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2020年销售1004亿时代中国跻身千亿房企俱乐部

2021-01-06 08:00:12

　　在特殊时期影响之下，2020年对于房企来说是不简单的一年，在这年的最后一天，中指研究院发布“2020中国房地产企业销售业绩TOP100（1月-12月）”，数据显示，时代中国（01233.HK）全年销售额达1004.1亿元，同比增长28.1%，超额完成全年823亿元的合同销售目标，正式跻身千亿房企俱乐部。

　　值得指出的是，在特殊时期之下，时代中国交出如此亮眼的成绩单，印证了其深耕粤港澳大湾区的战略前瞻性和优势所在，这也是其在目前房地产发生巨大变化的大背景下，能够持续实现营收快速增长的强有力的基础支持。

　　大湾区、旧改是压舱石

　　2020年8月中报发布时，时代中国董事局主席岑钊雄表示，公司将深耕粤港澳大湾区，提升市场份额，逐步布局长三角、长江中游、成渝城市群等。与此同时，保持稳健的投资策略，积极参与城市更新改造，加强现金流管理，提高资金周转率。

　　在这些策略中，粤港澳大湾区、旧改成为最重要的两个主题词。

　　根据时代中国2020年中报数据显示，其报告期内总土地储备约2180万平方米，其中大湾区土地储备占接近90%，城市更新项目数超过150个，覆盖7个大湾区城市，潜在的总建筑面积约5200万平方米。

　　岑钊雄则表示，目前公司在大湾区已经完成了第一阶段的业务布局，在区域内可以做到1000亿元的规模。并且自上年起，公司已经开始布局其他高增长以及具有活力的城市，包括成都、武汉、杭州等。

　　克而瑞监测显示，凭借着对粤港澳大湾区的持续投入，时代中国在2020年更实现了3.35%的湾区市占率，在行业内排名前5，充分彰显其高速发展的强劲实力。

　　面对万亿级的城市更新市场，时代中国通过前瞻性的布局，深耕包括深圳、广州、上海在内的一线及重点二线城市旧改市场，积累了大量优质的项目资源，为未来销售增长奠定了坚实的基础。这些项目布局优良、价值红利兑现明确，成为公司盈利稳定增长的“压舱石”。

　　岑钊雄坦言，在湾区持续落子深耕之余，时代中国在热门城市南沙、东莞也已布局多个旧改项目。2020年下半年湾区多个旧改项目会陆续转化，预计全年城市更新项目转化数量达10个左右。

　　事实上，在“房住不炒”政策下，房地产行业发生了巨大变化。追随中国房地产行业黄金20年的快速增长红利，高周转快速扩大规模是最佳策略，旧改周转慢是劣势；但市场现今已经逆转，销售限价招拍挂竞争激烈，整体毛利率降低，旧改高毛利率变成优势，特别是在粤港澳大湾区、长三角区域的旧改更成为其中香馍馍。

　　受益于粤港澳大湾区利好的持续释放，以及深耕大湾区的先发优势、城市更新转项目加速转化的红利加持，时代中国的发展被持续看好。近期，时代中国分别获国际信用评级机构惠誉、穆迪维持信贷评级“BB-”、“Ba3”，评级展望均为“稳定”。

　　应该给予时代中国怎样的估值？

　　时代中国于2013年在港交所正式挂牌上市，但其股价的爆发自2016年7月开始，4年时间股价成为20多倍。

　　20多倍的股价成长已成过去，对于未来时代中国的估值，应该关注于几个方面：土地权益比、大湾区深耕、旧改项目的转化。

　　土地权益比的指标，远比全口径合约销售数据更为有力。数据显示，2013年至2020年上半年，时代中国土地储备平均权益占比均在80%以上，同时2018-2020年上半年年销售权益占比均在 90%以上，这使得时代中国拥具较高的毛利率。

　　在土储的具体区域布局上，时代中国则是深耕在粤港澳大湾区——位于大湾区的土储占比近90%（含清远地区）。

　　粤港澳大湾区，定位为世界的一流城市群，2019年经济总量达11.62万亿元，常住人口7264.92万人，向来是头部房企的垂涎地域。根据广东省统计局公布的数据，2019年，仅珠三角核心区域的商品房销售面积和销售金额就分别达到9335.10万平方米和16509.45万元。

　　克而瑞监测数据显示，湾区9城的房地产市场容量在十年间实现超3倍的增长，在湾区建设框架的庞大市场蛋糕面前，众多房企纷纷进军驻扎湾区市场，目前TOP100中已有九成进入大湾区。

　　值得关注的是，2020年3月，土地市场开始全面复苏后，由于整体流动性加大，部分房企开始积极拿地，土地市场的整体溢价率突破15%，大大高于2019年下半年。招拍挂市场上的大多数项目，销售后的净利润率都很难超过6%，高于众多房企的融资利率，故此单纯靠招拍挂提升利润增速已经极为艰难，旧改成为提升企业规模和利润率的核心要义。

　　以时代中国为例，目前其城市更新项目潜在总建筑面积约5200万方，且基本集中在大湾区，代入到其全年14915元/平方米的平均销售单价中，则货值可达到7700多亿元。而相较招拍挂项目，城市更新项目的毛利率也普遍较高。

　　此前，旧改所需要推进的时间极长，基本需要5-8年，甚至长则10年亦无寸进，但如今这一僵局正悄然改变。

　　2019年，广东省政府部门发布了《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》。《意见》围绕“三旧”改造入库门槛高、规划调整难、税费负担重、土地征拆难等问题，坚持问题导向和系统思维，提出19条针对性的改革措施，这意味着旧改正在加速度。

　　近两年来，商品房的销售额虽然还在增长，但销售面积已经开始出现下滑，主要原因是核心城市的可开发面积在不断缩减，但与之对照的是，人口仍在净流入中。这使得包括时代中国在内的一线城市“旧改专家”价值面临重估。

　　土地储备优质充足、成本低，城市更新项目转化进度加速，时代中国未来将有更大的想象空间。