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广州，今年到底怎么买？

和讯名家

2021-02-21 20:00:35

　　今天向大家推荐我们的广州号：大胡子看广州。

　　大胡子看广州是我们旗下一个专注广州都市圈的账号，与大胡子说房更宏观的分析不同，大胡子看广州会及时更新广州、佛山、清远、肇庆等城市的最新楼市政策、楼市动态、区域分析、价格走势等等一系列落地且实用的文章，更细节剖析楼市价值。

　　去年下半年，广州楼市实在火热！2021年，虽然等待的调控，一直没有到来，但是信贷的动作一直不少。四大行上调房贷利率，房贷审批放缓，最近开始严查经营贷违规流入楼市，更有传言，要像深圳一样，银行直接下调房产审批额！

　　管控之后，今年广州楼市到底还能不能买？是维持去年的火热，还是自此熄火？

　　此刻的广州楼市，还要不要入场？是高位接盘？还是赶上最后一班车？

　　大胡子看广州给出了直接的答案。

　　以后关于片区踩盘分析、同样预算如何买、广州楼市解读和与猜测等这些问题在广州号都会有更详细、更及时、更落地的分析和建议。大家可以点击下方名片关注！

　　2020年下半年，广州楼市表现非常亮眼，一二手市场量价齐升。新房全年成交量累计破10万，创三年新高，二手成交量两月破1.5万宗，远超2019年每月表现。新房价格同比上涨超12%，二手房价格上探至4万，创历史新高。

　　局部更是热度非常，广州珠江新城中海某楼盘，从9万/㎡→10万/㎡→13万/㎡→15万/㎡，只用了半年，每月涨1万/㎡。黄埔去化周期一度下探到4.3个月，南沙豪宅公寓价格甚至探至8万/㎡。

　　今年绝对是广州楼市的爆发之年，李老师早在3月的直播就告诉大家广州房价已经在底部，6月又再次提醒大家，广州在蓄能，趁楼市尚正常赶紧买！

　　相信跟随李老师的粉丝朋友，应该早已下手，也享受到今年下半年这波涨幅了。

　　不过此刻来看文章的朋友们，应该更加关注：

　　起势之后的广州，火热还会继续吗？

　　此刻入场还能抢赢这波涨幅吗？

　　广州都市圈各大城市，是否也有轮涨的机会？

　　不要着急，下面我们一个个详细解答！（高能预警：本文不仅有楼市预测，还有买房策略，文章非常长，也非常干，保持耐心！）

　　广州还将继续火下去？

　　先来讲讲广州，2021年，广州楼市的火还能延续下去吗？

　　我们来看几个数据：

　　1、广州土地成交价在大幅攀升。2020年广州土地成交均价比2019年上涨了55%，这个涨幅是非常大的。我们都知道，房价上涨55%是非常恐怖的事情，地价虽然不能完全代表房价，但面粉的价格上涨，面包的价格难免会随之上涨。

　　但明年的楼市如何，还是要结合即将入市的土地结构来看。从即将入市的楼面价来看，超3万/平楼面价的有12宗，2万/平楼面价以上的21宗。

　　这份数据是非常有意思的，楼面价超3万，意味着开发商拿地成本变高，未来如果想要盈利，加上建安成本与税费，这些地块房价可能要冲向6-7万。同样，楼面价超2万，就意味着未来至少房价4-5万。

　　要知道广州目前房价均价在3.9万，这些大量高价土地入市，势必会影响明年广州楼市的房价格局，广州明年的新盘价格势必还会上涨！

　　2、广州目前供需非常紧张。12月入市数据来看，广州的去化周期仅为7.8个月，创下自2017年去化的新低，广州已经进入快推快销状态。

　　3、广州目前还有12条地铁在建。明年会通3—4条，地铁可以说房价最猛的兴奋剂，可以预见，届时局部地区势必会迎来一波涨幅。

　　综合上述信号，大胡子李老师认为：除非突发严厉调控新政，广州房价还将有一波涨幅，已涨的板块还会小涨，未涨的板块会补涨，选对板块，当下依旧是广州买房的好时机。

　　本篇文章，写于1月，此刻广州虽然没有突发调控新政，但信贷政策不断收紧，对楼市的影响也是非常大的。预计广州接下来的楼市会逐渐回稳，成交量将会下滑，但核心资产的价格应该还是坚挺。

