成立四年已服务过半TOP50房企，90后的他要用“拎包办公”革新空间管理服务
年轻的开工大吉，为何能定义下一个办公资产管理时代。
文丨猎云网 ID：ilieyun
作者丨孙媛
在上海北外滩的智能化办公室里，忙碌的张世凯正接待着一个又一个的合作拜访者。这位去年底再度获选胡润under30s创业领袖榜单的90后，他所创办的开工大吉3年时间就已与TOP50房企中过半数达成合作，正在以首创的“拎包办公”服务改变传统写字楼业主和租户间的交易关系，撼动传统写字楼的商业模式。
作为一个在业内摸爬滚打近10年的连续创业者，张世凯正在这个拥有万亿市值的办公资产管理蓝海中开荒，和他的开工大吉谱写下一个创业时代的开篇。
开工大吉上海北外滩的智能化办公室
从职业电竞到办公资产服务领域的10年创业
90后的张世凯和他所创办的开工大吉一样，年轻但不简单。
跳级加读书早，张世凯先于同龄人完成了大学学业，毕业后一脑子扎进办公行业，便是10年。但在大学毕业前，他却是一名职业电竞选手。
从电竞到公装到办公资产管理服务，张世凯转型跨度很大。但在他看来，人的成长存在成长飞轮，而飞轮由三部分组成：做一件事、持续执行、复盘。
“飞环转得越快，个人成长速度越快。每一局游戏都是在重建认知的一个飞轮，让玩家转得越来越快。”张世凯认为，正是游戏培养了其成长飞轮的迅速，即便在办公行业扎根10年，但认知甚至可能超越了从业20年的人。
张世凯不喜欢乏味单调的生活，乐于挑战每天经历的不确定性。他一直在创业，却从未觉得辛苦，创业让他能够感受到明显的进步，且很享受这个过程。创办开工大吉，真正给行业带来一些价值，这个成就感一直在支撑张世凯往前走。
10年间，从设计、装修到家具等，张世凯一直围绕办公领域上下游创业，对办公空间打造的每一个模块都游刃有余。从一开始解决单一的问题，到后来意识到用户的更多需求，到提供更完善的服务。越到后面，张世凯越做越多，而越深耕行业，他就越想解决更多的痛点。
从改造办公室到全办公空间资产管理，90后创业的他开辟了一条新赛道
2017年，已深耕公装行业7年的张世凯注意到这个领域内的租户体验非常不友好。
同为创业者，他感受不到企业在办公室租赁市场上的用户权益。办公室以毛坯形式出租，企业需要在租来的办公室里投大量的钱和时间，才能最终享受到成品。这是一个不合理的现象，作为从业者，张世凯一直在思考能不能给用户带来更多的价值。
过去，办公楼从业者更大的价值是在满足信息的撮配需求。想要为用户带来更多价值，那意味着服务需要更深度。
最初张世凯创办开工大吉时认为可以用“共享装配”去教育租户，但随着实践，张世凯发现办公空间服务本质上应该围绕办公楼资产去提供长期的服务，即更多的精力应该花在能带给租户跟业主两端的长期价值上，而这就是开工大吉现在的定位——办公资产的服务平台。
创立三年，开工大吉关注点从服务租户到租户业主两端的需求共赢，从可租快装到办公资产服务平台的全新赛道，足以窥见张世凯的思路转变。
为弥补传统写字楼在空间运营管理上的短板，开工大吉的拎包办公服务由此而生。
拎包办公，未来趋向化的办公服务形态
空间管理服务最终要落地实体空间，楼宇是开工大吉的服务载体。写字楼开发商提供的实体空间和开工大吉提供的服务绑定，可以让入驻企业的体验得到质的提升。
终端租户作为最终的付费方，在开工大吉介入后，一周就能让其设想的办公室落地，即装即用，即租即用，灵活定制，而每月仅需要多付一点租金即可。更换办公室效率更高、成本更低、办公体验更为舒适。
当然，这样的模式革新有一定的准入门槛。在一个传统行业里找到一个新方向，并支撑传统行业往这个方向变革并实现产业升级，需要一定的行业经验积累，而这正是张世凯和开工大吉的优势所在。
科技和数字化正在成为推进工业4.0进程的催化剂，传统行业的升级是供应链+。创业10年，张世凯在供应链上积累的优势明显。
过去，行业供应链存在的最大问题是过于依赖人工，而前期装修的低效和高成本对于业主和租户来说是最亟待解决的共性痛点。
为此，张世凯借鉴衣柜定制行业，全工厂标准化生产，然后运到现场，进行快速拼装，将整个办公空间的打造变成了乐高搭积木一般。
