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官宣，碧桂园服务收购蓝光嘉宝细则公布，大收购时代下，谁能独善其身?

和讯名家

2021-02-27 16:01:05

文：唐卓&李艳杰

引言

2月25日，继碧桂园服务、蓝光嘉宝服务停牌2日后，行业翘首以盼的停牌原因公告终于发布：碧桂园服务以48.47亿元收购蓝光嘉宝服务64.62%股份，为当前物业行业收购金额最大的案例！

图片来源：蓝光发展(600466,股吧)公告

此次收购的整体PE约为15.34倍（以蓝光嘉宝服务2020年中报净利润*2估算企业全年净利润），处于恒大物业收购浙江亚太酒店物业19倍PE及合景悠活收购雪松智联12倍PE区间，但整体代价为前两者的3倍之多，显示出碧桂园服务对并入优质标的的决心。

数据来源：嘉和家业

一

一举收购，三方获利

碧桂园服务作为物业行业的领航者，一直在市场上寻求合适的收并购标的：在2020年花费7.4个亿并入6个标的，但均属于增值服务类标的。在2020年末碧桂园服务李长江接受嘉和家业采访时提到，碧桂园服务的发展将“更快、更大、更好”，同时提到碧桂园服务追求的是有质量的扩张，主要依据品牌扩张、收并购及股权合作、城市服务、物业服务上下游产业链整合四种方式进行。

从碧桂园服务募资的角度看，企业自2020年12月增发新股，募资约77亿港元拟进行收并购及增值服务等业务的发展，作为介绍上市的物业企业，每一次新股发行均与企业重大战略布局有重要关联。

此次收购是碧桂园服务资金实力与“更快、更大、更好”发展的展现与落地，对于蓝光嘉宝服务、蓝光发展的短期经营与运营具有重要的价值，以下将分别解析此次收购对三家企业的影响：

对碧桂园服务来说

保持行业领先地位，为“千亿营收”拓宽道路

1、5年千亿营收目标实现的可能性：在2020年11月碧桂园服务业绩发布会上，碧桂园服务执行董事、总裁李长江的表示：要实现5年千亿营收的目标。但从当前物业行业收入结构看，必须要大力扩展规模，才能够为实现收入快速增长提供可能性；虽然碧桂园服务在2020年，在增值服务业务上进行了频繁的增值服务相关的标的收购，但短时间内对收入增长的拉动效果有限，并不如直接收购物企标的的效果好。

按照碧桂园服务2019年全年的单坪创收34.93元/平方米估算，要达到千亿营收，碧桂园服务的在管面积要达到28.6亿平方米，按2020年上半年“单坪创收*2”估算2020年全年单位创收约为39.3元/平方米，以此估算，千亿营收的实现需要25.5亿平方米，当然随着企业对增值服务业务价值的挖掘，相应的服务创收会持续提升，以每年5元/平方米的增长速度估算，到2025年，达到千亿营收时，对应面积应该在15亿平方米左右。

数据来源：年报、嘉和家业预测

2019年6月末至2020年6月末，碧桂园服务的在管面积增长5917万平方米，单靠碧桂园服务当前的规模增长数据完成千亿营收基本没可能。收购蓝光嘉宝服务这个规模高增长的企业，仅仅是碧桂园服务大规模发展的起点，未来碧桂园服务将能够为行业带来更大的惊喜。

2、通过收购实现稳坐物业行业管理规模第一的位置：根据碧桂园服务与蓝光嘉宝服务2020年中期数据显示，碧桂园服务控股蓝光嘉宝服务后，企业的在管面积可达4.09亿平方米，合约管理面积可达8.9亿平方米，整体储备面积达近5亿平方米。

另根据蓝光嘉宝服务2020年末的公告显示，2020年企业共收购17家物业企业，居上市物企收购首位，年末合约管理面积已达到约2.1亿平方米，较2020年中期提升0.7亿平方米，在管面积已经达到约1.3亿平方米，较2020年中期提升4000万平方米以上，显示出蓝光嘉宝服务强劲的外拓实力与强大的资源图谱。

在外拓人员建设上，碧桂园服务控股蓝光嘉宝服务，后者拥有的外拓人员团队也将在碧桂园服务体系内持续发挥作用，为碧桂园服务下一步在规模拓展上实现更大突破带来确定性。

3、实现碧桂园服务区域市场的全覆盖：根据2020年中报显示，碧桂园服务于西南区域几个省市的在管规模集中在500-1000万平方米区间，区域市场占有率较低，而在西南区域物业市场上却拥有着全国最多数量的物业企业，市场集中度更低，该区域管理规模在3000万方以上的企业凤毛麟角，而蓝光嘉宝服务作为西南区域第一个上市物企，凭借在该区域市场的深耕，具有极强的市场竞争力及区域品牌效应，它的并入能够迅速提升碧桂园服务在华西区域的覆盖率。