　　这样的情况下，广州买房，更要抓准核心。具体的买房逻辑，依旧如下，大家可以参考！

　　广州各大板块应该如何买？

　　今年的小阳春，广州势必会有一波涨幅，那广州此刻到底该如何买，才能抢赢这波涨幅呢？

　　李老师整理了非常详细的买房策略！当下广州买房，有三大选筹逻辑：

　　1、距离珠江新城的距离，决定了广州各大板块的价值。广州是一个单中心城市，珠江新城是绝对的CBD，这里是广州买房价值的最高点。但是随着近些年的规划，这个范围可以扩大至一江两岸，包括珠江对岸的广州互联网中心琶洲，与琶洲对面的金融城。

　　2、地铁规划对广州选筹至关重要。未来一定要重点关注即将多地铁交汇的板块，尤其是与珠江新城有地铁直连的板块，比如三号线，大环线11号线等地铁价值更高，比如广钢新城，未来将有五地铁交汇。

　　或是是被整个大湾区线路串联起来的区域，比如番禺广场，18号线跨市线，将串联广州、中山与南沙，以及22号线，这些地铁线路，决定着部分板块的价值。

　　3、湾区政策对广州买房逻辑影响非常大。

　　城市群发展战略下，未来的广深还要不断拆墙，交通势必还有大爆发，这将深刻影响广州楼市的价值体系。广州未来向东连接东莞、向南连接深圳，南沙作为大湾区物理中心的位置，价值完全重塑。尤其是未来22号线开通，南沙直接牵手湾区双核，价值会再度爆发。

　　基于以上三项选筹逻辑，李老师整理了广州买房4大思路。大家可以根据自己的资金和名额，去选择，由于篇幅有限，这里就不具体展开，有问题大家可以评论区询问，或是直接扫文末二维码。

　　1、珠江一江两岸，是广州价值的最核心，虽已涨一波，但资金实力ok者，选好项目还是可以再入！

　　珠江新城三个板块价值排序：珠江新城>琶洲>金融城，这里仍旧是买广州的首选。

　　2、向东，天河、黄埔；向南，番禺、南沙；这是广州发展(600098,股吧)两大核心方向，也是广州买房第二个重要思路。

　　东向，天河价值板块排序为：天河公园>牛奶厂>奥体板块。

　　东向，黄埔核心板块价值排序为：科学城＞鱼珠＞长岭居＞知识城。

　　黄埔今年的热度非常高，但黄埔非常大，区域之间分化还是非常大，一定要参考产业与距珠江新城的距离来看。

　　黄埔目前的产业大多集中在科学城，而老黄埔鱼珠更多是商圈，所以黄埔目前的投资价值之选还是在科学城。此外，知识城距离珠江新城实在是太远了，即使有产业落地，也不推荐，长岭居的价值我认为还是高于知识城。

　　至于南向，番禺价值排序为：万博＞番禺广场＞地铁3号线延线地铁盘。

　　万博作为7号线与18号线的交汇点，优势规划的CBD，价值毋庸置疑；番禺广场未来18和22号线经过，价值也不错；最后是能直连珠江新城的3号线沿线区域。

　　南向南沙也是今年广州最热门的区域，南沙价值排序：灵山岛＞南沙湾＞区府＞南沙枢纽。

　　南沙是乘着大湾区发展之势起来的价值高地，最近广州期货所落户确定，又迎来一大利好，这里一定是长持广州的最佳选择。但是投资一定要看准灵山岛，无论是产业、配套、还是城市界面都是最好的。具体板块分析可以看过往考察文章。（点击蓝色查看）

