内蒙古一小区26套别墅空置5年无法出售，一民企跨省投资陷入经营困局
内蒙古自治区达拉特旗昌达置业有限公司（以下简称“昌达置业”）开发的昌达佳苑小区，有26套别墅空置5年之久无法销售。新黄河记者近日赴当地实地调查了解到，昌达置业与内蒙古银行股份有限公司包头分行（以下简称“内蒙古银行包头分行”）因存在多年的经济纠纷，在将26套别墅网签至银行名下后，认为己方此举已冲抵其所欠银行债务，但银行方面并不认可并将其告上法庭。法院虽判决昌达置业还款，但未就网签行为的性质作出认定。目前，昌达置业已向法院提起诉讼，要求银行支付网签别墅款项和违约金。
此外，昌达佳苑小区原开发商、上述案件相关方达拉特旗鼎邦置业有限公司（以下简称“鼎邦置业”）企业法人反映称，内蒙古银行包头分行存在违规向其放贷情况，现已向当地金融监管部门递交举报材料，国家金融监督管理总局包头监管分局已受理其举报。
10月18日，针对两家房地产公司所反映情况，内蒙古银行包头分行办公室相关负责人向新黄河记者表示，与昌达置业的经济纠纷问题，等待法院进一步审理；举报一事以监管部门调查结果为准，银行方面目前不便透露。
26套别墅“易主”，空置5年难处置
10月17日，鄂尔多斯市阴雨连绵，昌达置业法人代表陈世龙站在雨里，眼前是一排空荡荡的别墅。
这些别墅位于达拉特旗昌达佳苑小区，原名开元城邦小区，本是由当地的鼎邦置业投资建设，但该企业因经营不善，资金链断裂后项目烂尾，2018年由昌达置业接盘、投资并逐步建成商品房对外销售。
“烂尾楼的历史遗留问题有很多，如一房多卖、对外抵押，未批先建、缺少手续等，为此我们投入了大量人力、物力、财力，一边解决问题，一边加紧建设，包括项目周边的道路硬化、小区的整体绿化等等，最终将烂尾楼建成了商品房。”陈世龙说，截至目前，昌达佳苑小区共计销售91套花园洋房，许多购房的业主们已顺利入住。
然而，相较于小区内的花园洋房，别墅区则显得冷清许多。新黄河记者在现场看到，别墅区几乎没有业主入住，一些别墅门前位置的砖墙墙皮多处脱落，这与气势十足的主体建筑形成强烈反差。“好好的别墅一放好几年，越放越破败，而且夜里黑压压一片，观感特别不好。”有小区业主这样说道。
“这样的状态已经持续5年了。”陈世龙说，除去已经销售的2套别墅外，昌达佳苑小区超过半数的别墅既无法对外销售，也无法另作他用，究其原因，是这些别墅早已“易主”。
17日，在昌达置业营销中心办公室内，工作人员登录鄂尔多斯市房地产市场监管服务平台后告诉记者，昌达佳苑小区共有26套别墅已于2019年12月网签至内蒙古银行包头分行名下。记者在鄂尔多斯市房地产市场监管服务平台上看到，共计有26套别墅的购房人皆为内蒙古银行包头分行，而伴随着工作人员点击页面上的“打印预览”选项，页面则随即跳出了对应该房产的一份《商品房买卖合同》。
为了进一步核实这26套别墅的真实状态，17日下午，记者前往达拉特旗政务服务中心。在相关窗口位置，工作人员再次查询后，证实了上述26套别墅均在内蒙古银行包头分行名下。
在陈世龙看来，这些在银行名下的别墅，昌达置业无法作出处置，导致5年来一直空置于此。那么，究竟是什么原因导致已建成的别墅再次“烂尾”？
企业接盘“烂尾楼”，债权人变“债务人”
事情要追溯到一起企业借贷纠纷案。
记者梳理相关裁判文书了解到，2016年鼎邦置业及某公司曾因一起企业借贷纠纷案，被江苏省淮安市中级人民法院判决其和某公司共同向淮安市汽车机电产品有限公司（以下简称“淮安机电公司”）偿还借款本金5500万元及利息。此后在执行过程中，法院查明鼎邦置业与内蒙古银行包头分行曾签订最高额2500万元的抵押合同，并约定将鼎邦置业所有的部分房地产抵押给银行。法院根据淮安机电公司申请，并征得银行同意，对鼎邦置业全部房地产进行整体评估并公开拍卖。经过三次拍卖均流拍后，法院后裁定鼎邦置业所有的部分房地产总作价3000余万元，归淮安机电公司所有。
至此，淮安机电公司取得了鼎邦置业曾投资建设的开元城邦小区的部分房地产，即部分烂尾楼盘。此后，淮安机电公司在达拉特旗注册成立全资子公司昌达置业，专门用于接收开元城邦小区项目及后续开发建设事宜。
陈世龙不承想到，接盘“烂尾楼”竟是一场“噩梦”。
“我们以物抵债取得的房地产烂尾楼，与银行抵押执行的房地产同属一个项目，无法单独分割处置。”陈世龙说，烂尾房地产项目只有通过再开发至具备销售及交付条件才能逐步实现债权回收的目标，合作似乎是双方实现债权安全回收目标的通路。
2018年11月23日，在内蒙古银行包头分行向达拉特旗人民法院递交的《债权转让申请书》中提到，昌达置业有意收购所有楼盘并开发销售，将鼎邦置业在该行的债权以2900万元的价格整体转让给昌达置业。同年12月13日，昌达置业和内蒙古银行包头分行签订《债权转让协议》，淮安机电公司等相关人员进行担保。银行向昌达置业转让贷款债权，昌达置业因受让贷款债权需向银行支付转让价款2900万元，并支付100万元履约保证金。协议约定，昌达置业出售原抵押房产时，按相关约定向银行支付转让款，如未能达到预期销量，也应按时间节点逐步付清转让款。
一纸协议，将两位曾经的债权人拴在了一起，不同的是，这一次昌达置业从债权人变成了债务人。
