中指院:管理红利时代来临,企业精细化管理走得更远

  1月4日,《中指市场形势及企业研究成果分享会》在中指研究院总部召开。会议对中国房地产市场2020进行了总结,并展望了2021发展趋势。

(一)中指指数研究副总监陈文静:中国房地产市场2020总结与2021趋势展望

  1.房地产市场总结

  根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据,2020年百城新建住宅价格累计上涨3.46%,涨幅较去年同期扩大0.12个百分点。一季度受疫情影响新建住宅价格累计涨幅较去年同期明显收窄,二季度以来随着疫情影响逐步减弱,各季度累计涨幅较去年同期均有所扩大,二、三季度累计涨幅均在1%以上,四季度累计上涨0.97%,较去年同期扩大0.20个百分点。从各城市群来看,2020年,长三角、珠三角新建住宅价格领涨,长三角房价累计上涨5.22%,位列主要城市群首位,累计涨幅较去年同期扩大1.45个百分点,其中杭州、无锡、嘉兴等城市累计涨幅位居前列。珠三角房价累计上涨3.24%,较去年同期扩大2.24个百分点。

  市场成交方面,据初步统计,2020年,50个代表城市商品住宅月均成交面积约3117万平方米,同比降幅已收窄至约1%,整体规模接近前三年平均水平。单月来看,50城商品住宅成交面积5月起同比保持正增长态势,绝对规模赶超前三年平均水平,市场持续恢复。据最新数据显示,2020年12月,50个重点城市商品住宅成交约3940万平方米,同比继续增长;年底房企在年度业绩目标压力下,进一步加大推盘和促销力度,对拉动短期成交产生了积极效果。

  从土地市场来看,2020年住宅用地供需规模较去年小幅增长,据初步统计,全国300城住宅用地共推出13.3亿平方米,同比增长3.9%;成交11.1亿平方米,同比增长6.3%;成交楼面均价为4574元/平方米,同比上涨9.5%。一线城市供求规模明显增加,以及优质地块的大规模放量,带动楼面价结构性上涨。

  2.市场趋势展望

  当前,不稳定性因素仍较多,国内经济稳步复苏,但经济结构发展不平衡、不充分问题仍值得关注。12月中央经济工作会议明确提出“稳健的货币政策要灵活精准、合理适度,保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配,保持宏观杠杆率基本稳定,处理好恢复经济和防范风险关系。”,2021年货币供应量仍将保持相对充足,为经济恢复发展提供更大动能。房地产调控政策来看,2020年底住建部座谈会、中央政治局会议、中央经济工作会议均明确提出 “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“促进房地产市场平稳健康发展”,意味着短期内房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性。此外,中央政治局会议首提“强化反垄断和防止资本无序扩张”,中央经济工作会议亦重墨提及,表明未来中央将更加重视防范风险,防止资本的无序扩张形成泡沫,提高对资本的约束力,防范化解金融风险,意味着未来房地产金融监管仍将不放松。预计2021年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅调整,销售均价平稳上涨,新开工维持高位,投资中高速增长”的特点。

  (二)中指企业研究副总监刘水:2020年房企经营业绩解读

  1.房企销售情况

  业绩表现:2020年房地产市场在疫情后快速复苏,共计166家房企跻身百亿军团,平均增速为14.4%,权益销售额共计10.7万亿元,市场份额约61.8%。从公布年度销售目标的25家代表企业来看,2020年房企销售目标完成率总体较好,均值为106.1%。从各阵营企业数量来看,3000亿以上8家;1000-3000亿33家;500-1000亿26家;300-500亿和100-300亿分别为43家和56家。

  百亿房企抓住疫情复苏后城市结构性机遇,强化营销加快推盘抢收,实现销售业绩持续增长。从城市贡献情况来看,50家百亿代表企业的二线城市业绩贡献占比为58.3%,较2019年增加了1.2个百分点;一线城市销售占比上升0.3百分点至18.6%;长三角、粤港澳(内地)、京津冀三大城市群销售贡献突出,合计占比超六成,销售占比继续提升。从产品结构来看,刚需、首改类需求持续释放。50家百亿代表企业的90(含)平方米以下首置、90-140(含)平方米首改型产品销售额占比分别为16.6%、56.0%,同比分别增加0.3、0.5个百分点;同时疫情后客户对产品健康、智能化的需求急速提升,百亿房企提出要加强产品健康、智能化方向研发与升级。从营销策略来看,一方面,百亿房企加大线上平台扩大引流力度,提升流量转化能力;另一方面,加强线上线下营销融合,加大优惠折扣的力度和广度、加码全民营销、造节造势等方式促进去化。

  2. 房企拿地情况

  2020年,TOP100企业拿地总额32337亿元,拿地规模同比增长14.0%,招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为54.0%。从拿地强度来看,50家代表房企全年拿地销售比均值为34.0%,较上年同期增长1.4个百分点。

  从城市等级来看,房企重仓二线,城市群中长三角热度持续。50家代表房企二线城市的投资面积占比达到了51.2%。从布局区域来看,企业热衷于在长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝和京津冀五大城市群拿地,占比合计达到58.4%。

