，相当于两个北京市。2020年，重庆都市区21区的GDP为1926亿、常住人口约为2072万。此番扩容，相当于再造了一个重庆。

　　都市区概念下的重庆，GDP总量与苏州相当，但常住人口是苏州的2倍，面积更是苏州的5倍多。

　　所以，从绝对GDP实力上看，重庆虽有与广州、苏州等大佬扳手腕的实力，但掰开来看，重庆GDP的质量密度还远远不够，仍有较大的精进空间。

　　于重庆而言，未来仍然值得看好。

　　因为重庆的一些独特优势是广州、苏州、东莞等所不具备的。别的不说，就说老爸每年发的大红包，就足以让其他城市羡慕妒忌恨了。

　　2019年，广州创造的税收高达4639亿，是重庆的1.6倍。同期，广州公共财政收入为1325亿，反而不及重庆。

　　这背后反映的地方税收留存比例的巨大差异，如广州税收留存比例仅为：28.5%，而重庆则高达55%，成都虽比广州高点，但也只有37.5%，宁杭则为51.7%、苏州54.6%，也都低于重庆。

　　除了隐形福利外，重庆每年还从“老爸”那里领取了大量“补贴”。

　　如近8年，重庆收到的来自中央的财政转移支付就高达万亿。要知道，广州过去十年的卖地收入也不过如此，更是抵成都卖地十多年。

　　在可预见的未来，这些明着暗着的红包仍将持续下去，而这也是重庆较于其他城市的一个独特优势。

　　由于不用担心钱，重庆可以放开手脚大搞城市建设，过去重庆十年基建投资约4.2万亿，比上海GDP还要高。2019年数据显示，当年广州固定投资为7462亿元，重庆则高达1.97万亿，占同期GDP的85%以上。

　　现阶段重庆经济的快速发展，某种程度上，也可以说是由投资驱动的。

　　其实，固定投资大并不可怕，真正怕的是没钱或超出能力举债来搞城市建设。一方面，固投本身就能拉动GDP和就业；另一方面，由投资带来的基建设施改善，及产业升级和工业强化，又为未来的经济打下了基础。

　　这在重庆已有的发展逻辑中，已得到印证。这些年，重庆的汽车业、电子信息业已走在全国前列。在渝新欧和笔电等产业拉动下，进出口激增。重庆与广州的进出口差距，已由2007年的10倍缩小到2019年的2倍左右。

　　另一方面，重庆整体的城镇化率仅为66.8%，仍有较大的提升空间。

　　所以，未来重庆的发展仍值得期待，不过考虑到重庆疆域较大，城市发展增量蛋糕的分配不会雨露均沾，而是会向一些重点区域倾斜。未来几年，重庆享有重大发展红利的区域或板块就藏在官方刚发布的“十四五规划”和“2035年远景目标”中。

　　从规划带动产业、产业凝聚人口、人口影响房价的逻辑去看，买房尤其是投资性买房理应紧跟这些区域板块走。

　　在展开区域板块的分析之前，先看下重庆楼市整体的一个情况（注意，下面涉及到的区域范围限于重庆主城9城区）

　　锐理数据显示，2020年重庆主城区商品住宅供应量1928万方、成交量1902万方，看似供需平衡，但较于2019年均出现20%的跌幅。这里面既有疫情原因，但显然又不止疫情因素。

　　如下图，重庆主城区的商品住宅供给、成交量已连续三年大降，成交量更是自2016年以来首次突破2000万方。考虑到重庆主城区楼市调控尺度相对宽松，这种持续性的供应、成交双降，且在双降过程中，持续性的供大于求，释放的信号值得注意。

　　近两年商品房住宅供应面积的减少，主要原因是“面粉”（2018/2019两年土地成交量较于往年大幅收缩）供应减少。

　　需求的持续性萎缩，怕是只能从全国炒房团退去，市场慢慢恢复到真实需求去解释了。能反映这种需求回归另一个现象就是二手房成交量，贝壳数据显示，2020年重庆主城二手房成交量12.9万套，较于2019年的13.85万套，下滑7%。

　　至于房价仍在缓慢爬升，可以从产品成交结构上找出解释，见下图，在重庆主城商品住宅量缩价涨的近两年，其单价较高的洋房产品成交占比明显攀升。

　　所以，较于亮眼的经济，重庆这两年的楼市是有点不温不火，乃至偏冷的。

　　另一方面，不管是新房市场，还是二手房市场，都是不缺供应的。数据显示，截至2020年底，重庆主城区商品住宅去化周期8个月，看似库存压力不大，但也应看到，2017/2018两年库存去化周期分别为2.6个月、4.2个月，2019年底时便已上升到7个多月。