企业银行“对簿公堂”，“网签”定性成焦点
2019年12月3日，因昌达置业未按照上述协议履行转让款给付义务，双方又为此签订《债权转让补充协议》，约定内蒙古银行包头分行对土地证解押，昌达置业将26套别墅网签给银行，在网签手续完全办理至银行名下后，由昌达置业尽快销售楼盘并向银行支付转让价款。然而，该补充协议签订后，昌达置业称因楼盘销售无法达到预期，此后仍未能支付相关转让款。内蒙古银行包头分行为此将昌达置业、淮安机电公司及相关担保人一并诉至法院，昔日的合作伙伴就此“对簿公堂”。
该案于2021年12月23日经法院立案，历经包头市昆都仑区法院一审和包头市中院二审后，两级法院皆判决昌达置业支付债权转让款2000余万及违约金等。值得注意的是，对于上述《债权转让补充协议》中将案涉房屋网签至内蒙古银行包头分行名下，两级法院皆认为该行为实质为物的担保，银行应当先以物的担保实现债权。
此后，银行方面以“网签行为只是一种债务履行的方式”，原审判决将网签房屋的行为认定为抵押和担保物权，适用法律错误为由等提起再审申请，内蒙古高院经审查后指令包头市中院再审。2023年10月8日，包头市中院再审认为，根据《中华人民共和国物权法》（原）的规定，昌达置业将案涉房屋网签至内蒙古银行包头分行名下的行为并不属于法律规定的提供了物的担保，但未就网签行为的性质作出认定。最终，包头市中院在纠正了原审判决适用法律不当的情况后，撤销前述判决，再次判决昌达置业支付债权转让款2000余万及违约金等。
“本案主要争议焦点是昌达置业将房屋网签给银行是否构成抵押关系。”上海大邦律师事务所律师李翔表示，网签的主要目的是防止“一房多卖”，是一种行政管理手段，本身不产生物权变动的效力。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。涉案房屋未办理抵押登记，也未签订书面抵押合同，因此不能构成抵押权，不属于物的担保。
陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善持相同观点，认为网签的房屋并非抵押物，若当事人试图将网签房屋作为抵押物，还需完成抵押登记等法律程序，才能具备抵押物的法律效力和优先受偿权。
“既然银行和昌达置业办理了网签，那么昌达置业就无法再出售给第三方，昌达置业可另行起诉，诉请确认双方网签购房合同有效，要求银行方面支付相应的购房款。”赵良善说道。
企业再反诉，银行称“等待法院审理”
“我们把房子网签给银行，意味着我们就不能再卖给其他人，银行方面理应按照当初网签房屋的价格，向我们支付购房款。”陈世龙说，当初26套别墅的网签价格总计4600多万元，超过法院判决其应向银行支付的债权转让款。目前他已将银行告上法庭，并收到了法院传票。
实际上，昌达置业此前就曾为此起诉过内蒙古银行包头分行。据达拉特旗法院于2023年7月20日作出的民事裁定书显示，该法院认为，“虽内蒙古高级人民法院（2023）内民申497号民事裁定书载明‘网签至包头分行名下的行为并不属于法律规定的提供了物的担保’，但并未对上述房屋的网签行为性质作出认定”，而对于网签合同性质的认定仍在案件审理中，并未作出生效认定，昌达置业的诉讼属于重复起诉，故驳回了昌达置业的起诉。
如今，法院再审结束，但依然没有明确认定昌达置业网签房屋给银行这一行为的性质，陈世龙便第二次将银行告上法庭。
“我们和银行本同为债权人，是为了共赢才签订了《债权转让协议》，里面的条款，规避了银行方面的风险，主要风险都由我们民营企业承担，但我们为了收回债权只好签字。”陈世龙说，“现在我们把烂尾楼建成了小区，银行反过来又让我们负担高额的债务，甚至承担违约金，我们无法接受。”
另据陈世龙透露，最初内蒙古银行包头分行在向鼎邦置业贷款2500万元时，就存在违规贷款的情况。近日，新黄河记者联系到鼎邦置业法人代表吴向涛，他表示，2015年年底鼎邦置业向内蒙古银行包头分行申请贷款时，银行曾提出必须帮银行解决3笔不良贷款的代还款。“为获得贷款我公司也只能是答应银行的条件。在银行办理开户和发放贷款手续时，我公司账上贷下来的款被分别转给他人，还清他人所欠内蒙古银行包头分行的贷款，并将欠款人原来抵押在银行的3处房产顶抵给我公司，我公司与这些房地产的产权人并不相识也从无交集，且这些抵押物的核算价格与市值严重不符。”截至发稿，吴向涛暂未提供上述说法的相关证据予以佐证。
据吴向涛介绍，8月2日，他已将相关情况反映给国家金融监督管理总局包头监管分局。根据一份《举报事项告知书》，新黄河记者看到，8月12日国家金融监督管理总局包头监管分局已受理其举报并展开调查。
为了进一步核实相关举报和投诉，10月18日，新黄河记者来到内蒙古银行包头分行，该行办公室相关负责人表示，如果举报人已向监管部门递交材料，作为被调查的一方，银行方面将全力配合，但不方便透露更多。
对于陈世龙与内蒙古银行包头分行的经济纠葛，该负责人表示并不清楚，也不清楚哪位可以作答，“相信法院给出的判决，等待时间见证。”
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