再度悄悄上涨！这个房价比肩南山的区域，能下手吗？
今天向大家推荐我们的深圳号：大胡子看深圳。
大胡子看深圳是我们旗下一个专注深圳都市圈的账号，与大胡子说房更宏观的分析不同，大胡子看深圳会及时更新深圳、东莞、惠州、珠海、中山等城市的最新楼市政策、楼市动态、区域分析、价格走势、实地考察分析等等一系列落地且实用的文章，更细节剖析楼市价值。
上周，大胡子看深圳团队去到深圳的龙华考察，这个曾经被誉为宇宙中心的龙华，现在房价如何了？今年深圳房价猛涨，但似乎没有听到龙华强势上涨的声音，是龙华没涨？还是其实在暗戳戳上涨？龙华到底凭什么而涨？
在考察完之后，大胡子看深圳给出了直接的答案。
以后关于片区踩盘分析、同样预算如何买等扥这些问题在深圳号都会有更详细、更及时、更落地的分析和建议。大家可以扫码下方二维码关注！
以下为正文：
如果要谈论过去这几年深圳涨幅最大的区域，南山、宝安和福田几个区一定是话题中心，但是，还有一个很容易让深圳人忽略但涨幅绝对能排得上号的区，那就是龙华。
2011年，龙华新区成立，不过直到2013年上塘地王出现，龙华才开启极速上涨行情，当年新房环比上涨21%。
后来，大家谈龙华逐渐开始不提新区了，取而代之的称呼是宇宙中心。虽然名头大，但也不是没有道理，坐拥深圳几何中心的地段，加上深圳北站为核心的北站商务中心区的规划，龙华在2015-2018年这几年上涨速度非常快，单价迅速上涨到5万以上。
今年的深圳，又是房价迅速上涨的一年。昔日的宇宙中心龙华却淡出了大家的视野。
但我一查数据，发现事情不简单，龙华依然名列今年二手房成交价涨幅的前三名，均价已经上涨到75000元/㎡。
宇宙中心不张扬，但价格还是悄悄涨。
根据贝壳1、11月交易数据计算统计，数据仅供参考
而在龙华区中，最值得留意的是上塘和红山片区。
为什么这么说？
光从房价图上看，这两片区与梅林关相比，离福田更远；而论区域地位，它们也不是龙华的中心。
最关键的是房价，红山和上塘如今均价都在8万以上，和南山和福田部分区域的房价没差。
这个价格放在整个深圳，也是在中上段位。
值得一提的是，去年这两片区不少楼盘的成交单价都只在7万多，甚至低的只有6万多。
看来，红山和上塘片区和整个龙华一样，今年涨了不少。
房价比肩南山和福田，还能有不小的涨幅，上塘和红山到底有什么魔力？值得我们去考察一番。
上塘和红山片区能有如此高的价格，和深圳北站的辐射有很大的关系。尤其是以深圳北站为核心的北站商务中心区，是带动周边区域的核心概念。
值得留意的是，北站商务中心区是深圳六大总部基地中唯一一个位于关外的总部基地。
不止于此，北站商务中心区未来还有一个目标就是成为继福田中心区、南山（科技园+前海+后海）之后的深圳第三个新兴商务办公区。
而从现实的建设情况来看。北站务中心区在建设层面已经初步形成规模，部分写字楼已经完成建设。引进企业的步伐也在不断推进。
数量不少的写字楼，让整个区域从架势上看就很有CBD的感觉。
上塘和红山片区在区域规划上是北部商务中心区的居住区，因此，两个片区的房价上涨一定程度上是得益于北站商务中心区的概念。
另一个带动上塘和红山片区房价的是交通。
深圳北站，加上4号线和今年开通的经过宝安和光明的6号线，对这里的房价加持很大。
总结来看，概念+交通配套，也就是双地铁的地段加上未来北站商务中心区的居住需求，给这里的楼市打下个房价基础。
具体看红山这个片区，一个直观的感受就是整体的配套非常成熟。
除了两条地铁线这样的交通条件之外，在商业配套上，红山最重要也是最受关注的配套是商业综合体红山6979，这个项目占地很大，有11万㎡，同时拥有全深圳最大的下沉广场。
?
