打不死的楼市！没有市场价的深圳二手房依然疯狂？
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距离208新政过去已经将近一个月，但今天依然是看不到市场价只有指导价的一天。
没有市场价的市场到底会有多少成交？
昨天，2月份深圳二手房月网签数量出炉。
来源：深房中协
果不其然，遭遇调控政策狙击的二手房市场，整个二月二手房网签环比上个月下降了将近7成。
下滑是预料之中，但仔细一看数据，我发现事情没有那么简单。
大家看看新政后网签数据的变化情况：
新政第一周（2.8-2.14）因为8号新政发布当天的抢闸网签，网签量达到1671套，情有可原。
第二周（2.15-2.21）是春节假期，加上新政影响，呈现出的网签数据多数是新政之前被延迟的网签。
到了最近一周（2.22-2.28），新政终于真正开始发挥作用主导市场的一周，网签数量却没有像上周一样稳定在低位。
而是在没有市场价格数据、调控风口也越来越紧的情况下，反倒是环比上一周上涨了130.4%，达到834套！
是不是很“惊喜”？
是不是很意外？
被蒙着眼的深圳人，即便没有了价格参考，也还是要买房。
深圳人这买房热情，堪比饭圈粉丝。
所以说，你以为新政一下子就把楼市彻底“打残”了？
清醒一点吧！
那么问题来了，连市场价都不摆在台面上的二手房市场，为何还有这么多人愿意在这个所谓的“黑市”中成交？
对此我总结了4个原因，下面给大家一一分析一下。
早上车成共识，摸瞎也要买
长久以来的市场教育，使得深圳人的市场预期中，早就没了房价下跌这四个字。
现在不买就是亏，再不买就要涨。
过去这么些年，相信很多深圳人都是带着这样忐忑的心情一路看着供应稀少的深圳楼市房价一路上涨。
真可谓“眼见它起高楼，眼见它秒卖光，眼见它价格涨......”
在这样的预期之下，购房需求依然强盛，早上车也成为了所有深圳人的共识。
所以，即便是摸瞎买房，深圳人该买还是得买。
况且，市场价虽然不摆在明面上，但背后，大家对于市场价都心中有数。
只要能找到中介咨询，简单问一下，购房者就能获得相对真实的市场价格。
而且你会发现，市场价基本上和新政前没有什么变化，也没有人会奢求业主按照指导价出售。
从现在的政策执行上看，由于208新政各类细则还未完全确定，当前的二手房市场，真正发挥作用的还都是之前的调控政策。
如果你现在去看房，在贷款尚未确定的情况下，和之前最大的不同，也就是多一个参考价而已。
因此，在早上车的共识下，即便没有市场价，也不影响那些深圳有名额的土豪全款拿下一套二手房。
毕竟，深圳是藏富于民的城市。
你可以低估任何事情，但永远不要低估深圳人的购买力。
当下的调控，没有在根本上解决深圳的购房需求，没有改变深圳楼市的基本逻辑。
在共识的引领下，摸瞎买房肯定也是在所不惜。
东部受到的影响较小
新政后，东部受指导价的影响小于西部。
看看上一周的各区的成交数据：
东部方面，龙岗是成交大户，依然有218套成交，罗湖有146套成交，盐田和坪山加起来有34套。
西部方面，宝安之前一直是二手房的成交大户，但上一周宝安加上光明的网签量只有115套，南山是西部网签数量最多的区，有119套。
相比之下，东部一共有398套网签，约占上周所有网签的48%，而西部只有28%。
其实，这个差异的产生并不奇怪。
现在西部二手房的指导价与现实市场价普遍存在每平米2-3万的差距。
相较之下，东部的价格相对理性一些，指导价和市场价差别不大，有部分小区的指导价和成交价只在毫厘之间。
甚至在东部，还能有以指导价卖出的房子。
对于急着买房的人来说，在指导价新政普遍抬高西部的首付成本的情况下，部分性价比更高的东部二手房就成为了香饽饽。
学区房，依然还有市场
尤其是年进入三月份，学区房需求又开始上升。
深圳学校的预报名一般在4月底，所以往年的3~5月份是传统的学区成房高峰期。
后的时间，必然会经历学区房成交的小阳春，
去年年末和今年年初，虽然调控的政策越来越紧、虽然深圳官方也宣布会扩建学位。
但学位的短期需求依然需要学区房来满足。
二手房指导价对于本来打算在这个时间节点买入学区房的购房者确实有冲击。
但这个冲击暂时还没有把学区房市场完全被打昏。
大家都知道，深圳不少学区房的面积都很小，而这些面积小的学区房，总价相对而言并不高。
对于很多急于获取学位的家长而言，咬咬牙，高首付拿下学区房还是没问题的。
所以，还是那句话，不要低估深圳人的购买力。
当然，对于深圳学区房来说，更为关键的一点在于：
即便深圳现在正在努力改变学位稀缺的现状，但短期内深圳的学区房价值依然坚挺。
如何按照指导价贷款依然悬而未决
贷款如何执行将是决定新政后二手房市场走向的关键。
而过去这几个星期，官方降杠杆的决心在“有”和“无”中反复横跳。
不知道是暗示还是明示，二手房指导价出来之后，各大银行都传闻要按照指导价放房贷，
但后来，又传出银行只会按照指导价上浮15%放贷。
截止到上周，四大行的表态都只是说把作为指导价作为重要参考依据，并没有宣布按照指导价执行。
唯一的“异类”是平安银行(000001,股吧)，直接把指导价当做按揭贷款的认定标准。
另一方面，截止到上周，也没有任何一个银行官宣经营贷会按照指导价进行评估。
也就是说，经营贷很有可能继续按照原来的市场价评估放贷。
无论是按揭房贷还是经营贷，归根结底其实都是杠杆问题。
此前银行模糊的态度，一定程度上影响了市场的态度，对当下的成交和网签已经产生了影响。
接下来贷款层面如果不给予重击，实现真正意义的降杠杆，那么指导价调控将很快失去意义，暂时的萧条很可能就会迎来反弹。
不管怎么说，虽然网签量达到800+，但当下，大家的观望情绪依然是主导。
当前，新政还没有完全发挥作用。
二手房指导价就像一个将要爆炸但还未爆炸的炸弹，
还在等待引爆它的火星。
而这个火星很可能就是信贷。
接下来的市场交易情况，不仅得看新政的政策走向，还要看银行的态度。
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以上为正文，来自大胡子看深圳团队
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上一周，在二手房没有市场价的情况下，二手房网签数据依然有800多套，新政发布已经三周，接下来政策的方向究竟去往何方？深圳楼市会受到怎样的影响？买西部还是东部？买深圳越来越难，临深城市中又有哪些买房机会？任何买房问题，可以扫码下方二维码，关注“千麦规划”公众号，回复“房产”，李老师及其研究团队成员将会为你一对一解答！
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