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和讯名家

2021-03-01 16:01:15

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设置星标，第一时间收到大胡子看深圳的推文

深圳和周边城市的楼市，最近真的好热闹。

先是深圳官宣发布文件要严查中介机构二手房挂牌价，价格超过指导价的一律不能在各种社交媒体上宣传。

昨天，东莞深夜出台新政，调控政策史上最严，非东莞户口购买二套房，社保从两年变为三年。

嗯，听起来调控都很严格，

但那些着急在深圳买房的人表示：who care？

对他们来说，这些都不是它们最在意的。

他们现在最关注的问题只有一个：

二手房房贷到底会不会按照指导价进行发放？

这几天，包括四大行在内的深圳各大银行都已经明确表态将会把指导价作为按揭贷款的重要参考依据。

截图自21世纪经济报道

注意，这些表态中最关键的四个字是：参考依据

具体怎么参考呢？平安银行(000001,股吧)给出了一个略微详细一点的表态：

把参考价当作贷款的认定标准。

既然是认定标准，那说明平安银行很有可能直接按照参考价贷款。

不过其他银行方面，可能就不太一样了。

这两天，网络上流传出一则按照指导价贷款的细则：

建行、招行将会按指导价贷款，可上浮15%。

对于这个细则建行方面有人表示属实、更多是说具体还没有收到要求，但没有否认。

截图自微博

看来，细则很有可能成真。

而这可能就意味着：

相比之前大家默认的按照指导价进行贷款，现在的贷款额度可能增加，能用的杠杆加长。

难道，这一次大家口中的最严调控，也要点到为止了吗？

难道，这才是真正的“参考”？

好吧，深圳楼市还是和以前一样，

一天变一个样，

实在让人捉摸不定。

上浮15%，到底会怎样？

万一，这个贷款方案成真，实施之后，房价贷款会有什么变化呢？

举一个案例，就拿流传图中的价格来算。

指导价10万/㎡，上浮15%，就是11.5万/㎡。

一套100㎡的房子，如果市场价为1300万

完全按照指导价来贷款：

贷款：100*10*0.7= 700万

首付：1300-700= 600万

如果按指导价上浮15%之后的11.5万/㎡贷款：

贷款：11.5*100*0.7=805万

首付：1300-805=495万

相比之下，调整之后的贷款数额多了100多万，首付比例也相应地降低了100多万，很明显，调整后的贷款方案相比指导价贷款温和了不少。

而这一个变化，对于那些和指导价相差不大的东部区域来说，绝对是一个利好。

因为按照指导价上浮15%之后，不少东部的小区的指导价基本和市场价没多大差距了， 即便是指导价价差偏大的西部，首付成本的压力也下降了不少。

当然，那些本来市场和指导价价差就小于15%的小区，具体的执行可能还会有变化，不会完全按照15%执行。

但不管怎么说，这条细则一旦执行，还是会给楼市一个台阶下。

另一方面，对那些急于买房的刚需和改善而言，按指导价上调贷款也是一个利好。

因为调控后二手房市场，已经完全变成了一个拼现金流的市场。

缺乏资金的刚需和改善，在政策打击下，真的是爹不亲娘不爱。

现如今房贷稍稍放松，对他们来说，虽然和打完一巴掌之后又给了一颗糖没什么区别。

但凡事总是要有比较，本来预想只有400万贷款，想在能多贷150万，那还是比之前预想的好。有一个颗糖总比打完巴掌连糖都没有要好。

不过从调控角度看，信贷放松的另一面，就是调控威力的减弱、市场预期的回升。

看来，官方虽然有降杠杆的决心，但到了执行层面，还是没有“痛下杀手”。

信贷，似乎要放松？

这一次信贷的先紧后松，其实并非没有信号。

几天前，央行广州分行、广东银保监局下发通知：

对辖内第三档、第四档银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别提高了2个百分点、2个百分点；2.5个百分点、2.5个百分点。