而且红山6979是全开放式的一个综合商业广场，从红山地铁站一出来就能进入其中
不过从现场的情况来看，人流量不大，商铺的入驻率并不算很高。
除了红山6979，红山片区另一个商业中心就是天虹，两个商业中心的距离非常近，中间只相隔一条街。
而在两个商业中心中间的一大块空地，正在进行深圳第二图书馆和深圳美术新馆项目的建设。
商业配套之外，红山最值得称道的其实是在整个龙华数一数二的教育配套。
片区附近第一大名校就是深圳高级中学北校区（简称深高北），2019年的中考，深高北的成绩位列整个龙华区的第一名。
而深高北的学位，在红山代表着最高的房价门槛。
有深高北学区的小区，均价全部冲上10万/㎡以上，大大超过红山的平均价格。像汇龙湾、金亨利首府、金亨利瑜璟苑这几个盘，均价全在13万/㎡以上，而深高北周边的楼盘也是整个红山房价最高点。二手房总价最低都要在1000万以上。
对比最明显的是莱蒙水榭春天这个楼盘，这个楼盘分了六期，其中前三期的房子没有深高北的学位，现在单价在9万/㎡左右，而有深高北学位的五期和六期，单价在13万/㎡左右。
同一个地段、而且还是紧挨着的同一个楼盘，只是因为学位的差异就产生接近4万/㎡的价差。好学区在红山对房价的影响力令人惊叹。
除深高北之外，红山周边还有民治中学和龙华实验学校，都是在龙华比较好的学校，因此，红山相对来说教育配套的质量是挺高的。
龙华实验学校
整个红山，靠近地铁的二手房，除了有深高北学位那几个单价13万/㎡以上的楼盘，其他多在8-9万/㎡之间，如果是选择三房或者四房，价格都要到800万以上，两房就要700多万。
?
红山一小区内景
远离地铁的楼盘价格会稍微低一些。普通的三房，价格700多万就能拿下。
值得一提的是，红山片区的二手房基本都是2010年之后建的楼盘，也就是说大多数都是次新楼盘，整体来看二手房的品质都不差。
新房方面，现在红山在卖的新盘是龙光玖悦台，价格上和周边的二手房差距不大，都在9万左右。
龙光玖悦台楼盘现场
由于价格和周边二手房没有形成明显倒挂，因此，直到现在还是有一些房源没有卖完。
再看看上塘片区，相比红山，上塘的商业配套和教育配套稍微欠缺一些。
上塘片区有两个地铁站，除了4号线上塘站之外还有6号线的上芬站，两个地铁站的距离也不远。
商业层面，上塘主要的商业综合体有AT mall
周边也有上芬小学、未来小学等学校，但比较出色的中学离上塘都会远一些。
像上塘有部分楼盘是高峰中学的学位，高峰中学在2019年整个深圳中考排名第10，是这一片区除深高北之外又一个名校。
但问题在于学校的位置，高峰中学在龙胜地铁站所辐射的区域，离上塘片区有2公里以上的距离。相较之下，位于上塘和红山两个地铁站之间的龙华实验学校会更靠近上塘。
上塘片区的楼盘和红山不同，由于不靠近好的学校，单价最高的是新盘龙华金茂府。这个楼盘很有意思，它是龙华现楼销售的试点楼盘，而且由于是现楼销售，该楼盘不受限价的影响。
金茂府
加上金茂府给自己的定位是高端产品，房子基本都是150㎡以上的大户型，因此单价在11万/㎡左右，总价每套1900万左右，门槛很高。
除了金茂府之外，上塘没有在卖的新房。不过此前价格倒挂的日光盘中海汇德理就在金茂府的马路对面，开盘价在7万/㎡左右。说明只要价格合适，这个地段的新盘还是会非常抢手，
在建中的中海汇德理和周边配套
二手房方面，靠近地铁且楼下就是最大商业体的中海锦城均价最高，为98927元/㎡，，稍微离地铁远一些的几个楼盘，均格都只有8万/㎡左右，基本总价在700多万左右。
总结
对于上塘和红山而言，前几年的上涨已经在一定程度上把北站概念所带来的红利兑现完了，因此，上塘和红山片区接下来暴涨的机会已然不大。
而且，这里的均价已经到了8万/㎡以上，对于许多刚需而言，想要入场上塘和红山难度很大，因为这里光入场门槛都要在700万上下。
不过根据当地中介和链家等平台的数据反馈，上塘和红山片区最近的成交数据并不差，依然有很多购房者青睐这个片区。而且依照我考察时的观察，上塘和红山片区已经形成了浓厚的居住氛围。
以我的角度来看，现当下，上塘和红山片区的城市建设已经成型，坐拥的双地铁线+优质学校的配套资源是比北站概念更吸引人的价值点。
因为从概念上看，同样价位的西丽位于南山而且同样有总部基地的规划概念，暴击机会比龙华的片区更大。但如果比较交通和学区配套，红山和上塘片区不仅优于西丽，也优于大部分关外的区域。
因此，这两个区域适合那些资金攀不上福田、南山的好学区和好地段，又对交通通勤和学位有一定要求的购房者。
而如果是纯粹投资的买家，就不建议入场红山和上塘的二手房，不过后续如果会有新盘入市的话，打新入场红山和上塘会是一个不错的选择。
本文首发于微信公众号：大胡子说房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
（责任编辑：冉笑宇 ）声明：《每日商业报道》网登载此文出于传递更多信息之目的，文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。
-
下一篇
力争5年内动工！这座连接宇宙中心的桥要批了？ 近期湾区西岸已经蠢蠢欲动。 12月24日在中国共产党珠海市第八届委员会第九次全体会议上，珠海市委书记郭永航：力争“十四