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21世纪经济报道

2021-01-07 04:00:34

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　　不是所有板块都好卖，不应过度炒作。

　　躁动了数月的广州楼市，在几张真假难辨的小区业主群谈论集体涨价聊天记录被曝光后，迎来了官方的关注与发声。

　　1月5日，广州市住房与城乡建设局表示，为进一步加大房地产市场监管力度，营造更加公开透明的市场环境，近期，广州市住建部门按照工作计划，正在深入开展房地产市场秩序专项整治行动，严厉打击哄抬房价和虚假房源、虚假广告、虚假销售等违法违规行为，进一步整顿和规范房地产市场秩序，切实维护购房群众合法权益。

　　此番发声背后，是广州楼市在2020年年底的确出现了一波“翘尾”行情，无论是一手或是二手，都走出了量价齐升的态势。

　　根据广州中原研究发展部监测，2020年，2020年广州一手住宅网签成交100905宗，同比上升27%，一手销售均价为30025元/平方米，同比增幅约为5%,；二手市场成交宗数为131009宗，同比回升21.9%，回暖趋势明显。

　　受到市场表现的影响，广州天河、黄埔和南沙等局部区域业主情绪也随之波动。在天河区的部分热销楼盘中，业主反价的情况频频出现，中介也意图推涨业主的挂牌价。不过需要认识到的是，这是局部现象，广州整体成交依然平稳，业主心态也普遍理性。“不是所有板块都好卖，不应过度炒作。” 克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出。

　　楼市局部升温

　　广州楼市局部躁动，是不争的事实。

　　地产经济学家邓浩志分析指出，进入2020年5月后，广州新房就逐步驶入“快车道”，成交量一路高歌猛进，环比连续10个月增长，其中自9月起连续四个月单月成交量均突破了一万套大关。12月更创出单月成交17243套的历史记录；二手房市场同样大热，自2020年7月开始，广州二手房每月成交量都突破万套。

　　从房价表现来看，2020年广州二手住宅网签均价为28815元/平方米，同比上涨7.8%。从各区网签均价来看，涨幅明显主要集中中心区天河、海珠、越秀等热点区域，涨幅分别达15.5%、9.0%、8.7%。另外，增城区网签均价不升反降，同比下跌6.5%。

　　实际上，广州楼市的这一波局部行情市场普遍有所预期。

　　肖文晓分析称，广州市场转暖的原因在于，2020年以来，广州围绕人才引入出台了许多积极的政策，广州楼市原先被压抑的需求得以释放，新的需求不断涌入，带动楼市需求回升；此外，广州作为一线城市和大湾区的核心城市，城市的居住价值和投资价值不断得到认可。

　　这的确是市场变化的基本因素，而且广州局部热点区域吸引的不仅是来自广州本地的潜在客户，部分深圳的客户也伺机而动，天河区、黄埔区和南沙区是他们最为关注的区域。一名来自深圳的客户告诉21世纪经济报道记者，广州向东发展，黄埔的产业、市容让他们看到了深圳的影子，这让他们笃定看好。

　　广州东边的房子的确不愁卖，热点的一手房要靠抢。陈明观望广州的楼盘多时，意向购入天河与黄埔交界处的楼盘，保利天汇、富颐华庭和万科城市之光都在他的计划范围内。他本十分佛系，但当他遭遇开盘即售罄且他没有选到合适的房源之后，心态就变了，匆匆在另一个楼盘开盘之时购入了一套房产。

　　一手尚且如此，二手业主的心态也强硬了起来。林元近期打算入手天河区一热点楼盘，但却碰到了一些问题。“本来打算签约了，价格也谈好了，但业主突然要求加价。”天河区牛奶厂片区的业主李泽也称，“中介最近老给我打电话，要我挂高价，我那里都还不可以卖二手。”

　　天河天朗明居片区的中介小于在接受采访时也指出，“卖到没房卖了，一手二手都一样。是事实，并不夸张！从2020年10月开始（就这样），这个月就等有没盘放出，客户一大把，愁盘。”

　　市场情绪趋稳

　　事实上，虽然天河、黄埔等区域呈现出供不应求的市场情况，但广州楼市素来鲜有炒作情绪，即使可能存在“哄抬房价”的情形，业主也普遍并不买账，买卖行为都较为理性。从业主的预期价格来看，市场也没有明显上涨的情绪。

　　中原地产的数据显示，目前广州各个区报价出现不同程度的上扬，其中以中心区报价上调幅度最为明显，比如黄埔、天河、海珠等区域报价上调幅度分别为18.0%、10.1%、11.6%。而花都、增城等外围区域报价上调幅度则偏小，仅7.4%、4.0%。

　　肖文晓认为，广州各个区域和板块的楼市是有分化的，并不是什么板块的房子都好卖，因此也不是所有板块都具备涨价的基础，目前二手房业主涨价的现象也就是天河、黄埔。

　　刘东的房子在海珠区，因为房子较为老旧，他有出手的打算，但一直没有找到合适的时机。“我们这边旧校区，不可能（涨）也没条件，这一年涨的是天河、黄埔，跟别的区没啥关系。”

　　实际上，即便是天河和黄埔的业主，也有不少认为市场存在“非理性”因素，即便是热点片区，业主也理性看待房价的表现。一名天河牛奶厂片区的业主指出，“抱团炒高价就是不合理。你真的觉得牛奶厂能够到7.4万吗？总觉得这个价格很多水分。”

　　黄埔区某大盘的一名业主也表示，他不关注小区房价的变化，“不太关心，都是虚的。”

　　事实上，广州本地的市场人士的共识也是，广州市场会基本平稳。“（哄抬房价），也就说说而已。一旦想卖，你能信业主群里面的话？想卖的都会随行就市的。现在要做的事就加强预期管理和舆论引导，增加市场数据披露的透明度，稳定市场供求关系，防止各方过度炒作。”长期观察广州楼市的黄林认为。

　　广州中原研究发展部在最新的一份报告中也指出，“广州楼市整体基本面持续向好，未来更多买家将能够获得购房资格。目前买家入市热情居高不下，无论是带看量还是新增客户数量均呈现稳步上扬的态势。” 2021年广州市场可能先迎接一波“小阳春”，预计月度成交有望维持在11000宗以上的高位，超过2020年水平，价格则微幅上调或保持平稳为主。

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