商办升值预期强烈,商圈协同运营效应凸显

商办升值预期强烈,商圈协同运营效应凸显

 

2024年伊始,国内城市商场愈发熙攘、演唱会依然一票难求,消费需求的复苏势头强劲。

 

居民消费、CPI、购物中心出租率等一组组数据,反复印证着新一轮趋势的确立,而在投资层面,与产业、消费息息相关商办类资产,升值预期亦在强化。

 

那么,商办投资需要注意哪些重要因素,前期如何最大化的降低风险、提升投资回报?后期,又需要怎样的运营保障呢?

 

商办不动产的机遇

 

据赢商大数据显示,2023年,全国重点24城购物中心平均空置率9.06%,同比2022年下降近2个百分点。可以看到,自空置率2020年到达高点后,商业整体出租率持续向好,在4年后空置率重回10%以下。

 

紧接着,1月23日腾讯以64.2亿元拿下北京海淀区地块引发市场关注,相关话题一度冲上热搜。据北京市规划和自然资源委员会官网显示,1月23日,腾讯科技(北京)有限公司以底价摘得海淀区学院路北端A、B、C、J地块B4综合性商业金融服务业用地、 B23研发设计用地,成交金额64.2亿元。随即,腾讯回应称,前述交易将主要用于满足公司对办公用地的需求,将为公司员工提供稳定集中的办公场所。

 

一般来说,商办物业投资具有地产、商业和投资的三重属性,具体的细分包括大型商业、商业街区、住宅、长租公寓、写字楼、酒店等主要投资标的。商办投资第一步就是评估商办物业投资的升值潜力,而这是一个复杂,且需要综合考虑多个因素的过程。

 

其中,地段与位置是首要因素,周边是否有大型居住区、办公区或旅游景点等。比如,位于繁华商业区、交通便利、人流量大的购物中心,往往具有更高的投资升值潜力。

 

同时,在评估商办投资价值时,还应考虑其未来发展潜力。比如,购物中心未来的扩建计划、周边区域的发展规划等因素,都可能影响商铺的价值。而容易变成闲置的商铺,往往是位于较为偏远或人流量较少的地段,价值当然就相对较低。

 

其次,是商办开发商的实力与信誉。知名品牌开发商通常拥有更丰富的开发经验、更完善的商业规划。比如,升值潜力大的商铺可能拥有适中的面积和合理的布局,能适合各类商户的经营需求;而闲置的商铺可能存在面积过大或过小、布局不合理等问题,限制了其使用范围和潜在价值,这就考研开发商的实力了。

 

    更重要的是,知名品牌开发商通常能够吸引知名品牌和优质商户入驻,这些商户的存在会进一步提升商铺的价值和吸引力。而闲置的商铺可能缺乏这样的商户资源,导致其价值相对较低。

 

目前,国内在商办领域排名靠前的房地产开发商,尚未有一个确定的官方榜单。然而,以购物中心为观察目标的商业地产领域,却有很多公开信息佐证行业地位。根据多个来源的信息显示,华润置地、大悦城、凯德、龙湖集团等都属于国内商业地产领域的领军企业,这些知名房企在购物中心的开发和运营方面积累了丰富的经验,形成了自己独特的商业模式和竞争优势。

 

相应的,这些商业地产领军者们,也普遍在销售型商业产品的打造颇具心得。例如,作为中国商业地产的佼佼者,龙湖商业的综合实力雄厚,合作品牌超6600家,销商型物业合作商家超1000+。在天街、星悦荟等知名商业品牌之外,龙湖的销售型商业就涉及一二线城市及具备高潜力发展的核心位置,目前一二线城市货值占比90%。

 

第三,投资者可以通过比较类似地段和类型的商铺租金水平、出租率等指标来评估投资价值,毕竟租金收益是商铺投资的主要收入来源。好的商铺往往能够获得较高的租金收入,从而带来更高的长期投资回报率。

 

以龙湖在成都的销售型资产为例,在西宸原著、紫宸、九里晴川、听蓝湾、听蓝时光、三千庭等项目的商业街业态出租率均超过70%,投资回报率在6%以上,其中,如紫宸、三千庭项目的投资回报率均达到7.4%,这个数字意味着只需要10余年,投资者即可全部收回投资投入。

 

