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北京2020年土拍收官谁贡献了1737亿成交额？

2020-12-31 16:00:27

随着最后一宗纯商品房地块出让，2020年北京土拍市场正式收官。12月30日下午，石景山刘娘府地块以55.56亿底价成交，被远洋+中交+平安+保险产业园联合体摘得。该项目中居住用途全部建设商品住房，不配建保障性住房。由此，北京年内“不限价”宅地再添一宗。

北京商报记者梳理发现，2020年全年，北京共成交住宅用地48宗，其中限竞房地块有8宗，共有产权房有4宗（其中一宗含部分纯商品房），不限价纯商品房地块36宗，从占比上来看，北京今年不限价地块供应达到了75%。根据记者测算，2020年全年，北京住宅用地合计揽金逾1737亿元，与去年同期相比增长17.4%；平均溢价率约18.8%，比去年同期增长了9.6个百分点。面粉决定面包的价格，2021年北京房价是否会出现上涨？对此，业内人士指出，供地结构变化拉高土地成本，但供应梯度是为了满足市场需求。截至目前北京更多土地供应处于五环外，预计明年北京新房价格结构性小幅上升，但整体房价并不会出现大的波动。

远洋联合体55亿石景山拿地

12月30日，北京迎来年内最后一宗住宅地块出让，由于仅有一家企业报价，石景山刘娘府地块以55.56亿底价成交，被远洋+中交+平安+保险产业园联合体摘得。

据挂牌文件显示，此次出让地块位于石景山北部的刘娘府地区，建设用地面积约10万平方米，规划建筑面积约15.59万平方米，土地用途为二类居住用地、综合性商业金融服务业用地、基础教育用地。根据出让要求，该项目中居住用途全部建设商品住房，不配建保障性住房。由此，北京年内“不限价”宅地再添一宗。

刘娘府地块之所以不被众房企“青睐”，一则是临近年底房企拿地的预算普遍满额，另一方面则是受到地块本身的影响。北京商报记者注意到，在刘娘府地块15.59万平方米的体量中，商业部分占到了约8.3万平方米，住宅部分仅有约6.9万平方米。除此之外，该地块还需配建幼儿园、托老所、社区居委会等等，开发建设并不“纯粹”。

据出让要求，1604-666地块基础教育用地，地上建筑规模4410平方米，规划为12班幼儿园，需由竞得人代建，无偿移交石景山区教委；1604-667二类居住用地，地上建筑规模27068平方米，需配建360平方米社区卫生服务站、1350平方米托老所；1604-663二类居住用地，地上建筑规模41522平方米，需配建150平方米社区居民委员会；1604-678地块综合性商业金融服务业用地，地上建筑规模42611平方米，需配建27174平方米商业用房，由北京华美天祥投资管理公司以3000元/平方米价格回购。

远洋竞得石景山刘娘府地块，也符合此前市场的预期。北京商报记者了解到，该地块临近项目就是远洋天著春秋，且目前远洋在京项目基本售罄，急需补充土储。年内，远洋在北京仅有两宗地块斩获，上一宗是丰台大瓦窑地块，同样是“不限价”宅地，由远洋+城建以48亿竞得。

回看今年石景山板块，多宗不限价宅地供应，让之前“无房可售”的石景山回归，购房客也从“只能选门头沟”回流。不过受“不限价”的影响，目前石景山新房项目以改善类产品为主，中海天钻、长安云尚、长安九里、中海首钢天玺等均为7万+项目。

宅地供应“不限价”占75%

随着石景山刘娘府地块成功出让，北京2020年土拍市场整体收官。据北京商报记者统计，2020年全年，北京共成交住宅用地48宗，其中限竞房地块有8宗，共有产权房有4宗（其中一宗含部分纯商品房），不限价纯商品房地块36宗，从占比上来看，北京今年不限价地块供应达到了75%。

