变革时期 融创为什么能够在这一轮检验中熠熠生辉

  疫情影响之下,中国房地产还是表现出了强劲韧性:2020年度17.6亿平米销售面积与17.36万亿销售额,双双刷新历史记录,同比分别上涨2.6%和8.7%。

  但在整体向好的局面下,市场仍呈现出了明显的分化特征,优质企业在这一轮的“检验”中表现反而熠熠生辉,比如,融创。

  2020年度由于三道红线的突然而至以及疫情黑天鹅的叠加影响,行业迎来深刻变革期,“调整”成为企业年度关键词。但在此阶段,融创不仅实现了稳健增长,还凭借过硬的“功底”进入了一个全新发展阶段。在业内人士看来,业绩稳健、资本结构优化、抗风险能力强劲、管理精细化的融创,已迈入新的发展阶段,未来将获得更多的发展机遇和竞争优势。

  01

  盈利预喜 连降两档超预期

  还记得2018年在业绩实现大增的同时,融创展望未来时表示,要在坚实的优势平台上实现高质量增长。朝着目标坚定前进,不论在市场平稳期还是波动期,融创都获得了高过预期的表现。尤其是在充满不确定性的2020年,更是展现出了超强盈利能力。

  融创近日发布正面盈利预告显示,2020年归母净利润预期较上年度增长超过35%。增长原因主要源于物业销售交付面积增加,以及股权投资产生的金融资产公允价值变动收益所致。在近期已披露的房企中,超半数企业发布盈警公告。融创中国的盈喜体现出其持续提升的综合竞争力优势正充分在业绩上得以彰显。

  与此同时,融创中国的资本结构持续优化。公告显示,截至2020年底,融创中国净负债率预计降至100%以下,非受限现金短债比大于1,剔除预收款项后的资产负债率低于80%。据此,融创已经符合了央行“三道红线”融资新规中的两条,超预期快速降两档至黄档。

  融创的降杠杆速度快于预期,瑞信在最新的研究报告中分析主要有三个原因:第一、2020年销售回款大幅提高;第二、拿地速度放缓;第三,公司通过分拆物业管理公司上市。

  基于业绩增长的可预见性以及降杠杆立竿见影的效果,资本市场给予积极关注。花旗、摩根士丹利、摩根大通、瑞信、中金、海通等20多家国内外投行密集发布研报,给予公司正面评价。

  摩根斯丹利分析认为,融创从“三条红线”政策规定下的红档降为黄档,意味着该公司的总债务规模每年可以增加10%,为未来的拿地和销售的增长提供了空间。预计融创2021年度销售增长为10%。

  而从最新的发债情况看,融创融资成本进一步降低。公司于2021年1月21日发行2笔美元债,合计规模达11亿美元,其中3.25年期规模为6亿美元,利率5.95%、5年期规模为5亿美元,利率6.50%。

  融创表示,本次发债所得资金,将用于提前赎回2022年2月到期、票面利率7.875%之美元债,预计本次赎回后,公司债务结构将得到进一步的优化,融资成本也将持续下降。近年来,融创美元债成本持续稳定降低,本次发债更是创其历史规模最大、利率最低双纪录,也直接反映了融创中国近年来越发均衡、稳健的发展正在获得国际资本市场越来越多的认可和支持。

  02

  内生增长持续兑现

  融创短短时间降杠杆“惊艳”市场,其实主要得益于企业多年来战略目标清晰以及降负债目标坚决。

  融创一直被行业誉为“节奏大师”,即精准把握行业周期机会,“该出手时就出手”,因此才得以迅速成为行业龙头,实现令业界羡慕和钦佩的好成绩:上市11年间,融创土储增长33倍,销售额增长77倍,市值增长14倍。