2020年末及2021年初，华西区域随着金科服务上市、新希望服务、领悦服务先后交表，未来在华西区域市场上物企之间的竞争将更加激烈，此次碧桂园服务先一步完成对区域头部物企的控股，也为企业未来的区域市场竞争力建起一定的壁垒。

对蓝光嘉宝服务来说

借助平台发展优势提升运营效率，提升资本市场投资价值

1、能够拥有更加完善的智慧化管理与服务平台与技术，实现平台资源的整合：蓝光嘉宝服务始终坚定推动公司数字科技智慧转型升级，但在实际过程中，却面临着技术开发投资大、平台运维变现难度大、同业间技术推广输送难等问题，实现技术的更新与产品的迭代速度相对较慢。此次的并入，碧桂园服务的智慧化服务系统能够较大程度上完善蓝光嘉宝服务的科技智慧化建设，实现两品牌之间的资源整合，将碰撞产生更大的服务价值。

2、提升企业的管理与服务效率：根据2020年中报数据显示，蓝光嘉宝服务中期单坪创收为13元/平方米，与碧桂园服务的19.6元/平方米相比差距较大，未来，依托于碧桂园服务的平台化建设与规模效应，将能够有效优化并提升蓝光嘉宝服务的管理与服务效率。

3、提升蓝光嘉宝服务在资本市场上的投资价值：从上市至今的表现看，截至2月22日收盘，蓝光嘉宝服务的股价为69港元/股，处于破发状态，上市至今的跌幅为6.6%，市盈率仅为13，与在港上市物企平均市盈率43相比，资本市场对其认可程度并不是太高，此次与碧桂园服务的合作，能够在较大程度上提振投资者对蓝光嘉宝服务的信心，提升企业在资本市场上的投资价值。

以绿城服务收购中奥到家18%事件为例，在2020年6月23日-7月17日两次发布收购公告之间，中奥到家的股票涨幅录得约44%涨幅，投资者信心大振，此次碧桂园服务控股蓝光嘉宝服务的事件，将在市场中产生更大的反响。

对蓝光发展来说

增加企业现金流，保障融资额

蓝光发展从销售百亿到千亿仅用时短短四年，拿地强度大、发展速度快，引发企业资金链趋紧。2021年是“三条红线”政策全面实施的重要节点，而蓝光发展的2020年中期的业绩报告显示，企业的三项指标均踩在红线的临界值上，将部分溢价空间较高的资产进行股权转让在增加企业的现金流的同时将处于临界值线上的红线指标降下，不失为一个好发展择机。

数据来源：亿翰智库

其实，降负债是当前摆在多数房企面前的首要任务，尤其是在近几年规模取得快速扩张的房企群体里，如恒大、融创、荣盛、金科等企业。目前能够帮房企分担一部分债务压力的业务板块也就剩下在收入结构中居第二位的“物业管理”了，这正是2020年恒大、融创、金科、荣盛等企业拆分物业上市的重要原因。

处在红线临界值边缘的蓝光发展早已采取举措，为提升企业现金流做准备了，在2020年7月29日已发公告以9亿元卖掉迪康药业股权，2021年“三条红线”政策实施在即，蓝光发展最终选择将培养相对成熟的蓝光嘉宝服务进行股权转让，获得庞大现金流、降低负债率，以保障企业能够走出“三条红线”压力。且目前物业行业对于优质标的的估值整体处于较高区间，能够获得高收益，此时出售对于蓝光发展、与蓝光嘉宝服务均是一个较好的时机。

二

2021年，物业行业面临收购大变局

2021年行业收并购再加码，物业企业频频刷新大众对物企收并购的认知：

先是合景悠活以“蛇吞象”13.16亿元收购雪松智联80%股权，获得超8600万平方米的管理规模增量，使合景悠活在管规模跃升至“亿级”；

后有恒大物业以15亿对价收购浙江亚太酒店物业，同样获得超8000万平方米的规模增量。

当今有碧桂园服务对蓝光嘉宝服务的收购，更是开启物业行业收并购的新纪元，此次收并购模式为物业行业的发展带来以下两方面影响与启发：

1、物企在标的选择范围上更加宽泛，上市及非上市物企均存在被收购的可能性。值得重点关注的是：目前对于地产母公司踩在三条红线上的物业企业有更大概率成为被收并购问询的对象。

同时这批“踩三线”的企业对标资本的节奏也将加快，毕竟2021年地产“三条红线”政策实施的背景下，留给这类地产开发企业降负债的时间确实不多了。而对于这类企业下属的物业公司来说则是更近资本市场了，据行业相关信息显示已有多家物业企业已经启动IPO；其他暂无上市计划的企业则频繁传出要被收购的消息。