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财联社

2020-12-29 16:00:39

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　　在魔幻与现实间游走的深圳楼市，即将走完不同寻常的一年。

　　突如其来的疫情并未抑制住2019年底开始的房价上涨趋势，深圳新房、二手房在2020年实现普涨，各路资金通过违规使用经营贷、“代持”等手段涌入楼市。

　　持续高烧不退的深圳楼市，招致了史上最严厉的楼市调控政策。7月15日，调控“靴子”落地，这一被业内简称为“715”新政的调控政策，虽然迅速缩减了成交量，但对成交价格影响有限。据深圳乐有家数据，2020年11月深圳二手住宅成交价为67866元/平方米，相比今年1月上涨17.9%。国家统计局数据显示，深圳新建商品住宅销售价格指数今年已连续11月同比上涨。

　　新房因限价导致与二手房价格的倒挂现象，催生出大规模“打新热”，最终引发央媒点名批评，深圳市住建局随即回应称正在研究综合调控政策。不过，业内人士认为，2021年深圳会否再出手调控楼市，目前仍打着不小的问号。

　　最严新政暂时击退二手房“虚火”

　　12月初，今年第一波冷空气来袭时，赵安（化名）关掉了自己在深圳宝安区的中介门店，简单收拾了一箱行李，离开奋斗5年的城市，回到淮河以北的老家。深圳楼市“715”新政出台后，因二手房成交低迷和高昂的店面租金压顶，赵安创业失败，几年的存款在数月间化为乌有。

　　“躺在老家的床上，还是觉得很不真实，像做了一场漫长的梦。”赵安对记者说。

　　赵安在2016年辞去老家体制内的工作，只身前往深圳。经历过2015年暴涨的深圳楼市成为二手房中介从业者的淘金热土，“老中介买下一整条街”的都市传说，促使一批批如赵安一样的年轻人投身这个高压行业。

　　自己开店卖房的想法，是赵安筹划已久的，深圳上半年火热的二手房市场，推了他一把。

　　2020年三月疫情影响尚未消退之际，深圳楼市已率先回暖。深圳市住建局数据显示，三月全市新房网签和二手房网签合计突破1.2万套，其中二手住宅成交环比增长幅度，高达380%。

　　彼时财联社记者实地走访时发现，新晋豪宅购房群体中，不少是因疫情不敢贸然投资实业的企业主；部分区域优质二手学位房被购房者抢购，引发部分业主坐地起价，甚至惜售撤房源。

　　鉴于二手房市场持续升温，深圳市住建局于四月宣布，开展为期三个月的市场乱象专项整治行动。各大二手房交易APP集体下架20万元/平方米以上房源，贝壳APP删除“单价从高到低”的排序，多家线下门店撤掉高价房源海报。

　　在开展市场乱象专项整治行动的同时，“二手房指导价”已在部分片区悄然执行，比如对光明区四个重点楼盘规定展示单价不得高于6.3万元/平方米。

　　但当时的整治力度并不足以对楼市成交造成有力打击。被持续上涨行情所吸引的赵安，在六月份辞去原先门店的工作后，开始正式创业。

　　他很快找到宝安中心区一处临街店铺，月租金3万元、押2付1，加上员工成本和15万元装修费，每个月至少有8万元的支出。虽然资金支出压力大，但宝安中心区是深圳上半年二手房成交最热的片区之一，这令其信心满满。

　　“虽然投入不少，但每个月只要卖出两套房，就好了。”赵安向记者透露了当时的心态。

　　上半年二手房行情以“量价齐升”高调结束，据深圳房地产信息网发布的数据，上半年深圳二手住宅合计成交4.4万套，同比增加41.2%；深圳乐有家研究中心监测数据则显示，2020年上半年深圳二手住宅成交均价65435元/平方米，同比上涨8%。

　　值得一提的是，深圳市住建局曾于2019年12月对外表示，按照宏观调控的长效机制要求，深圳二手房年增幅不超过5%。不过按乐有家数据，2020年深圳仅用了半年时间就冲破了全年的限制。

　　7月15日，深圳出台了史上最严楼市调控政策。当日，深圳市住建局等八部门联合下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，深圳户籍家庭和个人首次提高购房门槛，要求提供三年以上社保或个税证明；对购买普通住房和非普通住房实行差别化信贷政策，并细化了普通住房标准：享受优惠政策的普通住房应当同时满足144平方米以下、实际成交总价低于750万元几个条件。税收方面，个人住房转让增值税征免年限，由2年调整到5年。