继去年年末给银行划下两道红线之后，这次房贷上限的提高，相当于就是在允许范围内适当放松了房贷。

值得注意的是，这个政策针对的是三、四挡银行，都是些中资小型银行和县域农合机构。

不管是为了保护小银行、还是为了维持金融稳定，房贷稍稍放松的信号已经释放了出来。

不过值得一提的是，这个政策的执行并不包含深圳，因为深圳是计划单列市，财政、金融体系都相对独立于广东省。

但没有直接跟进这个政策，不代表深圳就没有想着稍稍给信贷放放松。

比如说经营贷就是典型。

经营贷是深圳上一年房价迅速上涨的推动因素之一，这一番降杠杆，对于深圳而言，关键的一点就是对经营贷的管控。

年前深圳各种严防死守，严抓经营贷避免经营贷违规流入楼市，甚至网上有传言说，有人在办理经营贷被查处之后被要求“抽贷”。

那时候，经营贷就是靶子，大家都认为调控肯定会继续给这个靶子再开上几枪，指导价出台后，就传言经营贷将按照指导价评估。

大家都知道，经营贷是拿房产抵押获取贷款的，按照指导价评估的房产，价格都过于“理性”，而“理性”就意味着手上能拿到的贷款会下降，投机进入楼市的资金也就会变少，以此达到降杠杆的目的。

这一招相比严查资金流向等行政措施，其实是用金融的手段去治金融。

这对于经营贷的打击，更加精准、力度也更大。

但现在，经营贷很有可能继续按照原评估价进行贷款，相比之前大家收紧经营贷的预期，又是一轮放松。

看来，政策还是不想完全打垮经营贷，还是希望它能对实体经济起到一些帮扶作用。

不过，以现在的情况来看。

经营贷的紧箍咒，相比大家的预期，似乎越念越慢；

房贷的金箍，相比大家的预期，似乎也越带越松。

各种调控政策之下，相比之前，房款的限制和监管确实会更严，但再怎么限制，还是得留有些呼吸空间，

从房贷调控的角度上看：

收缩后又适当放放水，让楼市这个池子短期不枯竭但又掀不起巨浪，效果最好。

为什么房贷可能会有所放松

既然要降杠杆，为何现在的方向却好像有点雷声大、雨点小？

难道这次所谓降杠杆，又要高高举起、轻轻放下？

要搞清楚这一点，不得不提一下银行。

楼市降杠杆，除了打击炒房客之外，对银行而言，打击也不小。

每年银行的利润之中，贷款利息都是大头，而这其中，房产抵押贷款的利息又是主要的贷款利息来源。

房贷对于银行的重要性，懂得都懂。

之前给银行的两道红线，其实已经给各大银行戴上了“镣铐”。现在如果继续收紧，各大银行可能都得“间歇性缺氧。”

在这个后果的预期之下，各大银行在二手房贷款方案细则上迟迟不能确定，很大程度上就是因为银行在具体执行上需要更多的调整空间，不能完全按照指导价来。

对于银行而言，能争取稍稍放松，就肯定得争取。

对于政策部门来说，在松和紧之间，得找到平衡。

所以说，招行和建行的这一个15%，算得上是能让大家都能接受的“端水大师”级别的方案了。

当然，除了银行之外，国际环境的形式对于降杠杆的影响也不能忽略。

还是那句话，全球一盘棋，任何一个国家都难以独善其身，以美国为首的各个大国，从去年持续到现在的货币大放水，制造了过量的流动性。

而今年，美国预计还将有1.2万亿美元流动性会被释放出来，将继续对整个金融市场造成影响。

从大方向上说，想要维持金融和楼市稳定，面对货币大放水，楼市作为蓄水池，还得继续发挥作用，只不过重要性和地位肯定要有所下降。

短期来看，深圳的楼市不可能一棒子打死；

长期看，杠杆要慢慢降。

深圳最近各类“花式”调控，确实营造了一种要大力整顿楼市的氛围。

现如今，中介小心翼翼、二手房业主似乎也没有了底气、各大主流买房app平台上，指导价发布过去20天，绝大多数都还没把价格重新标上。

这一切似乎都证明了调控的威力。

但想要真正让疯狂的房价得到抑制，信贷的调控还是不能放松。

不然，当下的萧条很可能只是一时的假象。

当然，一切都尚未盖棺论定，深圳的房贷究竟具体会如何执行参考价，还需继续观察。

在这之前，先让子弹再飞一会。

本文首发于微信公众号：大胡子看深圳。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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