新政后上海推出3个试点新盘，认筹结果为何天差地别？
新政后第一批入市的3个试点新盘，认筹结果却截然不同。
继去年疫情下2月上海市场无新盘入市后，2021年2月因新政出台新房市场再度空窗。
整个2月上海地区暂无新盘入市，仅有闵行浦江板块的建发浦上湾、宝山上大板块的经纬学府阳光家园和嘉定新城板块的金地峯范3个项目开启认筹。
这3个新盘作为新政试点项目已开始实行积分规则，即拟认购对象的总组数与此次准售房源套数比例超过1.3:1的，将触发积分机制，而达到入围分数线的购房者才能参与摇号。
在上海中原地产首席分析师卢文曦看来，“这3个楼盘都是典型的首改类产品，也是市场交易主力，也正好用这一方法检验‘1·21新政’以来一系列政策效果。”
目前，3个项目均已认筹结束。其中，仅建发浦上湾触发积分制度，将先进行积分排序再摇号。
同一市场下，互为竞品的三个项目为何认筹表现截然不同？
高认筹两极分化
《地产深度报道》发现，3个新盘均位于外环外，单价在5万元/平左右，总价300万元起，虽价格相仿，但认筹金额悬殊较大。
建发浦上湾认筹金20万元，而金地峯范认筹金却高达130万元，相差6.5倍，经纬学府阳光家园认筹金为80万元，位于二者之间。
金地峯范的130万元的认筹金意味着什么？
以最低总价372万元计算，130万相当于是总价的3.5成，近乎首套房客户的首付金额，资金要求实为严苛。
此前，几乎只有热门红盘或内环高价盘认筹金才会触及百万门槛，远郊刚需盘认筹金设定如此高并不多见。
记者梳理了嘉定新城板块近年来的认筹金表现：
2020年6月入市的莫里斯花源，均价3.42万/平，总价268万元起，认筹无门槛；
2020年8月开盘的嘉宝新力梦之晴，均价3.6万/平，总价240万元起，认筹无门槛；
改善盘西郊金茂府入市均价约4.6万/平，总价420万元起，认筹金尚不过50万元。
此次金地峯范130万元的认筹金创下了板块内认筹金新高。
记者从金地峯范售楼处了解到，项目此前验资客户达700多组，如果门槛降低认筹率一定会超过1.3:1，为了“实现低认筹率试点作用”，项目申报了130万元的高认筹金。
案场销售向记者坦言，130万元的认筹金相当于三成首付，对于不少购房者而言短时间难以凑齐，同时项目每天仅安排约80组客户到现场参与认筹，未预约客户现场不予接待，因此有效控制了认筹节奏。
若按照每日80组客户计算，5天认筹期最大程度可认筹400组客户，距离触发积分机制的468组认筹确有不小距离。
由于金地峯范并未触及积分制度，因此项目开盘日首批认购客户选完后，剩余房源将按照常规流程销售，不再受积分影响。这也意味着，开发商在销售中占据较大主动权，可以挑选付款方式更优质的客户。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这种做法其实也是售楼处在回避积分制度，属于人为干预楼市热销态势。其预计，后续仍会有其他楼盘采用此类方式来回避积分制度，无形中会影响部分购房者的权益，导致部分刚需购房者没有认购机会。
除了金地峯范，认筹金80万元的经纬学府阳光家园也未达到1.3:1的认筹门槛，不触发积分制度。
入围者全部无房
作为3个项目中唯一一个启动积分机制的项目，建发浦上湾的认筹表现较为友好，20万元的低认筹金和不设限的接纳认筹让项目认筹首日便获得700组客户认筹，第二天认筹便突破1000组，早早触发积分机制。
作为首个触发积分机制的项目，其入围线也成了购房者关注的焦点。
近日，在建发浦上湾认筹且积分没有达到56.7分的购房者也已陆续接到了项目处消息，通知其未进入项目入围名单，该项目入围要求积分56.7分，且需具备购房资格。同时，开盘后如可以接受底层楼层且付款方式良好（3月中前付足全款）的购房者可以告知售楼处。
由于建发浦上湾本次动态分的社保系数是0.1，因此满分为81.7分，56.7分的门槛实属不低。
按照积分规则，若是名下有房的购房者，即便5年内无购房记录，最多仅能拿到30分基础分，加上最高动态分217月（按每月0.1计算），累计可达到51.7，尚未够到56.7的入围线。
换言之，进入建发浦上湾摇号名单的全部为无房者。
卢文曦指出，积分制度本身倾向于无房户优先购买，建发项目最后的情况也体现出政策的指向性，最大程度满足了刚需的购房需求。同时也要看到还有两个新盘没有触发积分制度，市场仍表现出分化态势，或许只有一些热门新盘才会触发积分机制，改善需求也是有市场的。
对于积分制度是否会倒逼部分购房者转投二手房市场，卢文曦坦言，存在这种情况，但并不会太多。首先刚需在新房市场占有优势，二手房市场尚处于一种博弈的状态，价格优势不如新盘。此外，改善并不像刚需购房需求那么大，脚步可以适当放缓，加之近期信贷方面的收紧，也不太会有投资客户。
新政后第一波试点新盘的表现已经结束，3月或将有13个项目预计入市，但目前均未取证。
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