　　3、内围选房——越秀学区、老城新房广钢新城、广纸新城，白云白云新城。

　　如果偏执传统名校，可以选越秀学区房，但是房子旧，居住体验一般，未来升值空间也十分有限。

　　李老师还是比较看好广钢新城，虽然不在主城发展的重点区域，但是这是主城唯一有大片新房供应区域，未来更是五条地铁交汇区域，华师附、省实验名校都已经入驻，李老师认为：今年小阳春，势必有一波涨幅。

　　广纸新城、白云新城，分别是海珠、白云两区各自买新房的首选。

　　4、外围选房——无名额买增城，有名额花都，从化不建议买

　　新塘比很多黄埔板块更近珠江新城，增城投资最具价值的板块，沿着地铁13号线去买。

　　真的是呕心沥血给大家整理的各方向买房重点，觉得有用的朋友们，一定要点赞、转发支持一下，让更多人看到大胡子的声音与干货！

　　广州买房就说到这里，相信还有不少的朋友们关注环广的地区，比如佛山、肇庆、清远等，这些区域接下来有没有机会扛过楼市大旗呢？

　　环广买房第一梯队：佛山

　　说到环广，佛山绝对不能忽视，那么，2021年佛山到底能不能搭上广州这轮行情呢？

　　其实回归佛山楼市来看，2020佛山也是有所起势的，只是并非势如破竹。那么，2021年佛山楼市会涨吗？

　　大胡子李老师认为：广州楼市的这把火，一定会烧到佛山，至少是广佛交界，因为这里和广州已经密切绑定。

　　为什么这样判断，其实有三大依据：

　　首先，去年深莞惠都市圈已经打过轮涨的一个样板，资金的轮动之下，佛山一定有涨动的机会。上半年深圳调控后，楼市的热钱立即向四周扩散，东莞涨幅全国第一，惠州临深板块部分项目上涨16%。

　　其次，佛山的城市基本面非常好，GDP过万亿，近三年人口增长近70万，全国排名第七，已经吊打很多一二线城市。仅2019年就增长25万，湾区9市中排名第三，大大超过东莞，佛山的潜力是非常大的。

　　并且，佛山将告别10年无新增地铁项目。未来1-2年，佛山将会有3条地铁+2条轻轨开通；地铁延线将会迎来明显上涨！

　　在广州的轮动带领之下，佛山楼市势必会迎来2021小阳春，但与所有环一线城市一样，这轮涨幅不可能是普涨，区域分化还将长期存在。

　　那么此刻，佛山到底该怎么买？

　　佛山买房要回归最根本的逻辑：那就是近广州+通地铁。

　　大家可能会疑惑，我们前面说了佛山产值很高，人口流入也不错，基本面非常好，但是为什么还是要紧挨广州呢？

　　因为佛山是一个镇域经济非常发达的地方，楼市整体供应很大，跟着佛山人买房，房价是很难涨起来的。相反，一定要跟着广州人去买，千灯湖聚集着广州大多的高新产业，也聚集着大多的广州人，这部分才是佛山楼市上涨的核心。

　　按照这样的逻辑，我们可以将佛山楼市划分为四个圈层。

　　仅从价值上来进行筛选：

　　桂城、里水、大沥＞北滘、陈村＞石湾、祖庙＞大良、伦教

　　结合价格高低做推荐：

　　石湾、北滘，大量，重点沿着地铁线路寻找还有价值项目。

　　禅城石湾是非常值得关注的一个区域，首先这里是佛山非常稀缺的3地铁（广佛+2号+3号）汇集的板块。之所以成为洼地，是因为石湾过去城市面貌较差，但2020年情况有些变化，石湾规划一口气启动12个旧改项目，未来城市面貌会大大改善，并且旧改还会释放出大量的购买力，为区域楼市做支撑，这样的变局下，石湾潜力还是比较大的。

　　2021年，佛山楼市势必会迎来一波涨幅，投资选择第一圈层，自住第二圈层尚可，千万别碰第三第四圈层。

　　李老师预测：2021年佛山楼市第一圈层必定上涨20%；第三四圈层横盘甚至还会下跌。