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2020-12-30 16:00:36

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曾为"华南五虎"之一的富力地产，经过几年大力扩张，在收购万达酒店时迎来高光时刻。不过没多久，公司2019年销售不及预期，杠杆却已见顶。叠加外部环境变化，富力被迫踏上"降负"之路。

雷达财经出品 文|李宏晶 编|深海

"六折受让77个酒店资产，富力是不亏的。"三年后再回味这句话，李思廉或许有不同的感受。

"三道红线"压力之下，富力临近岁末祭出大招，员工全款买房最低可享受75折。这起被业内解读为"变相降价促销"措施的背后，富力前11个月销售额仅完成全年目标的77%。此外，公司多次被曝出大规模裁员的消息。而根据公司2020年半年报，公司上半年减少人数近2万。

曾为"华南五虎"之一的富力地产，经过几年大力扩张，在收购万达酒店时迎来高光时刻。不过没多久，公司2019年销售不及预期，杠杆却已见顶。叠加外部环境变化，富力被迫踏上"降负"之路。

据多家媒体报道，今年富力将不少持有型物业摆上货架，并于11月初成功脱手一处物流园项目。而公司经营多年的酒店资产，在疫情打击之下亏损进一步扩大。

75折内部促销 前11月完成目标77%

促销已成房地产企业快速回笼资金的惯用手段，富力也不例外。

据网络流传的一份海报显示，富力集团近期推出25周年感恩回馈活动，凡富力集团、全国及海外各分公司、子公司的员工，购买2020年全国在售项目，均可享受最低75折优惠，且可以免费更名，不限套数。

条件是，一次性付清全款。具体为：在2020年12月23日-2021年1月22日，只要一次性付款，最低可获75折优惠。另外，在2020年12月29日-2021年1月6日一次性付清全款，可获8折；2021年1月7日-2021年1月22日一次性付清全款，可获85折优惠。

整个活动时间从2020年12月23日到2021年1月22日。

富力集团的员工证实，确有此事，并且在公司员工朋友圈都可以看到宣传此优惠政策的海报。

"这是富力推出的变相降价促销措施，但折扣力度在业内不算最高的。"有业内人士表示，年底开发商一般都有冲业绩的时候，通常企业会采取一些优惠措施，而一次性付款则可以帮助富力快速回笼资金，抵御高负债风险。

雷达财经注意到，富力地产"降价促销"的背后，是公司销售目标的又一次落空。

"就全球宏观环境，中国的经营状况将有较快的复苏，而促成协议销售将是2020年的业务重点，藉此保持充裕流动资金。集团拥有2700亿元的充足可用资源，是我们达成2020年协议销售目标1520亿元的保证。"今年3月26日的全年业绩会上，富力地产董事长李思廉定下目标。

12月1日，富力地产在港交所公告称，截至11月底，公司总权益合约销售金额约1172.8亿元，同比下降2.55%；销售面积约993.03万平方米，同比下降11.39%。

1172.8亿元销售额意味着与年初1520亿元的目标相比，仅完成了年度目标的77.16%。要在最后一个月冲刺销售300亿来达成全年目标，难度较大。有地产业分析师表示，年底打折销售，其真正的业绩基本是在第二年才能够实现，对当年的业绩基本没有作用。

同样，2019年，富力地产订立了1600亿元的销售目标，但当年仅实现了1381.9亿元的销售额，仅完成了目标的86%。

上半年员工减少近两万 年末再被曝裁员

富力“打工人”不仅需买自家房子，还面临被优化掉的压力。12月10日，网上流传一份富力内部签字的文件显示，富力内部针对营销体系编制人员进行梳理，各地区本周内须即刻同步启动人员优化、淘汰及招聘相关工作，并在12月31前完成人员配置及新员工上岗培训。

此前的11月18日，有网络消息曝出，富力集团已暂停公司所有岗位的招聘，2021年人工要在2020年基础上降低30%。该消息称，今年疫情以来，富力集团在开源节流，特别是节流（大规模裁员）上，已经做出了一波操作。去年年底到今年年初，富力就已经裁掉了40%的员工。

11月18日晚间，富力集团官方公众号发布声明火速澄清。富力在声明中称，相关自媒体所发布、散布的有关内容纯属凭空捏造和诽谤，集团从未停止岗位招聘，且无裁员计划。

不过从半年报来看，富力集团员工人数今年确实出现大幅下降。半年报显示，截至2020年6月30日，富力集团共有员工月39244人，2019年6月30日员工人数59021人，减少19777人，意味着一年时间富力集团减员接近2万人。

酒店业务连续7年亏损 部分或打包融资

2017年富力集团以189.55亿元交易对价，换来万达集团的73间酒店和一个写字楼项目，富力借此一举跃升为全球最大豪华酒店持有者。截至2020年6月30日，公司拥有90间运营中酒店，总建筑面积为395.22万平方米，总客房数为27173间，品牌包括万豪、洲际、希尔顿、凯悦、雅高、万达等。

不过属于重资产的酒店，如果运营效率不高，极易陷入微利甚至亏损。实际上，富力在与万达的交易中，酒店和写字楼净资产为315.92亿元，六折收购除了为公司带来了一笔丰厚的一次性非经常损益之外，并未能扭转富力地产酒店业务亏损的状态。

财报显示，2019年富力集团酒店净亏损10.08亿元，较上年亏损同比扩大119.62％。2020年受疫情冲击，亏损进一步加剧，今年上半年富力的酒店营运销售额为14.28亿元，同比下降57.75%，亏损9.36亿元，亏损同比增长122.65%。

