终于定了？首付直接5成以上，深圳房价要跌了！
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过去的这个年假，
相信很多着急想卖掉手中二手房的深圳业主都过的很糟心。
年前深圳官方送出的新年大礼包——二手房指导价。
一砸下来，直接就让深圳业主们凉了半截。
就在大家不知道要不要受“指导”的时候，
大礼包后续的赠品来了。
昨天，据财联社报道，深圳多家银行将依据成交参考价批贷款额度。
之前二手房指导价政策刚出的时候我就说，如果银行严格按照参考价执行贷款，住建局这一招调控将会极具杀伤力。
后来官方人员的表态其实也说的很明白：商业银行将根据成交参考价发放贷款。
而现在，一部分银行在官方还未正式出台文件强制要求的情况下，就已经主动跟随新政。
山雨欲来风满楼，
有些该来的，挡都挡不住。
你以为大礼包送完就结束了？
其实才刚刚开始。
新政过后的深圳楼市，只能用两个字形容：混沌
啥叫混沌：就是什么也看不清、什么都摸不着。
当下的深圳楼市，就是一个全场摸瞎的状态。
买房APP上，房源背后的价格全是清一色的暂无价格
任何市场价格的数字都见不得光。
买房者遇到的最荒唐的事莫过于：
我看中了一套房子，但我却连它的价码都不知道。
昔有古人盲人摸象，今有深圳人摸瞎买房。
真是活久见......
新政出台之后的这几十天，楼市里各个浓眉大眼的“老实人”，都很有默契地“稍息立正”。
买房者不敢动，
现在市场上真正透明的只有参考价，
按照参考价买？自己傻也低估了卖房人的智商；
按照现在的价位买？万一以后价格降了不就亏了吗!
卖房者不敢动，
卖高价有顶风作案之嫌，卖低了又不甘心。
中介、各类买房信息平台也不敢动，
指导价就摆在那里，不敢随意报价。
大家都不敢随意成交、大家又都在观望，
等的无非是银行和官方的表态。
现如今一部分银行已经表态会根据指导价，而一部分银行则还在观望。
看似是两条路，其实都一样，只是看谁更主动罢了。
银行会有其他路吗？不可能的。
银行会和官方背道而驰吗？更不可能的。
官方的新政执行细则尚未发布，看来很多事情还得仔细研究研究。
不过，新政的细则迟早会来，不官宣也会给银行传传话。
银行按照参考价放款，基本上板上钉钉。
所以，当下深圳楼市的混沌状态很快就会被打破，
二手房卖家和买家的博弈将会前所未有的激烈，
就看谁更有耐心玩下去了。
加上年前这次208新政，深圳过去一年已经进行了9次调控。
回顾过去这9次调控，从715到208，不难发现，深圳调控的思路发生了很大的转变。
从一开始压制需求的卡房票，到最近史无前例的二手房“限价”；从简单地压制需求，到直接拧紧“水龙头”。
深圳现如今的调控重心逐渐从购房名额转向资金管控。
而这样的转变，某种程度上说，是市场倒逼出来的。
历史上许多案例已经无数次告诉我们：做大事，一定不能手软！
但深圳显然没有做到。
深圳此前的调控，看似很强硬，但留下的空间一直都不少。
尤其是资金层面，管控太宽松。
只要自己或者身边的人能搞到购房名额，炒房客就能利用杠杆把水引向房地产市场。
因此，715新政和后续的一顿操作，并没有改变深圳房价蹭蹭往上涨的势头，
也许一开始，深圳调控的意图只是想管控一下，和以前一样，大家闹腾一下，去去火，闹完就散了。
但现实很残酷，房价像喝了假酒一样越控越嗨。
深圳这才反应过来：
只要还能利用杠杆把资金这股活水灌入楼市这片沼泽地，房价就不会有回头路。
所以，深圳被逼着使出前所未有的二手房限价的大招，
你不仁，就别怪我不义，
谁叫深圳现在是全国房价最高的城市；
谁叫深圳是社会主义先行示范区呢。
我不当房住不炒的典范，谁当？
二手房限价之后，银行按照指导价发放贷款，这意味着想买房只能提高首付成本，把首付直接提到四成甚至五成，通过杠杆进入楼市的资金势必会减少。
这一招，既把杠杆率降低了，减少了杠杆风险；同时对房价也有了限制，达到调控房价的目的。
这一次深圳的调控，比715新政狠多了。
调控逻辑变动后，杀伤力大大增加，效果相信也会比之前的调控更好。
所以说，别把深圳当傻白甜，这下逼急了，直接强制让深圳楼市进入冷静期。
不断升级的调控，展现了深圳对楼市调控的决心，现在的深圳，就是要当房住不炒的排头兵。
而作为楼市标杆的深圳，房价走势会如何呢？
从短期来看，任何新政都需要消化和适应期，
短期内，深圳的房价不会出现大波澜。
因为一部分有钱又急着买房的人还愿意买买买；
因为不少深圳业主肯定还愿意坚持原成交价，
所以整个第一季度，在新政的消化期内，房价依旧坚挺的可能性很大。
到了第二季度，指导价对深圳房价的影响将会逐步出现，
当买卖双方逐渐回归理性之后，房价会出现回调的趋势，横盘甚至是下行会成为现实。
尤其是政策针对的西部热点区域，像南山、宝安、光明这些之前房价异常疯狂的地方，房价下调的态势会更明显。
与之相反，东部的房价因为和指导价更接近，受影响的幅度和西部相比会小很多。
房价受挫、成本提高，迫使那些在深圳无处安放的热钱，继续寻找新的落脚点。
像东莞、珠海、惠州、中山甚至是广州，将会持续成为深圳客的目标。
所以说，环深城市的核心价值区域，会继续受深圳人青睐。
对于深圳的刚需来说，二手房房价虽然有下行趋势，但整个市场的不确定性因为新政反倒变得更大了。
这个状态之下，打新依旧是刚需买房的第一选择。
幸运的是，今年将是深圳新房供应的大年，打新的机会不会少。
这一点，对于老被调控政策误伤的刚需而言，算是少有的慰藉了。
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二手房指导价出来之后，这两天又有不少银行开始按照指导价执行放贷，深圳这一次调控的打击面将会非常大。深圳房价的上涨势头，想必已经到了不得不控制的地步。接下来深圳的楼市会怎样发展？热钱流入环深城市的情况下，哪些城市、哪些板块值得留意？任何的买房问题，可以扫码下方二维码，关注“千麦规划”公众号，回复“房产”，李老师及其研究团队成员将会为你一对一解答！
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