  尤为令人称道的是融创在土地市场的节奏把控。尤其是2016/2017这两年,在钱和地都便宜的时期,融创抓住窗口期积极扩储,成功进入了多个高能级城市。根据公司2020年中报,融创拥有确权土储总货值约80%位于高能级的一二线城市。手中有粮,心中不慌,规模土地有力保障了企业市场规模的稳步提升。随着融创的品牌定位在2020年升级为“美好城市共建者”,更加明确了融创城市深耕的定位和优势。

  跨周期拿地的拿地方式,给融创带来的好处是,土地价格成本降低,利润空间大大提升。

  一切按照自己的节奏前行,持续向好。但在2019年,在外界还未反应过来的时候,融创的节奏突然变化了。这一年开始,融创从容放缓拿地节奏,调整融资结构,负债率水平显著下降,降低融资成本。2020年以来,局部热门区域、城市的土地市场火热,土地成本攀升高位,融创持续保持谨慎的投资策略,2020年共拿地 1304 万平方米,同比下降 34%;拿地总金额为 695 亿元,同比下降 30%,兑现了严控拿地的发展战略。

  上述动作是融创基于对宏观经济和行业发展的判断,做出的执行。融创开始转变发展思路的逻辑是,房地产进入精细化管理时代,向管理要效益是根本之道,所以持续降杠杆的同时,最重要的是要追求内生增长。而这也为融创连降两档打下了坚实基础。

  融创的战略优势还体现坚持高端精品产品路线。多年来的产品精细化运营不仅为融创带来持续增长的规模业绩,还树立起了良好的市场口碑和行业地位,各大产品力榜单上,都能看到融创的身影。2020年,融创获得亿翰智库《2020中国房企超级产品力TOP100企业研究》等评选中荣获产品力第一。

  由此,全方位的综合管理和精细化运营,均标志着融创进入了稳健增长的新阶段,企业有着极强的抗风险能力。

  03

  地产+战略优势日益凸显

  在经营好地产业务的同时,经过多年的精细化运营,围绕着投资消费升级逻辑的融创“地产+”六大产业板块也在稳健发展。

  融创的多元布局清晰而有逻辑,集团下设融创服务、融创文旅、融创文化等多个下属产业集团,业态涉及物业、文旅、文化、会议会展、医疗康养等众多板块。根据和讯房产统计的房企近四年多元化占比收入情况,融创在龙头房企中排第一位。

  截至目前,融创服务已于11月19日正式登陆港股,并获得了包括腾讯、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本等“豪华基金”作为基石投资者,显示出拥有强大母公司优势、具备行业整合能力和核心竞争力的龙头企业必然能够获得投资者长期看好。截止目前,涨幅已超过100%。

  融创文旅板块也开始对公司带来稳定现金流及业绩支持。截至目前,融创已经布局13座文旅城,5个旅游度假区,50余座乐园、近90个商业,近150家高端酒店,是中国最大的文旅产业持有者及运营商,具备设计、建设、运营的完整体系能力。2020年8月25日还首次推出线上平台——“融创文旅俱乐部”,通过整合资源、聚合流量,实现更高效的资源优化整合与配置,在产业端形成联动效应。上线四个月之后,小程序会员数在2020年底突破千万大关。

  融创在地产相关领域的战略投资也十分独到,金科股份(000656,股吧)和贝壳找房等,都持续为融创贡献了优异的财务与现金流回报,也充分体现了融创对投资对象及投资节点的精准把握,证明了融创在产业链与社区相关领域战略投资的前瞻性眼光与判断把握能力。

  日前,融创中国董事会主席孙宏斌也已开启新一轮股份增持。去年底至今年初,一周之内,孙宏斌三度增持融创中国股票,总斥资1.5亿港元,累计达564万股。孙宏斌接连增持融创中国股份,彰显出对公司长期发展能力的信心和公司股票投资价值的认可。

  业内人士预测,未来随着融创的战略优势日益凸显,其发展预期具备更高确定性。

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(责任编辑:张洋 HN080)
本文来源: 每日商业报道 文章作者: 和讯名家

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