此外，资料显示，2013-2017年，富力地产的酒店亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。至此，富力地产的酒店业务已经连续7年处于亏损状态。

面对亏损，李思廉曾多次表示，"酒店方面，我们一般是看现金流的，因为酒店的账，本身很难赚钱，所以大家都看现金流。"

中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析，酒店行业竞争激烈，而且价格受到季节、节日的影响较大，但是万达酒店在运营、客源、价格调整未能适应市场变化，富力地产接手后，也没有很好的营销推广方案，在包装宣传方面力度不大，运营能力不足，导致酒店业务板块未能获得较好的盈利。

亏损加大、资金压力之下，富力不得不考虑用酒店资产进行融资。今年10月份，有消息称富力将把从万达处收购的一部分酒店，分拆成房地产投资信托基金在新加坡上市，从而盘活酒店资产以缓解偿债压力。但随后富力地产表示，并未形成明确的时间进度表或实质性进展。

有业内专业人士指出，酒店分拆如若属实，有两个逻辑，一是剥离包袱，降低富力地产整体层面的长期债务和运营压力；二是通过酒店资产上市进行融资，进而缓解债务压力。

"三道红线"压力之下 祭出降负债"组合拳"

靠旧改起家的富力在2017年迎来高光时刻。不仅跟万达的资产交易广受关注，当年公司销售额更是同比增长35%，达到818.6亿元。期内净利润亦录得新高，大幅增加204%至人民币214.2亿元。

2018年富力继续保持扩张，将目标业绩大幅上调至1300亿，年底公司超额完成目标，实现权益协议销售金额1311亿元，同比增长60%。不过，这时候杠杆率也在快速攀升，富力地产净负债率2017年达到169.6%，2018年达到184.1%。

2019年富力业绩不及预期，全年销售额为1381.9亿元，同比略增5%；净负债率却增至198.88%，远高于行业平均水平。据富力财报显示，2019年末富力负债总额共3475.27亿元，同比增长17.28%；资产负债率高达81.33%，而净负债与总权益比率高达198.9%，其中有息负债高达1971.4亿元，是股东权益的2.47倍。

进入2020年，整个上半年房地产行业受疫情冲击，销售活动受到严重影响。不能通过销售回笼资金偿还负债，富力毫无意外踩中"三道红线"。截至6月30日，公司扣除预收账款后资产负债率为70.22%，净负债率约为177%，现金短债比为0.44。

由于对未来大量债务到期的担忧，富力地产外部评级被国际评级机构接连下调。穆迪将其评级从Ba3评级下调至 B1，展望从评级观察调整为负面。8月31日，标普将富力地产及其子公司富力香港的长期主体信用评级从"B+"下调至"B"。

评级下调意味着于明年"三道红线"政策落地之前，富力在剩余的融资窗口期内，融资成本和渠道上都会更加艰难。

11月12日，富力地产公告发行一笔3.6亿美元的优先票据，该笔票据融资年利率高达12.375%，将于2022年到期。作为对比，龙光集团12月8日公告称拟发行3亿美元优先票据，该票据将于2026年到期，票面利率4.85%。宝龙地产近期发行的于2025年到期的1亿美元优先票据，票面利率也才5.95%。

今年富力地产的中期业绩发布会上，公司管理层曾表示，到年底富力的净负债率降能在177%的基准上，再降10个点左右。

"可能出售一些重资产项目，从长远减轻负担"，李思廉坦言无论是投资物业或者发展项目，富力都有出售的计划，会出售一些股权。

从公司近期动作来看，富力确实打出了一系列处置资产"组合拳"。

8月31日，惠誉在评级报告中提到，富力地产公司正与投资者就60亿元人民币的投资性房地产的处置进行深入谈判，有望在9月份达成协议，并在年底前获得现金收益。富力地产还寻求在今年年底前通过其他资产处置方式再筹集60亿元人民币，比如其他投资性房地产和某些城市更新项目的股权，目前相关谈判正在进行中。

9月15日，富力地产宣布启动配股计划，配售2.57亿股新H股，并将所得款净额24.98亿港元，用于偿还境外债务性融资。富力地产方面表示，配股行为有助于公司减少对债务融资的依赖以及优化公司资本结构。

11月9日晚间，富力地产公告称，拟向黑石集团出售广州国际机场富力综合物流园70%股权，交易代价63亿元。这笔交易将为富力地产带来41.2亿元现金，用于其降低负债及拨作一般营运资金。

12月初，据外媒消息，富力拟向一家国企出售海南富力海洋欢乐世界的股份。一位接近富力集团的知情人士证实了这一消息，但其表示，"目前买家还没有定"。

除此之外，关于富力出售广发证券(000776,股吧)总部大楼40%股权、向平安不动产转让广州黄埔旧改项目股权的消息也不胫而走。

开源的同时，富力也发力"节流"。除了减员，在2019年下半年内部文件上，富力要求"原则上暂停拿地工作"。2020年上半年，富力新增权益土储243万平米，合同金额仅60亿元，同比减少66.7%。

尽管持续推进去化、资产变现，富力目前处境仍难言乐观。国盛证券研究报告指出，富力地产债务压顶，未来三年公司面临债券集中到期压力。而处理资产以及加快销售回款的进度将是决定未来风险状况的关键。

亿翰智库近期表示，富力地产的短期有息负债规模达到了748亿元，而公司拥有的非限制现金仅为179亿元，现金无法覆盖短期债务，短期偿债压力较大。考虑到监管对于偿债"红线"的规定，富力地产未来的融资活动和债务偿还均存在一定的不确定性。

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