自2016年下半年开始，北京住宅用地出让开始采用“限房价、竞地价”方式，限竞房地块成为北京住宅供应的主力。过去三年，北京一共有212宗地块供应（包括部分流标），其中限竞房供应了113宗，合计住宅部分面积是1008万平方米，不限价的商品房地块仅有21宗。

然而今年受供地节奏影响，不限价宅地成为主力军。年内，北京不限价宅地的供应量明显增加，其中不乏海淀西北旺、大兴旧宫、朝阳分钟寺、丰台大瓦窑等热点区域。具体来看，土地资源稀缺的海淀今年也有5宗住宅地块出让，除1宗共有产权房外，其他4宗均为“不限价”宅地。原本计划年内出让的海淀树村2宗不限价宅地延期至明年，118亿的货值仍在路上。

值得一提的是，连限竞房扎堆的亦庄河西区，今年内也有一宗“不限价”宅地成交，而且该地块属于北京今年总价最高地块，被中海以79亿元竞得。

从溢价情况来看，2020年全年北京共成交住宅用地48宗，其中溢价率超过40%的住宅地块有3宗，分别位于通州台湖、丰台分钟寺以及房山线稻田站。溢价率49.78%，是今年北京住宅地块的最高值，该地块于同期产生了“竞自持”。

北京商报记者注意到，年内北京共有两例“竞自持”地块产生，一例是2月18日绿城竞得的通州台湖；另一例则是12月14日才成交的朝阳东坝乡地块，旭辉、首开、金地联合体以35.0244亿元+4%自持竞得。

因调控政策不断加码，“竞自持”已很少在北京土拍市场出现，北京上次“竞自持”还是在2018年11月，住总以17.7亿元+自持2%摘得大兴区采育0128A限价宅地。

溢价率在30%-40%之间的住宅地块，今年北京共有6宗，2宗位于大兴，2宗位于房山，昌平和丰台各有1宗。其中，溢价率最高的是丰台分钟寺地块，属于“分钟寺三兄弟”的一员。3宗分钟寺地块，合生前后花费了将近180亿元，或是受资金压力的限制，最终与世茂、金茂三家共同开发。

从房企端来看，在今年北京土拍市场，中海收获了“总价”最高地块，绿城收获了“溢价率”最高地块。值得一提的是，两家房企也是今年北京土拍的大赢家。绿城5天144亿在京拿地3宗，中海前后花费超270亿元获地5宗，其中一宗与首开联合拿地。

供地结构变化拉高成本

据测算，2020年全年，北京住宅用地合计揽金逾1737亿元，与去年同期相比增长17.4%；平均溢价率约18.8%，比去年同期增长了9.6个百分点。

对于土地市场价格变化，贝壳研究院高级分析师潘浩表示，主要受到土地成交结构影响。一方面，2020年北京宅地成交区位向城中靠拢，拉动整体土地出让金上涨；另一方面，今年北京成交多宗优质区位地块，例如上半年成交了2宗位于海淀区地块，以及3宗地理位置较好的丰台分钟寺地块，对整体成交价格起到了拉升作用。

那么随着面粉价格走高，2021年北京房价是否会出现上涨？对此，诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱分析称，北京的房地产市场已进入存量房时代，房价主要取决于存量房市场供求关系。土地价格的上涨一定程度上带动了新房价格上升，但在房住不炒，市场平稳发展的基调下，房价不可能出现大幅上升的局面。由于今年的土地位置相对较好，预计明年新房价格结构性小幅上升，二手市场房价继续维稳。

合硕机构首席分析师郭毅同样告诉北京商报记者，今年北京土地供应要更为优质，且高价地块主要集中在五环内，这与城市的架构相匹配，核心城区与远郊区也需要有所分化。但整体而言，截至目前北京更多土地供应在五环外，供应梯度是为了满足市场需求，整体均价也会被拉平，明年北京房价并不会出现大的波动。

潘浩亦表示，作为价格稳定器的限竞房仍有六成等待入市，明年房价大幅上涨可能性不大。

北京商报记者卢扬王寅浩

（责任编辑：王治强 HF013）

本文来源：每日商业报道文章作者：北京商报网

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