事实上，乐高搭积木的装配方式业内早有概念工艺，直至近几年才进入中国市场并实现落地应用。
张世凯认为装配式工艺普及率以及适合度最高的是统一标准化的酒店、酒店式公寓，其次是办公空间，最后是家装。
而这其中，办公空间就是张世凯的开工大吉所选择的赛道。新的工艺令张世凯好奇，也乐意尝试。他坚信，只有把服务做到行业最好，中间的衔接效率才是最高的。
当然，关注到装配式工艺的不只有张世凯，据猎云网观察到，随着装配式工艺在行业内的关注度越来越高，不少新兴品牌都喜获融资。张世凯表示，现如今看装配式工艺以及其市场接受度已和五年前截然不同。
“装配式工艺越来越成熟对行业的发展推动来说当然是很有益的，但从用户角度来看，用户更在乎自己的需求能否实现。”张世凯强调，比起侧重于工艺，企业更应该考虑全面，注重解决用户的实际痛点。
不同的空间场景需要不同的工艺，办公空间管理复杂的点就在于每换一个不同的楼宇状态，工艺就要做一些调整。如果没有足够多的行业经验累积，就无法落实。
所以开工大吉的产品只有足够标准化，才能在品质不受损、服务效率高的情况下，优质匹配未来要服务的市场用户数。而这不仅需要先进的工艺技术，还需要供应链的数字化。
开工大吉研发的空间配置系统等数字化产品，让租户前期可通过小程序可视化地选择未来办公室的最终形态和功能，将过去20多天的装配决策流程压缩到1小时完成，彻底解决时间、资金和人力等供应链壁垒。
7天施工完毕、全流程数字化管理解决了传统办公空间的改造弊端。但是对于空间管理者角色的开工大吉来说，供应链+不只是把装修做好而已。
在一个空间的运营过程中，装配仅占比30%，租户入驻后，还需要通过办公室全智能化进一步提升两端体验。
办公室全智能化，对于业主来说，通过开工大吉的介入，把整栋楼的资产管理精细化做得更好。
租户则可以在开工大吉的小程序上，通过端口账号登录，进行员工办公和智能设备的管理，提升企业办公管理体验。
在张世凯看来，供应链和科技资管能力是当下进入行业的准入门槛。开工大吉以科技大基建打造的全新柔性智慧供应链，实现了资产价值与管理效率的双赢。
目前开工大吉服务的办公空间装配率高达90%以上，已逼近行业天花板，而服务其他领域的装配式企业受限于行业实际情况，目前能达到的的装配率在40%-50%区间。
对于开工大吉而言，随着前两年对于装配式工艺的深入研究打磨，目前已发展较为成熟，2021年办公空间智能化会是其核心关注点。
犹如智能网联汽车一般，张世凯希望开工大吉也能成为办公空间的智能神经中枢。
据悉，开工大吉计划今年将发布全套办公空间的系列产品，填补行业成套配置的产品方面实现更全面的完善。
疫情教育市场，拎包办公基础设施将成标配
如果说开工大吉的服务能够确切为租户带来什么，疫情就给了市场最明显的体会。
前年底，开工大吉服务的一家公司原有几百万预算来改造办公室，但就在接受了拎包办公服务之后，该公司每月只需付几万元的服务费就可以快速入驻高品质的办公空间。如此一来，这便为其省下了大部分的现金流。
去年初疫情突如其来，大量企业面临困境，现金流充裕意味着生存。对于企业租户来说，选择开工大吉的服务，更换办公室时就能省去原本前期无法避免的大量资金和时间投入。
而这恰巧迎合了后疫情时代中企业的办公室“降级”需求：在预算不足的情况下，以大换小、市区换郊区的趋势。
在这样的行情下，开工大吉即租即用、灵活定制的拎包办公服务有效降低用户更换办公室的成本，帮助企业快速衔接和过渡，成为了更多企业首选。
“疫情快速教育了行业，让拎包办公的模式慢慢变成了行业每一栋楼需要的配套服务。”张世凯预测，未来写字楼如果不配有这类基础服务，在招商时就会陷入被动。
在将拎包办公变成楼宇的长期服务项目上，开工大吉已与国内百余栋甲级写字楼建立起独家合作，服务规模超过了1100万平方米，客户包括凯德、金茂、黑石、K11等众多头部地产商。对于这些合作伙伴而言，开工大吉已经成为了行业主流商业地产公司认可的楼宇基础配套服务提供商。
可以预见，商办行业正处于一个发展趋势拐点，而开工大吉扮演着举足轻重的角色。
四年融资三轮，离房产太远的VC为何独爱开工大吉