　　业内人士认为，“715”新政意在从各方面堵住炒房的可能性。深圳二手房成交虚火被新政暂时扑灭，乐有家数据显示，因网签有一个月的延迟，今年深圳二手房的过户量最高峰出现在7月，为13407套，8月降至11322套，9月进一步降至8820套，10月仅为5049套。

　　深圳市房地产中介协会部分会员机构提供的成交数据显示，“715”楼市新政出台后一周，贝壳、乐有家、Q房网、中原地产等中介机构成交量下滑幅度超过60%。有中介机构内部统计，新政后对比新政前的最高峰，签单量在某些区域最高降幅达到了70%。

　　身处中介行业第一线的赵安，第一时间感受到了市场的变化。赵安告诉记者，他手头一个原准备一次买下两套大户型的客户，因为社保缴纳年限不够失去了“房票”，意味着一笔本可以覆盖装修欠款的20万元中介费打了水漂。他很快还发现，“715”新政之后，卖方市场转入买方市场，原先的二手房客户可能带看2-3次就可以成交，但新政出台后，带看十次也未必会成交。

　　“下半年，我们几乎就不做二手单了，全部转去新房。”一名龙岗区的二手房中介对记者表示。

　　深圳贝壳研究院院长肖小平指出，税费的增加，使得总价750万元以上的二手房市场需求，有不少转至新房市场，特别是南山区、宝安区，这种需求的变化更明显。

　　直到门店关门，赵安共成交15单二手房，2单新房，30单租赁，其中二手房在下半年只成交了1套。“关店八成的原因是因为楼市新政，还有两成是第一次创业，管理经验不足。”他总结道。

　　“打新热”与“代持炒房”

　　如果说上半年是二手房的主场，“打新”则成为深圳楼市下半场的关键词。

　　事实上，今年上半年二手房复苏的同时，新房也在迅速回暖。深圳市住建局数据显示，三月全市新房网签4224套（含商业），环比增长153.8%；住宅3152套，环比增长279.8%。不仅如此，深圳豪宅频现“日光”，“喝茶费”重现江湖。

　　不过上半年因深圳新房供应相对较少，未能引起外界足够的关注。受疫情影响，房地产项目建设施工进度放缓，深圳楼市推盘节奏延后。据深圳市住建局数据，2020年上半年深圳供应8157套新房住宅，只相当于2019年上半年17815套供应量的不足一半。

　　一、二手房价格倒挂及二手房需求转移背景下，下半年新房的集中供应点燃了新房成交。

　　据财联社记者初步统计，从7月17日“前海嘉里”开盘开始，截至12月18日，深圳共出现27个“日光盘”，上半年仅7个。

　　“因疫情原因，上半年新增住宅供应还不到1万套，下半年一个月供应就有1万套。因政策调整，需求转向新房，加之新盘扎堆上市，导致成交量快速攀升。”一家大型中介机构人员告诉记者。

　　八月初，华强城（华强城市花园一期）公示销售方案，成为深圳商品房史上首个引入积分制摇号的楼盘。方案显示，此次开盘按有无房产、是否为深户、缴纳社保年限等三个大项设置认筹积分规则。

　　数天后，深圳市住建局房地产业处吕增学对外明确表示，“积分摇号将成为导向”。

　　而随着2020年最火网红楼盘——深圳华润城四期（润玺一期）的开盘，下半年新房市场迎来一个转折点。以1174套的显赫“战绩”，深圳华润城四期成为深圳下半年开盘出售套数最多的楼盘，该楼盘被业界简称为“润四”。

　　11月25日开盘的“润四”，备案均价13.1万元/平方米，而据链家数据显示，周边二手房成交单价为17万元-18万元/平方米。以最小面积约100平方米户型计算，一套新房与二手房的总差价高达500万元左右。

　　由此，“润四”成为全深圳炒房客垂涎的投资标的。记者了解到，“润四”今年多次传出即将开盘的消息，有购房者甚至早在今年四月便售出手中房产，腾出现金及名额准备认筹“润四”。
 据“润四”公布的信息，最终有效认筹人数9690批，中签率只有12%。按350万元/批的冻结金额，此次冻结资金高达339亿元。这其中一个引人关注的信息是，按认筹资格所设定要求，这9690批认筹客户，均为买得起上千万豪宅的无房“刚需”。

