2020年房企利润下滑之谜
经济观察报 记者 田国宝 截至2月3日，A股和H股上市房企有65家发布了业绩预告或业绩快报，其中净利润同比下滑的有44家。
利润下滑的房企中，有一半以上的房企归因于新冠肺炎疫情影响，比如净利预计下滑45%-60%的首创置业，即认为，疫情导致开发进度延迟及房地产调控政策是利润下滑的主要原因。
一部分房企认为，售价不及预期和物业减值是造成利润下滑的主因，其中金茂最为典型，根据公告，其2020年全年净利润同比下滑40%-50%。
还有一部分房企利润下滑是由于业务转型，房地产收入减少造成的，这种情况主要集中在中小房企，最近两年，这些房企开始酝酿转型，奥园美谷、荣丰控股(000668,股吧)、中房股份(600890,股吧)、中体产业(600158,股吧)等即是典型企业。
整体来看，大中型房企盈利状况普遍好于中小房企，44家利润下滑的房企中，有21家降幅超过100%。除了泰禾的销售额曾出现在第三方千亿榜单上，其他均为百亿级别的中小房企。
截至2月3日，有8家销售额过千亿的房企公布2020年业绩预告，除了中国金茂和绿地控股(600606,股吧)利润下滑外，其他房企利润均实现不同程度的上涨，阳光城(000671,股吧)、融创、滨江和中南建设(000961,股吧)的上升幅度将超过30%。
利润下滑
2月3日，首创置业公布2021年1月销售额，单月销售43亿元，与上一年基本持平。值得关注的是，1月销售额中，北京占比34%，而2020年销售额中，北京占比39%。
1月底，首创置业发布2020年业绩预告，归母利润同比将下跌45%-60%，这已经是首创置业净利润连续四年下滑。
2019年，首创置业净利润是13.16亿元，照此计算，2020年净利润预计在5.3亿元-7.2亿元左右，创下十年来新低，甚至低于2020年上半年的净利润。
首创置业将利润下滑归因于疫情影响，导致房地产开发进度延迟、一级开发节奏放缓、奥特莱斯业绩下滑，以及北京和天津等地受调控政策影响，商品房销售速度减缓，部分项目毛利承压，导致净利润下滑。
一位接近首创的人士表示，2016年、2017年首创置业拿了一部分高价地，这部分土地入市后，售价并没有达到预期，成为近年利润下滑的主要原因，尤其是在大本营北京的土地，部分甚至亏损销售。
比首创置业稍早，1月25日，中国金茂发布2020年业绩预告，称2020年全年净利润将下滑40%-50%。2019年金茂净利润为64.5亿元，照此基数，2020年净利润预计在32亿-38亿元。
金茂在公告中称，2020年物业交付收入同比增长40%-50%，利润下滑主要因为调控等原因，房地产项目售价不及预期以及物业减值所致。
在已经公布2020年业绩或业绩预告的65家上市房企中，有44家净利润下滑，占比超过三分之二。其中包括泰禾、海航基础(600515,股吧)、新华联(000620,股吧)等发生流动性危机的房企，均出现较大幅度的亏损。
近年，随着房地产行业和市场变化，一部分中小房企开始纷纷酝酿转型，逐步脱离房地产业务，将非地产业务作为主业。有一部分房企称，利润下滑主要因为房地产收入减少或当期没有结算导致。
利润下滑背后
销售价格难以覆盖各项成本是造成部分房企利润下滑的重要原因之一。
自2016年以来，首创置业在全国累计获取70多宗土地，总拿地金额在1100亿元。从拿地金额来看，北京市场占到41%。也就是说，五年来，首创置业将四成的拿地资金投在了北京市场。
2017年下半年，首创置业联合体先后在大兴瀛海和亦庄各获取一幅土地。其中瀛海地块拿地金额接近48亿元，楼面价达到了3.59万元/平方米，亦庄地块成交价71.65亿元，楼面价3.94万元/平方米。
两个项目售价均在5.3万元/平方米以内，其中瀛海项目的地价售价比为69%，亦庄项目这一比例达到了75%。如果项目销售过程中进行打折等促销活动，这一比例将更高，而地价售价比数值越高，意味着项目利润越少。
2019年首创置业在北京石景山西黄村以49.5亿元获得一幅限竞房地块，楼面价4.3万元/平方米。北京住建委数据显示，该地块开发的住宅平均成交价为6.12万元/平方米，地价售价比同样超过70%。
2020年1月，首创置业再次以29.8亿元底价在西黄村获得一幅不限价地块，楼面价为2.5万元/平方米。一年时间过去了，该项目仍没有入市。
同样没有入市的还有天津红桥区西青道地块，2017年7月，首创置业以14.5亿元拿下地块，楼面价超过3万元/平方米，周边新房价格均在4万元/平方米以内。虽然项目在2019年就拿下预售证，但一直没有公开对外销售。