  3. 房企融资情况

  到位资金增速逐月上升。1-11月,房地产开发企业到位资金171099亿元,同比增长6.6%,增速比1-10月提高1.1个百分点。

  从各融资渠道来看,2020年,房地产行业信用债发行规模达6064.4亿元,同比增长16.6%;海外债券发行规模为4507.1亿元,同比下降21.4%;投向房地产领域的信托金额总规模为8995.9亿元,同比下降10.9%;房地产ABS产品总发行规模3122.4亿元,同比增长8.4%。从融资成本来看,房地产行业信用债融资成本为4.51%,同比下降0.83个百分点,海外债融资成本为8.32%,同比下降0.52个百分点。

  2021-2023年,房地产行业债券需偿还规模保持高位,房企面临一定的现金流考验。2021年包括海外债券在内的债券偿还总规模将达10909亿元;2022年,房地产行业需偿还规模将回落至7856亿元水平;2023年在8000亿元水平。

  4. 房企发展趋势及策略

  行业未来发展趋势:趋势一:降速•阵营趋固化,超车机会减少;趋势二:分化•低容错率,奖赏科学决策;趋势三:竞争•管理红利时代,精细化走的更远。

  房企未来发展策略:策略一:发展是硬道理,应抓住城市结构性机遇。策略二:应严防财务风险,优化财务管理。策略三:全面塑造核心竞争力,精细化管理提高效率。

  (三)问题解答

  问题1:洛阳副中心城市,2021将是怎样一个趋势?

  从市场周期的角度上看,洛阳房地产市场经历前几年的快速发展,市场2019年底以来逐渐进入了调整期,量价均有回落,其中根据百城价格指数,洛阳2020年新房价格累计下跌2.04%,居百城跌幅第二位,市场活力不足。过去几年洛阳价格的快速上涨,明显挤压了居民购买力,短期来看,居民购买力仍需一定时间积累,市场调整或将延续一段时间,但中长期来看,洛阳人口规模突出,随着新型城镇化的持续推进以及城市更大力度的发展建设,房地产市场需求仍有支撑,市场情绪将逐渐恢复。

  问题2:北京周边房价走势怎么看?天津房产市场2021的趋势?对于北京12月31号三个地块新推出的“新共有产权”两位专家觉得释放了什么信号?

  京津冀城市群受一体化推进节奏及短期规划利好有限影响,难以给房地产市场带来额外的需求增量,且人口流入规模相对较少,但考虑到近几年区域市场持续调整,整体销量较过去高位存在一定差距,在政策稳定、供应充足的环境下,需求将稳步释放,预计2021年京津冀整体市场规模维稳,但内部行情将有所分化。北京政策稳定,需求旺盛,供应充足,且随着不限价地块的不断入市,预计市场销量将继续增长,价格存上涨预期,但在政策严格调控下,房价涨幅可控。近期推出的三宗“新共有产权”试点地块,意欲稳定土地市场情绪,促进企业拿地更加理性,从而进一步促进房地产市场的稳定运行,未来试点地块或进一步增加。北京市场情绪的提升将有利于提振周边城市的市场行情,同时受益于区域交通一体化利好的兑现,加之调控负面效应已逐步消解,需求有望低位回升,部分城市市场存机会;天津市场情绪相对冷清,短期难有明显改善。

  问题3:川渝城市群、长江中下游城市群的一些三四线城市未来有哪些结构性机会?

  成渝城市群有区域规划即将落地,短期政策利好对房地产市场需求的支撑较高,但鉴于近几年市场需求持续高位释放,规划利好的落地或在短期内可支撑需求规模维持高位,但区域整体市场仍存周期调整压力,2021年成渝城市群市场规模稳中或有小幅调整,城市内部行情将有所分化。其中成都2020年需求高位释放,随着调控收紧,2021年市场规模存调整压力;重庆前两年市场周期自发调节,需求存在压制,预计2021在规划利好支撑下,市场有望逐步趋稳;成渝城市群短期处于双核聚焦阶段,其他三四线城市需求相对有限,加之棚改缺位,2021年城市群内三四线城市市场或面临调整压力,市场机会或更多集中在人口基数大且城镇化率较低的城市。

  长江中游城市群房地产市场在疫情中受到较大冲击,且新开工规模在活动管制影响下有所缩减,市场规模较往年平均水平有明显下降。2021年随着疫情得到有效控制,在针对性政策支持下,预计长江中游城市群宏观经济面将有普遍性恢复,房地产市场信心也将得到提振,需求将逐步释放,预计2021年长江中游城市群市场规模将有所增长,但因经济全面恢复尚需时间,需求上行幅度将相对平缓。

  问题4:中小企业是否还有发展机会?“三道红线”监管是否扩围?

  首先,我们认为中小企业还是有发展机会,对房地产行业发展要谨慎乐观,战略上乐观,战术上谨慎。我国房地产发展还有很大发展空间,根据我们的研究经验,房地产发展主要受城市化和经济增长驱动,第一,我国城市化率刚过60%,距离发达国家75%以上还有提升空间。第二,未来10年,我国GDP增长保持5%以上是大概率。总的来说,在城市化和经济增长驱动下,我国房地产还有发展空间,不要受短期市场波动及政策变动等因素影响。

  其次,“三道红线”,去年在12家企业进行试点,今年政府监管机构会根据实施试点结果进行评估,有可能会扩大试点范围。在“三道红线”下,企业要优化财务,为降低负债,如更多进行权益融资、类Reits融资等。另外,要积极营销,加快回款。

(责任编辑:苗雪艳 HO027)
本文来源: 每日商业报道 文章作者: 和讯房产

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