龙湖的铂金岛产品系亦是如此,在成都上城天街、西宸天街、滨江天街、时代天街等天街项目,1层的铂金岛店面普遍为休闲餐饮类业态,依托天街的引流作用,铂金岛在高峰期人流如梭,相应也为投资者带来了良好受益。在2023年,上述项目资产回报率维持在4.8%-7.4%之间,出租率也达到70%以上。

 

商办升值预期强烈,商圈协同运营效应凸显

 

杭州滨江铂金岛

 

当然,投资总是伴随着风险,投资者应该根据自身的投资目标和风险承受能力,进行全面的分析和判断,以做出明智的投资决策。评估购物中心商铺的投资升值潜力时,也需要考虑潜在的风险因素,如市场波动、竞争加剧、商户流失等。针对这些风险,制定相应的应对措施和风险控制策略,有助于降低投资风险。

 

协同效应助力长效运营

 

其实,除了前期地段、周边、开发商、投资回报率的考察,投资者不难发现,哪怕是同一地段,不同运营情况的物业,长期来看,价值也是千差万别。因此,传统商街所惯用的买定离手模式,极考验后续的个人运营水平,也成为了影响客户购买意愿的主要因素。

 

 以龙湖为例,据介绍,针对投资者的痛点,龙湖一方面通过前置的定位打造、动线规划、业态排布,引导场景氛围打造,描绘项目未来的整体图景,吸引优质商家入驻;另一方面,通过前期的整体规划、精细运营,实现部分店铺提前签约,从而在销售时以带租约销售的形式,为投资者最大化锁定商铺的未来价值。

 

    资料显示,龙湖几乎是全行业唯一拥有成建制的招售团队的房地产企业,对销售型商业,推出了专门协助商家优质运营的⻰商荟。⻰商荟是针对⻰湖街区战略联盟商家推出的全套权益⽅案,通过VIP优先权、运营服务、宣传推⼴、定制物料等4⼤专属升级权益,为每⼀位投资者、经营者提供全航道实⼒护航、全周期资产管理和全渠道联动推⼴。在2023年,依靠招售协同,龙湖累计助力42万平在售商办完成招商,为业主服务业态招商10万方。

 

在杭州,龙湖是商业网格化布局最为成熟的商业品牌之一。截至目前,龙湖在杭州已布局13个商业项目,分布于城市核心板块,均已成为区域乃至城市级的商业中心,拓宽运营天街旁的商街无疑也是水到渠成。

 

例如毗邻商圈核心的铂金岛和星街有着得天独厚的外部「区位」优势,但其与天街共同构成的内部「生态」,更是赋予其长久竞争力的关键。铂金岛与星街可持续至深夜的营业时间,与天街的营业时间完美互补,形成了完整的日夜客流闭环,让顾客的日咖夜酒有了归宿,从而成功打造了24小时生活圈,深度激发了区域夜经济消费潜力。

 

以杭州滨江铂金岛为例,其开业当天招商率就达到97%,连续5年招商率保持99%以上,周末日均客流高达6.5万+,更是长期位列抖音时尚街区·杭州榜TOP10。

 

事实上,很多投资者置业滨江铂金岛,均源于对项目前期规划的震撼,业主王艺表示,“当时还是第一次看见这样的项目,尽管是分开出售,但整个项目的业态都有对应规划,并且很清晰、很合理。另外还有一部分铺子是带租约销售的,就感觉龙湖招商很有实力,后面跟着也会比较放心”。

 

这种先招商再售卖的形式,相对能够给投资者和运营者一定的保障。也是在不确定的市场中,龙湖尽力给予投资人以最大的确定性的选择。

 

不同于投资人对前期规划的印象深刻,商户老板张鹏是在与龙湖的长久相处中,感受到了后知后觉的好。“我的店在杭州滟澜星街,主要做合拍摄影,最开始就是60方的小铺子,初次创业在过程中得到了很多来自于工作人员的专业指导,目前店也扩大到了200多平。很感谢他们的耐心和专业,期间我也和女朋友顺利结婚,实现了爱情和事业的双丰收。”

 

作为商业运营的领跑者,以长远的眼光洞察商业发展风向,龙湖通过精细运营、专业推广、专业赋能,实现龙湖、商家、消费者、客户四位一体的共赢并进,为商业街区的未来赋予了新的想象。

本文来源: 商讯杂志社 文章作者: 每日商业报道

声明:《每日商业报道》网登载此文出于传递更多信息之目的,文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。

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