对首创置业来说，更难的是北京朝阳孙河地块，2018年1月，首创置业及联合体先后以95亿元总价获得孙河两幅土地，楼面价分别为6.1万元/平方米和5.7万元/平方米。两幅地块均为限竞房项目。
两项目售价为6.85万元/平方米和6.89万元/平方米，地价售价比分别达到了90%和83%。这意味着，加上建安、融资、销售等成本，这两个地块盈利空间极为有限。
从历年首创置业拿地和销售情况来看，2016年和2017年的当年地价售价比分别达到了95%和98%。彼时，国内多数城市房价处于上行过程中，基于对未来房价预期，获取高溢价土地的房企并不在少数。
2018年和2019年，首创置业地价售价比连续两年下降至43%。同期拿地销售比也从47%下降到29%。2020年首创置业拿地总量大幅度减少，拿地销售比仅有10%，但地价售价比再次放大到75%。
上述接近首创置业人士表示，利润空间较小甚至亏损的项目，一部分是基于对未来预期乐观判断获取，但也有一部分是被动获取。由于首创置业整体盘子小，无法通过区域布局来平衡单体项目利润，造成整体利润下滑。
在2020年净利润下滑的房企中，拿地成本高是最为重要的原因之一。尤其是北京、天津等北方重要城市，2020年受疫情等因素影响较大，整体市场与长三角、珠三角形成鲜明对比，部分城市新房降价促销较为普遍。
一位TOP10房企的营销负责人告诉经济观察报，为了实现全年回款任务，2020年，其公司在天津、郑州的多个项目以低于获取成本的价格进行销售，“有五六个项目，单个项目亏损在2亿-5亿元不等。”
地价和房价
土地是房地产最大的成本之一，从北京、天津、深圳、广州、上海、杭州、重庆和成都等8个城市5年情况来看，大多数城市土地价格和房价保持一致的节奏。
北京和天津是环渤海区域最主要的两个城市，Wind数据显示，从2016年到2020年，北京商品房价格从3.4万元/平方米上涨到4.85万元/平方米，商办和住宅用地成本从1.74万元/平方米涨到2.85万元/平方米。
从这些数据不难发现，北京土地价格涨幅稍高于房价，地价售价比五年涨了9个百分点至59%。北京也是8个城市中地价售价比唯一超过40%的城市。
多个房企的人士曾表示，从商业角度而言，在北京做开发的投资回报并不高，一方面源于人口流出，常住人口减少；另一方面在于地价太高而终端售价限制太严格。
与北京相比，2016年天津地价售价比一度高达77%，但此后逐渐下降。2020年，由于土地成交金额大幅减少，天津土地平均成本也降了300元/平方米，地价售价比下降到38%。
2016年上海地价售价比是40%，此后一直徘徊在20%左右，2020年重整提升后，也不过23%；杭州地价售价比一直很高，过去一直维持在50%左右，2020年也下降至37%。近年长三角成为房企最重要的业绩和利润来源地。
地价售价比较高的还有广州，过去三年一直维持40%以上，2020年这一比例降到35%。相比较而言，深圳的地价售价比一直很低，2017年以来一直在40%以下，2020年更是进一步降至26%。
与炙手可热的三大都市圈相比，地处西南的重庆和成都一直被认为是房地产价格洼地，土地价格更是让众多开发商兴奋。从2016年到2020年，重庆房价差不多翻了一番到1.4万元/平方米，成都同样接近翻番至2.2万元/平方米。
但从地价售价比来看，重庆和成都一直低于40%，2020年重庆是29%，成都是28%。最近几年，成都和重庆凭借经济和科技发展潜力及人口吸引力成为众多房企重点拓展区域。
从40家主要房企来看，当年地价售价比大于40%的房企达到32家，其中建发、蓝光等房企的这一数值超过80%；合景泰富、首创置业、佳兆业等房企的地价售价比也超过70%；远洋、首开、正荣、禹洲等房企在60%以上。
万科、恒大和碧桂园等龙头房企的地价售价比普遍保持在40%左右。龙湖、金茂、新城、华润置地等房企也保持在40%左右。荣盛、雅居乐、世茂、绿地等都在30%左右，而华侨城仅有15%。
值得注意的是，拿地售价比高并不意味着房企拿错地或拿了高价低，也有调整区域布局的因素。比如，房企将布局从三四线向一二线城市转移，土地成本将大幅上升。
另一种情况是，部分房企暂停在三四线城市拿地，导致全年拿地主要集中在一二线城市，整体拿地成本也会大幅上升。相反，地价售价比低也并不意味着未来盈利空间大，比如华夏幸福(600340,股吧)这一比例一直都很低，但依然会发生流动性危机。
上述TOP10房企营销负责人表示，虽然有部分单体项目出现亏损，但由于布局较为分散，对整体营收和利润影响很小，其所在公司2020年营收增幅预计在50%左右，净利润增长将超过30%。
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