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和讯名家

2021-02-19 12:01:14

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2020年末2021年初，上海看涨的二手房房价成为市场焦点，两周内房子售价调高120万元、1小时内房价跳涨40万元等。

不过，即便是在上海，这样的热闹也并不具有普遍性。有专家指出，上海是局部热，不是普遍热，也并不是所有二手房房价都出现如此涨幅。

这一说法在上海松江泗泾得到了验证。据房天下研究院发布的数据，2020年12月，上海二手房参考均价59981元/平方米，环比11月上涨0.73%；其中松江泗泾二手房参考均价35008元/平方米，环比11月下降0.32%。

为何在上海楼市热闹之时，泗泾楼市未见明显升温？春节期间，“留沪过年”的记者趁着假期前往泗泾一探究竟。

价格“洼地”

2013年，刚结婚不久的郝女士在松江泗泾购入了在上海的首套住房。总价低、交通便利，是其选择这里的关键因素。

公开信息显示，泗泾距离城市中心人民广场约25公里；而轨交9号线二期的开通则将泗泾与七宝、漕河泾、徐家汇(002561,股吧)等地串联起来，“30分钟到徐家汇”成了吸引购房者的宣传点。同时，远低于市区内的价格，让九亭、泗泾成了刚需释放的集中地。

郝女士选择的祥和公寓距离泗泾地铁站步行6分钟，2013年时，其以每平方米逾1万元的单价购入了一套约130平方米的住房。如今，7年过去，郝女士的这套房仅涨到每平方米逾3万元。增长态势自然完全无法与“半个月内总价上涨百万的房子”相提并论。

房天下数据显示，2020年9月至2021年2月，泗泾二手房成交均价仅从3.43万元/平方米增长至3.61万元/平方米，增幅约为5%。而与泗泾相距仅一站地的九亭，房价则明显高于泗泾，同期，九亭板块的二手房成交价从3.78万元/平方米增长至4.15万元/平方米。

事实上，一直以来，泗泾被认为是介于九亭、佘山之间夹缝求生的板块，是松江的“房价洼地”。

不过自2014年以来，泗泾板块内新房崛起，一度成为松江热门区域。数据显示，2015年-2020年间，泗泾的新房供应在万套以上，新房均价也从2005年的仅2.4万元平方米一路上扬，至2020年突破4万元/平方米大关。

2016年5月，格力地产(600185,股吧)、融创还曾分别以19.65亿元的总价、30.05亿元的总价拿下泗泾两幅地块，成交楼板价分别约为3.77万元/平方米、3.83万元/平方米，成为双子“地王”。同期，泗泾新房价格约在3.5万元/平方米左右。

尽管热度一度升高，目前泗泾的房价依然低于紧邻的九亭。安居客数据显示，截至2021年2月，泗泾2月新房均价约在4.12万元/平方米，而九亭的均价在5.02万元/平方米。

“九亭毕竟离大虹桥和市区都近。”有市场人士认为，“但泗泾地块多，未来新房都造好还是有上探的空间。”

并不热闹的商业

不过，对于泗泾的“低估”能否填平，也有分析人士持有不同的看法。

有资深地产行业分析师向记者分析，距离市区较远、配套整体欠佳等问题造成了泗泾板块价格低。

具体来看，就板块自身配套来说，商业、教育、医疗都较为成熟，但总体能级并不高。其中，教育资源可覆盖从幼儿园到中学的教育需求，但整体而言，缺乏优质的教学资源；而高端消费方面则明显难以满足当地居民的需求。

郝女士向记者表示，春节期间去了奥特莱斯，而日常逛街则倾向于去七宝莘庄、松江万达；租房在泗泾的小夏也表示，如果出门会选择市中心的徐家汇等地，“反正不会在泗泾”。

值得一提的是，上述商业配套基本集中在9号线泗泾站以南区域，而地铁站以北的小区目前尚无便利的配套。

记者也观察到，上海“就地过年”倡议下的火热景象并未出现在泗泾。

正月初四原本还是过年期间热闹的日子，不过记者在9号线泗泾站旁的三湘商业广场没有见到太多往来的人群。

在这个被认为解决了泗泾内没有商业配套的广场内，多数门店皆是大门紧闭，仅旁边的大润发超市不时有购买生活用品或成箱礼品的顾客进出。

相较于2011年开业、已稍显老旧的三湘商业广场而言，2018年5月开启运营的保利悦活荟定位为品质型商业中心，整体更加新潮，但体量实则逊色于前者，正月初四当天也仅有较少人群出入。

事实上，两个商场能基本满足日常需求，但并不会成为附近居民的出行首选。

除此之外，对于居住在泗泾的“潮汐”人群来说，地铁仍是最主要的出行工具。但是由于泗泾的人口密度较大，拥挤成为9号线的常态，而且泗泾地铁站时常在早高峰时段限流。“泗泾站人很多，每天去挤地铁，还要在外面排队。”小夏回忆道。

记者 郑娜

编辑 沈玉洁

本文首发于微信公众号：地产深度报道。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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