动真格了！深圳再出大动作，终极目的降房价？
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以前深圳人想买房，
有钱就完事了。
但现在.......
你不仅要有钱
还得有名额
甚至还得有——
足够长的社保
社保要多长，23年！
昨天，万众瞩目的网红盘沙井海岸城公布了认筹入围名单，入围的购房者中，最低社保缴纳月数为278个月，相当于得买够23年的社保，即便是夫妻无房购买，也要各自11年社保。
唉，人生有多少个23年？
又会有多少人能在深圳交得起这23年社保？
不用猜都知道，能交得起这个社保的，基本都是老深圳土著。
现在这世道，年轻人想在深圳买新房，根本没办法和老深圳人拼。
买不了房怎么办?
去租房！
深圳就是这样，让你绝望的时候，又会给你点希望。
2月1号，深圳住建局起草了《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》并面向社会征求意见。
文件对租赁市场的内容概括起来就是四个字：租售同权
“买不了房就租房，租房买房都一样。”
这真是个美好的设想，
但在被深圳楼市无数次“棍棒教育”之后，
还能信吗？
深圳提租售同权，也不是第一次了。
早在2017年，深圳就作为首批开展住房租赁试点的地区，开始大力发展租赁市场。
但这些年，在租售同权这个问题上，深圳完全失去了深圳速度。
最核心的原因就在于，租售同权不仅关系到租房者的利益，同时也涉及有房者。
某种程度上，租购同权背后的难题其实在于解决有产者和无产者之间天然存在的矛盾。
特别是在深圳这个城市，这个矛盾在不断放大。
因为，资源极其有限。
大家都要，但根本不够分。
住房供应稀缺、居住用地紧缺、学位紧缺......
一堆人分一小块蛋糕 = 无产者没戏。
在此之下，推动租售同权，就意味着要实现资源共享。
资源共享，对于租客来说很爽！
但另一边，对于购房者而言，买房却越来越不合算。
因为，租房者和购房者，付出的成本不同，一旦同权同利，购房者的回报率明显不如租房者。
打购房者一巴掌、给租房者一颗枣。
是租售同权这枚硬币的两面。
需要仔细平衡和考量。
但对于深圳而言，现在已经到了顾不上得失的紧要关头。
因为在深圳，房价上涨成为家常便饭，价格一天变一个脸，一天涨成一个价。
租售同权、削弱购房需求，成了解决问题的答案。
租售同权，到了必须要派上用场的时候。
这是为什么深圳最近又开始频繁提及租售同权的原因。
回到文件本身，这一次文件内容其实提到有四点我认为对租售同权会有很大影响。
我依次具体说说我的看法。
第一点：租房积分入户
文件中提到：租房积分入户政策与购房享有同等待遇。
租房也可以和买房一样积分入户，这相当于放松了入户条件。
但关键不在这，而在于落户之后的买房要求。
如果以享受同等待遇为基础，不设置任何额外条件的话，意味着非深户租房积分只要达到标准落户，它就和深户社保要求一样，只要交36个月社保就能买房。
36个月，相当于只要3年社保，而在此之前，非深户要买房，得要5年社保，也就是60个月社保。
也就是说，降低落户门槛等同于降低买房门槛。
这极有可能会增加未来持有房票的人数。
入了户有了房票的租户，还愿意继续租房吗？
租房需求变为买房需求，有足够的住房供给吗？
那些外地投资客，如果钻空子以租房入户的方式拿房票，之后又会怎样？
不敢想不敢想……
租房入户，听起来不错，但具体还需要后续合理细致的政策安排和执行。
第二点：优化租赁住房积分入学政策
优化这个词，字眼很温和，意味很深长。
现在深圳其实已经在执行的租赁住房积分入学。
但因为深圳的学位紧缺，租户的积分，相对买房者的积分而言，呈明显的阶梯式分布。
盐田区义务教育阶段学校申请人入学积分表
就拿盐田区的积分入学政策来说，非深户在学区租房只能有70分，而只要有房，至少都有80分。
未来要实现租售同权，真正意义上消除差别，在积分问题上就需要一视同仁、雨露均沾。
所谓“优化”，
意味着这10分的差距得抹平，租户积分和购房者积分要一致。
同时也意味着这一个涉及众多群体的变动，将考验政策部门平衡各个群体利益的能力。
在学位问题上，文件中其实也提及到了要增加学位。
增加学位供应，确实对实现租房积分入学会有很大帮助。
但我认为，那些好学区的租房房源，受供应量的影响会很小，而且随着租房入户和积分入学的推进，更多人参与竞争，租金上涨也不无可能。
这个时候，更需要的是对租金的监管和调控，打击过高的价格破坏租房市场。
第三点：商办改租赁
根据前瞻产业研究院的数据，深圳市第二季度优质写字楼空置率和优质零售物业空置率分别为20.9%和4.2%。
在空置率较高的情况下，推动商办改租赁的动力会更强，可改造的空间也更大。
很多人都会担心，租房和购房同权同利，会使得租金大幅度上涨，变相成为又一个敛财的资产。
从这个角度上说，加大力度改造，提高租房供应，一定程度上对压低租金有帮助。
而且，商办改租赁比较好推进，涉及到的利益群体较少，只需要具体在行政执行层面有序推进，对实现租售同权也有利。
第四点：实行租房登记，推行租赁合同网签备案
这一点好处在于，能够让租房行为和租房交易更加规范化，同时能够更好地掌握租房信息。
但深圳的租房结构很复杂，那些农民房、城中村里的租房交易如何覆盖，是一个大问题。
而且，只要不强制，房东谁会愿意做备案？
租户的租房行为如果只是短期行为，是否也要做备案？
所以，还是那个观点：想法很好，具体如何操作很复杂、很棘手。
而这，也是整个深圳推进租售同权最大的问题。
最后，讨论一个大问题
租售同权，能够真正解决深圳当下的楼市现状吗？
我认为，不能从根本解决。
因为，现在深圳的问题，根在于住房供应。
租售同权，可以在一段时间内抑制买房需求，但不可能消灭需求。
买不了房的人，短期愿意租房过渡。但长期呢？
深圳人真的一辈子甘于租房吗？
很多外地来深圳的人，如果真的买房无望，它完全可以选择其他城市、甚至是回老家。
愿意留下来租房的人，多少都有买房打算。
因为租房相对于买房而言，换房的周期短，风险也会更大。
我想，在人们的观念中，要真正用租房完全代替住房，很难。
因此，我不认为实现租售同权，就能解决所有问题。
深圳楼市是一个神奇的市场，千万别把租售同权当作包治百病的仙丹。
更何况，
租房市场的改革需要面临很多执行上的问题，
实现租售同权本身也是一个长期过程。
深圳现在，更急迫的是提高住房供应。
相比租售同权，住房供应的增加，药力更猛、效果也更佳，
真要形容的话，
增加住房供应就是雪中送炭，
租售同权只是锦上添花。
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