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“房贷新规”来了地产高杠杆还有路可以走吗？

和讯名家

2021-01-05 08:00:39

在杠杆原理的经典论述中，阿基米德曾说过:“给我一个支点,我就能撬起整个地球。”

杠杆的魅力就像秤杆与秤砣，小小的秤砣，却能力压千斤，即四两拨千斤。

而在现实生活中，将杠杆运用的出神入化比比皆是，许多大佬之所以对金融、房企趋之若鹜，也就在于其中的高杠杆属性，谁不想快速做大呢！

比如马云的蚂蚁集团，通过ABS（资产证券化）进行表外融资，可以形成上百倍的高杠杆。

而马云抨击的银行当铺思维，其中优质抵押物就是房地产。

房地产抵押之后贷款就形成了杠杆，包括土地抵押、在建环节的开发贷、预售环节对应的按揭贷款，而同一资产的反复抵押，就形成了高杠杆。

房企利用少量自有资本，就能撬动数倍价值的房地产项目，从而获得规模与利润的快速提升。

例如，根据现行《城市商品房预售管理办法》，开发商只需缴足土地出让金、开发建设至工程总投资的25%便可取得预售许可证，推盘销售回笼资金，继而可以把资金再投入到拿地和开工。

但杠杆也是最容易折断的。

一旦加的杠杆太高，很容易导致流动性出现问题，因此往往说，房企最核心的属性还是金融属性，现金流是第一生命线。

今年的富力地产、恒大地产事件都是很好的佐证。

近期有新闻曝出，在十分严峻的回款压力之下，富力把目标客户对准了自家员工，推出“25周年感恩回馈”活动——员工购房最低75折。也就是说，以一套总价为500万元的房子为例，富力员工在年底前一次性付款至少可以省下125万元。除了开源还得节流，此前还被曝出2021年将裁员30%。

此前的8月24日，恒大集团向广东省政府提交了《关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》，希望政府协调推进恒大地产借壳深深房A事项。《报告》显示，恒大集团有息负债8355亿元，在128家金融机构借款2323亿元，其中民生银行(600016,股吧)、农业银行(601288,股吧)、浙商银行等借款余额均超百亿。如果不能完成重组，可能导致现金流断裂，进而产生金融系统性风险。

历史的金融危机往往源于房地产泡沫，美日教训历历在目。

上世纪80年代后期，日本在热钱涌入与政策宽松的背景下，房地产泡沫持续膨胀，随后又由于货币政策转向（1989年起连续加息）、土地政策收紧（1992年出台“地价税”），导致地产泡沫全面破裂并传染至金融系统，日本经济自此一蹶不振。

21世纪初，美国的低利率环境、金融管制放松与金融创新活跃，也诱发了严重的房地产泡沫。出于对通胀和地产过热的担忧，美联储开始连续上调基准利率，反而造成房价螺旋式回落并引发次贷危机，全球金融体系都受到波及。

于是，“三道红线”出炉。

8月20日，住建部和人民银行在北京召开重点房企座谈会，据悉参加座谈会的房企共有12家，分别为碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城(000671,股吧)。会上给重点房企划定了“三条红线”：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得大于1倍。

根据房企半年报数据显示，三线红线都触及的就有恒大地产和富力地产，此外还有融创、绿地和中梁。

监管要求房企提交反馈，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整，若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。

可以说，“三道红线”是对房企端融资限制高杠杆，但杠杆不只存在这一端，还有银行和居民。正如10月潘功胜副行长在金融街(000402,股吧)论坛上曾提出研究“房地产贷款集中度、居民债务收入比、房地产贷款风险权重”这三项宏观审慎政策工具。

我国居民部门杠杆率几乎逐季攀升，2020年中已较2012年翻番，尤其是以居民可支配收入作为分母衡量的居民杠杆率已达127%（2019年），全球对比相对偏高，且已接近美国次贷危机之前的高点。另一方面，在“双循环”发展的大格局下，消费是基石，地产过度繁荣对消费的挤出、制造业成本提升都带来极大挑战，房地产泡沫灰犀牛风险值得警惕。