　　可见随着需求更大幅度的下滑，重庆主城楼市进入高库存周期通道。考虑到2020年出让土地建筑体量大幅反弹至2000万方以上。今明两年，重庆主城楼市基本是不存在供给短缺的。

　　二手房方面，也维持着一个天量供应。

　　数据显示，过去二十年，重庆住宅累计开工面积达6.37亿，这个数据是很恐怖的。2020年，重庆二手房挂牌量一度达17万套，位居新一线城市之首。巨大的卖盘量，也成了压制重庆二手房价格的秤砣。

　　宏观面，重庆有着蓬勃向上的经济，及较大的城镇化率提升空间；微观面，重庆楼市又不缺供给，且需求量能退潮。在这些矛盾的要素相互作用下，未来的重庆楼市更多是结构性的板块行情。

　　换言之，蛋糕是属于那些享有官方规划利好、有增量资源导入的板块的。因此，重庆官方在未来五年要重点发展那些区域/板块，对买房就显尤为重要。

　　二手房市场，若你是风险厌恶者，可重点关注重庆主城区的“两江四岸”。

　　在官方刚公布的四十五规划建议中，未来5年，重庆中心城区的发展策略是“瘦身健体”，重点打造的功能板块有长嘉汇、广阳岛、科学城、枢纽港、智慧园、艺术湾等。

　　其中，以长嘉汇为中心的两江四岸可谓重庆主城中心的中心，不仅发展成熟，配套完善，还享有绝佳的江景资源。

　　在去年5月重庆主城都市区扩容后，两江四岸核心区被明确为重庆城市发展的主轴，展示城市形象的“客厅”和“窗口”。

　　据悉，两江四岸核心区由包含长江、嘉陵江交汇区域的朝天门—解放碑片区、江北嘴片区、弹子石—龙门浩片区围合而成，总面积16.2平方公里。

　　目前，重庆全面启动两江四岸核心区整体提升工作，两江四岸核心区即将迎来“蝶变”升级。随着日后改造成果的兑现，两江四岸的房产价值（无论是居住价值还是投资价值），无疑会进一步凸显。

　　一手房市场，可重点关注二环内外的热点板块。当下重庆主城楼市的市场成交热点主要集中在西边、北边及南边。

　　不过，从重庆发展主方向、重庆人的迁徙路径及认知偏见看，可重点关注西边的西永-大学城板块，和北边的蔡家、中央公园、复兴等板块。

　　其中，西永-大学城板块，既享有西部（重庆）科学城的超级利好，也位于成渝融合的主轴线上。

　　科学城于重庆的重要性更是自不待言，其不仅在被国家领导人点名（2020年1月初的中央财经委员会会议，对成渝地区推进科技创新提出明确要求，指出要支持两地以“一城多园”模式合作共建西部科学城），在“十四五规划”建议中也是单独成篇。

　　优化学科布局和研发布局，争取国家重大科技项目、大科学装置和国家实验室等落地，吸引高水平大学、科研机构和创新型企业入驻，推动中国科学院等在重庆布局科研平台……加快建设成渝综合性科学中心，打造全国重要的科技创新和协同创新示范区……强化各类科技园区支撑作用，推动全域协同创新发展。

　　随着政策红利和增量资源的源源不断地注入，未来几年，西永-大学城板块，仍将是重庆楼市的当红炸子鸡板块。

　　市场力量下，重庆发展重心一路向北，则是重庆本地人十几年来的共识，人和财富也确实是在逐渐的往北迁移。既有惯性下，这种局面仍将持续。

　　反观南边，即无“有形之手”画圈形成重大政策性利好，也不受“无形之手”待见，几乎是被新老重庆人遗忘的角落。

　　虽然现在南、北都在放量，但站在未来看，蔡家——中央公园——复兴等板块领衔北边显然比花溪——龙洲湾——界石，更有看头。

　　其实，不管是房价水平，还是二手房交易格局都已反映了出这一点。如下面两张图，南边二区（巴南、大渡口）成交均价是重庆主城九区中最低的，虽然巴南区的新房成交量不弱，但二手房成交量占比却仅有6%，大渡口仅有3%，两区加一块还不到10%。

　　二手房市场“肚大口小”的格局，显然不利于房价表现。

本文首发于微信公众号：大胡子说房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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