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深圳小产权房“虚火”直冒，投资客在赌啥？

2021-04-14 12:02:38

近期，各地房产调控政策接连出台，让卖买双方应接不暇。其中，深圳的严厉楼市调控政策引人关注。然而，消费者还没有等来深圳商品房房价下跌，却等来小产权房的价格暴涨。

这是怎么回事呢？每日商业报道（www.bizvcw.com）了解到，深圳动辄十几万一平的房价让很多刚需购房者望而却步，才不得不考虑购买小产权房。除了刚需推动了小产权房在2021年出现价格猛烈上涨外，还有一些购房者在房产中介的引导下，购入小产权房作为投资用途。然而，小产权房因其不被官方认可的尴尬位置，最终也将会给这些购房者带来不必要的麻烦。

小产权房属“违法建筑”

深圳“小产权房”其实是在深圳发展之初，中国房产规章制度还不完善之时，遗留下来数以十万计的“违法建筑”，这些房子的所有者没有获得房本。

此后，深圳城市和楼市飞速发展，小产权房已然成为了历史遗留问题，在深圳房产市场一直不被认可。而且“小产权房”也仅仅是一种通俗化的称呼，实际上，称之为历史遗留下工程建筑。

虽然，深圳早在2004年就实现了农村集体土地的国有化转换，但深圳却是全国小产权房问题最突出的城市之一。直到2005年5月21日，深圳市人大常委会根据《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》对其进行了整治。

一方面是，在历史上，大规模小产权房的库存积压促使地方政府务必直面这个问题；另一方面，深圳市评为物业税示范点的大城市，也让政府部门看到了提升税款的机会。因此，小产权房作为深圳市这座大城市的历史时间“欠账”，被提上了处理议程。

房价上涨30%，购房有风险

在深圳特有的城中村中，时常可见这些小产权房。此类房产因为存在违反合法建设申报流程，未进行正规用地与建筑规划许可，以及建设施工许可申报等情况，甚至有的小产权房存在违规占用建筑红线等现象，所以从未被官方认可，只被称为“违章建筑”。

但是与之相对应的是目前深圳令人望而却步的房价，动辄十几万一平的价格，相比较来说，小产权房如今还能有每平方米一两万元价格，能让普通打工人买下个住的地方，那还是有一定价值存在的。

因此，小产权房子在近年价格上涨也十分凶猛。

据了解，2021年以来，深圳的小产权房涨幅已经超过30%。地段稍好、改造过的小产权房套内单价达到4万至5万元；公明地区的小产权房在两年前的收购价是6000元／平方米，现在要1万至1.2万元／平方米；沙井地区的小产权房在两年前的收购价是6000元至9000元／平方米，现在要1.1万至4万元／平方米；龙华地区的小产权房在两年前的收购价是1万至1.8万元／平方米，现在要1.5万至4万元／平方米。

由于这些小产权房存在违反合法建设申报流程，未进行正规用地与建筑规划许可，以及建设施工许可申报等情况。早在2009年，深圳市司法局就发文严厉禁止律师为违法建筑销售行为提供见证服务，2016年再次发文禁止。虽然只是针对违法建筑类小产权房，但是有合法报建手续的小产权房，因不符合上市交易条件，如交易行为本身无效，见证同样无效。

这样就使得房屋交易背后存在巨大的风险。购买小产权房无法进行抵押，需要一次性付款。后续发生纠纷时，有可能无法追讨相关的款项。

不仅如此，有亲亲身经历的历购房者表示，因为他名下有“小产权房交易”记录，所以直接影响了他深圳某楼盘打新，即便是符合基本要素的“高分”购房者也不例外。这是因为深圳小产权房若办理过水电过户，供电局、自来水公司都有备案记录。因此，拥有小产权房的业主在申请商品房、安居房、公租房都会受到限制。

购房者存赌徒心理

房产中介无疑在这波小产权房热中，扮演了推波助澜的作用。在各种炒房贴吧、二手房贴吧、旧改指标房贴吧上，随处可见房产中介发布的小产权房售卖广告。

他们通常拥有南山、福田、罗湖、宝安、龙华、龙岗、大鹏新区等深圳各区域旧改指标房资源，他们宣称这些房子购买无需占用深圳房产购买名额，价格便宜，是市场上最有价值的投资，保证三年能翻倍。

但是现实情况真如他们所说吗？

有业内人士看出了门道：“购买深圳小产权房没有什么保障，未来升值空间几乎也没有，大多数情况下，购房者只是等着城市的拆迁补偿。”

然而，值得注意的是，房产拆迁补偿存在很大的变数，从国家政策层面来讲，小产权房并没有得到政府公开支持。而且，等拆迁补偿一事需要等很长时间且存在极大的不确定性，想要靠购入小产权房等拆迁费赚一笔，这其中变数太大了。

对于未来小产权房价格还是否会增长？是否有投资或者购买的价值？

有业内人士分析，“小产权房房价会涨，但是涨上天的可能性不大。主要原因有三个：首先，“转正问题”，深圳的小产权房受政策影响大，不管涨得多厉害，它仍是没有房产证的“违法”建筑；其次，“刚需问题”，深圳小产权房购买通常需一次性付款，占用资金大，但小产权房拆迁的不可控因素太多，风险过大；最后，“房票”问题，一般人还是会优先将“房票”用完，还有余力，才会投资小产权。

本文来源：每日商业报道文章作者：王路

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