　　业内人士认为，这种现象的背后，是积分摇号制实行之后，被催生出来的“代持炒房”链条。

　　一位金融行业的从业者透露，他与另外两名没有贷款记录和深圳房产的员工，帮助上级“打新”润四，认筹时共使用了1050万元现金，最终有一名员工中签。还有一名深圳本地“村民”，因名下的若干套小产权房不算商品房，属于“干净的房票”，也帮亲戚“打新”了一套润四。

　　记者从多个参与代持的购房者及了解代持的中介人士得知，代持的市场价在30万元左右，有些“实际产权人”甚至愿意在出售房产后，分享1/3的利润。

　　“润四”开盘三天后，11月28日新华社发布一篇题为《抑制楼市“打新热”，需要“硬核”举措》的评论文章，点名“深圳万人抢房”事件。

　　11月30日上午，深圳另一个新楼盘“万科瑧山海”，发布《与广大客户共同践行“房住不炒”的倡议》，提示购买者市场变化风险、贷款风险，称针对深圳“打新热”现象，不排除相关监管部门出台政策，保障“房住不炒”政策落地，并提示代持购房者注意风险。

　　紧接着，深圳市住房和建设局局长张学凡表示，媒体所反映“代持炒房”等情况，正在调查处理中。当天傍晚，“润四”发布声明，再次提示代持风险。

　　就其中的法律风险，广东华商律师事务所律师周争锋指出，根据物权法第9条的规定，房产登记在谁名下，谁就是产权人，法律上称之为物权公信公示原则。

　　“如代持人对外举债或将房产出售，那么名义产权人和实际产权人之间，代持房产的约定只在两者之间生效，不能对抗其他善意第三人。其他人可以申请法院查封代持人名下的房产，偿还债务或继续履行合同。实际产权人只能依据双方代持协议，追究代持人的侵权或违约责任。代持协议本质上，是一个事后维权证据。”周争锋说。

　　12月7日，有市场传言相关部门要求各律师事务所，就是否有律师受委托拟定或见证华润城润玺1期“代持”协议展开排查，若有上述情况，要求各律所汇总后上报至相关科室。

　　记者在采访中了解到，就在赵安12月初离开深圳前几天，一名通过亲戚代持、成功“打新”深圳华润城四期的购房者，被银行通知不能以非直系亲属名义做共同还款人。

　　上述帮上级成功“打新”的人士则认为影响不大：“大不了老板（上级）一次性付款，反正认筹的时候就花了一千多万，对他来说不是大钱。”

　　明年会否出台新调控政策？

　　预期不断走高之下，中原地产数据显示，深圳11月新房住宅成交套数创下自2016年1月以来，近五年以来的新高，达6296套，环比上升36.4%；成交面积为62.7万平方米，环比上升39.3%，成交套数与成交面积双双回升。

　　财联社记者根据国家统计局数据整理，截至目前，深圳新建商品住宅销售价格指数今年已连续11月同比上涨，8个月环比上涨、3个月环比持平，未见下降。

　　二手房成交量经过“715”新政的“打击”后，价格依然坚挺。据深圳乐有家数据，2020年11月深圳二手住宅成交价为67866元/平方米，为今年最高值，相比今年1月上涨17.9%，相比2019年12月上涨18%。

　　深圳贝壳研究院的数据显示，在其重点检测的深圳200个热点楼盘中，最近5个月上涨楼盘的数据超过50%。以深圳热点区域宝安区为例，与2019年成交对比，沙井、尖岗山两个片区成交套数增长50%，福永、桃源居两个片区增长接近40%。

　　“随着打新中签率持续偏低，年底有不少急于购房的客户放弃打新，回到二手房市场，这部分的需求在增加，进一步导致业主加价。最近从内部系统看，我们二手房带看量明显上升。”上述大型中介机构的中层告诉记者。

　　11月30日深圳市住建局表态中含有一个关键信息，该局表示，“正在研究综合调控政策”。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳楼市的本质，不是供应问题，而是杠杆炒作问题。

　　“说实在的，不控制违规炒作、违规加杠杆，不控制包括银行、私募、小贷、担保等各路资金逐鹿深圳，深圳新房市场供应端多几个、十几个，甚至几十个新楼盘，根本无法达到釜底抽薪的降温效应，反而因新房限价，人为创设‘套利效应’，在各路资金加持下，只会让楼市更加火爆、上涨预期更强。”李宇嘉说。

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