关于22城土地「一年卖3次」的理解与争议
“土地市场动态监测与监管系统”，属于自然资源部的内网。
有关重点22城住宅供地实行“两集中”影响的讨论，正如火如荼。
昨天名为“自然资源开发利用司2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点”的演讲稿，在各大微信群流传。
据已有公开信息判断，这份演讲稿或为2月23日召开的“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”的讲解课件。
从这份网传的演讲稿中，我们可以捕捉到几个“关键点”：
其一，“两集中”举措的出台背景，是自然资源部部长贯彻决策层要求亲自部署的。
其二，22城每年发布土地出让公告3次，同批次的土地挂牌起止日相同，连续集中拍卖。
其三，“两集中”供地调控希望达到的正向效果
① 稳定预期：体现“放量供地”，稳定预期。
② 控制大型房企“通吃”垄断，因为短期筹资难度大，不能同时参加多块土地竞争。
③ 给中小房企提供更多选择的机会，可以避开大房企直接竞争。
其四，“两集中”供地调控可能形成负面预警
①考验供地部门组织能力：同时组织挂牌拍卖，需要增加人（如拍卖师）和场地。
②考验地方政府土地财政：以往供地“先次后好”、通过“饥饿营销”逐步抬高地价的行为被遏制，将会降低出让金总收入。
③?热点地块可能容易形成地王，对公众心理可能产生负面影响。
可以看出，“两集中”举措施行后可能形成的正负影响，政策拟写者已经预料到了。但是也有些负面影响在这份网传的演讲稿过中没有提到，而所期望达到的正向效果，与市场人士讨论也有一些不一样的地方。
综合梳理来看，业界对供地“两集中”的影响分析，有一致性的研判，也有不少的差异。
①?是限制大房企垄断，还是利于大房企？
多数券商、研究机构及专业人士分析认为，22城供地“两集中”，对全国性布局的低负债率的大房企是有利好的。
22城虽然预计会主动错开集中供地的月份，但平均下来每个月也有两个重点城市集中供地。多线同时作战，需要房企具备更强的短期拿地资金的筹集能力。
显然，大房企无论在自有资金调配，还是在拿地前融方面，都具备明显优势，且对地块的前期投研也具备较强的系统和数据化支持。“两集中”新规虽然会加大房企短期筹集资金压力，但未必会降低大房企对热点地块的追逐。
可能出现的一种情形是，集中供地下，大房企考虑到未来集中的推盘销售压力，会调低同期拿地规模，除了自己拿热点地块外，同时会多考虑与其他大房企联合拿地。
②?是有利于中小房企捡漏，还是加剧挑战？
也就是说，“两集中”+“一年只卖3次地”的新规下，22个重点城市的热点地块，仍然是大房企的囊中物，只是会提高大房企之间的雨露均沾，中小房企捡漏的机会渺茫。
但22个重点城市每年只能卖3次地，预计每次放到盘子里一起卖的有好有次。在大房企主攻热点地块的时候，也许会给小房企留下“喝汤”的机会。但这并不尽然。因为大房企也要考虑热点地块万一拿不到、参拍冷门地块来托底。
且，对于不在22城名单中的三四五线城市，也许会迎来更多大房企的进入，中小房企的面临的竞争也会加大。
所以，更多的业内观点认为，新规会加剧中小房企在22个重点城市拿地的难度，三四线城市的拿地竞争也可能会因为大房企的进入而加大，中小房企拿地选择机会不增反减，有可能与政策制定者的初衷是相悖的。
退一步说，即便于22城偶尔有机会能捡漏，“两集中”出让意味着将来项目面市时，或跑在实力强大的大房企的后面被动推盘，或者与大房企同期推盘，销售的竞争压力是不可小觑的。
③?会不会热地出地王，冷地陷流拍？
有可能。
热地出地王这一点，政策制定者已经意识到了。
由于土地集中出让，而参拍每块地都需要房企事前缴纳出让底价20%-30%甚至高至50%的土拍保证金，这就降低了房企“撒胡椒面”每块地都报名的情况，在做拿地决策时会更聚焦优质地块，保证未来多盘同时入市下的去化能力。所以，有可能会加剧地王的出现。
但是，前述网传的演讲稿中，就此已经提示“对预判可能产生地价新高或溢价率过高情形的，应当要求及时调整出让方案并做好异常交易预案和舆情应对方案”。预计地王土地公告时会加进限价、竞自持等类似的条件，以规避地王的产生。
而对于冷门地块，由于集中供地、集中新盘入市，提升了冷门地块未来的销售去化难度，也许会使得冷门地块流拍率增加。
在拿地成本高、建安成本上涨、融资压力大的情况下，房企必须快周转才能保障利润，所以集中供应的结果，带来集中开盘几乎是必然的。除非拿地的是个别的“小而美”型有产品特色、溢价能力的房企。
④?土地出让收入会不会降低？房价会不会稳？
前述演讲稿中已经做了预警，“两集中”+“一年卖地3次”会加大地块的透明度，“饥饿营销”逐步抬高地价的行为被遏制，且要防范热热点地块出地王，所以会降低部分城市的土地出让金总收入。
房价方面，对于土地供应充足的城市而言，新规预期是能够有效抑制房价上涨的，因为新盘同期入市会推升库存、加大去化竞争。但是对于土地供应明显不足或偏少的城市，新规对抑制房价上涨的作用是有限的。
⑤?会加大城市分化格局，还是会有助于均衡？
“两集中”供地下，供地紧缺型城市土地竞拍或将更加激烈，供地过剩型城市可能导致土地流拍率升高，会使得城市间的差异变得更为明显。
但是对于不在22城名单中的三四线城市而言，尤其是身处都市圈范围的三四线城市，可能会迎来更多房企的进入，有利于促进区域均衡。但同时也会加速中小房企和区域性布局房企的竞争挑战。
对于房企而言，“两集中”新规落地后，有几方面的应对动作是确定性的。
其一，提升多渠道拿地能力。
22城招拍挂拿地难度加大、利润空间更加被锁定，必须要加大收并购拿地的比例，同时要提升勾地能力，通过条件设置加大招拍挂拿地可能。
其二，加快推进数字化，提升决策能力。
22城一年只卖地3次，地块同时挂牌、同时连续出让，要求房企提升地块投研决策的速度，数字化会提升房企拿地的先发优势。
其三，敞开怀抱，加大联合。
“两集中”出让，使得房企要对竞争对手更加了解，拍地演化成商业谍战。要想不N败俱伤，联合拿地是共赢的选择。
附①：网传22个重点城市名单
4个一线城市：北上广深
18个二线城市：南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。
附②：22个重点城市2020年的土地出让数据
2020 年22个重点城市土地共推出3916宗，实际成交3507宗，土地出让金合计达27861亿元，占全国国有土地使用权出让收入的 33.1%。
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