成立三年多，开工大吉先后获得梅花创投、险峰长青、凯德集团等头部VC和产业资本的数千万元投资。
备受风投青睐的开工大吉，事实上一开始也没能让投资人看得明白。一个新赛道的出现，让人望而却步，风投离地产领域太远，也看不懂开工大吉在商办领域里面真正创造的价值有多大。
2017年，张世凯用“租办公室的人没必要自己装修，我把装修租给别人用，长期收钱，我可以赚钱，用户又能省钱。”这句话获得了吴世春的认可。
天使轮投资投的是人，作为一个如此年轻却有更强行业上下游认知的连续创业者，张世凯在投资人看来是极其少见、可能会在产业上有所突破的黑马。
就这样，创业初期开工大吉就拿到了天使轮融资，在当时的张世凯仅了解的三家VC里，梅花创投和险峰长青愿意做他的伯乐。
“创业不是拼谁融资融得多，而是在创造的价值足够大的情况下，资本自然流入，企业在什么阶段走什么样的路线，拿什么样的钱保持什么样的发展节奏。”
只是资金的支持显然不够，张世凯明白，要变革一个行业，需要更多行业的支持，而行业也需要开工大吉来帮助他们实现更多楼宇的增值。
面对诸多投资的橄榄枝，开工大吉保持低调。张世凯坚信，身在一个低频的慢行业，唯有修炼内功才可以走得长远。
四年融资三轮，在资本助力和市场认证下，开工大吉正在稳步向前。
未来，开工大吉要做全球最大的办公资产管理公司
一路创业走来，真正支撑张世凯走下来的是企业用户的认可，他们因为开工大吉的服务而拥有了更好的办公体验。之所以取名“开工大吉”，张世凯的初衷也很简单。“我希望一个企业真正起步，刚用到一个新办公室时，能活得比同行要好很多。”
在张世凯看来，创业就是大家都往山顶跑。但是开工大吉目前的赛道并没有先路，作为行业模式的开创者，这也就意味着要一路开荒往前走。
“传统行业最大的问题在于思维固化，需要一个极大的动力才能接受新的事物。”对于创业多年的张世凯来说，最大的挑战是如何说服第一家地产商进行合作，证明拎包办公产品在市场上是可行的，可长期存在并真正创造价值。
开工大吉所能带来的增值效益，因为没有先例，最初谁都不愿做第一个吃螃蟹的人。因此，张世凯花心思调研、匹配开发商的需求，调整商业模式让三方都能接受。
借鉴住宅房产的模式，张世凯说服一个新办公楼宇在展示区让开工大吉打造一个办公样板间，去试验客户的付费意愿。很快，开工大吉就以客户的积极反馈拿下了第一家合作的开发商，一个“拎包办公”的新赛道由此被开辟。
张世凯坦言，基于目前开工大吉开发商合作的数量，团队亟需扩大才能赋能更多一二线城市的业主和租户。
同为空间管理服务，联合办公和开工大吉的拎包办公服务模式在外界容易混淆，但实质却是上下游关系。因为随着中小微企业的成长，最终会奔向开工大吉服务的办公楼内获取独立的办公空间，毫无疑问占市场大比例份额的办公楼空间是更大的蓝海。
张世凯认为，在全真互联网时代，线下空间仍需要长出一家大企业来把空间和互联网去做结合，从而赋能办公空间，这里面大有机会。
“开工大吉在业内最大的机会点在于服务这么大规模的一个线下空间市场，而这个空间又占据了大部分人每天的8小时以上的时间，在这个空间内长期提供服务、实现价值，并做二次的收入增长，拎包办公模式会逐渐变成行业真正的基础设施。”
开工大吉的短期目标是把企业做到行业最大，在张世凯看来，只有把线下面积做到足够大时，未来才能真正为空间植入更多服务，在业内有真正的主导权去做一些变革。
在这个市值万亿的办公服务市场，张世凯不惧怕后来者，甚至愿意开放共赢。在他看来，这个行业最后的格局一定是几家头部企业共存，因为门槛的存在，故而不会有大量的蚂蚁玩家出现。
“我欢迎更多创业者加入，只有这样才能让市场和投资人看到拎包办公服务的价值，改变一个行业不能靠一家企业孤军奋战。”
他判断，单纯的办公室装配服务会慢慢被拎包办公的资产管理服务所吞并。在同质化严重及竞争日益激烈的情况下，之前的办公空间从业者需要接受新的事物，才能继续发展。
教育更多企业加入，推动行业向前发展，这是开工大吉开放战略的意义所在。未来三年，张世凯期许开工大吉成为全球最大的办公资产管理公司。
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