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2021-01-07 16:00:50

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　　1月4日，《中指市场形势及企业研究成果分享会》在中指研究院总部召开。会议对中国房地产市场2020进行了总结，并展望了2021发展趋势。

（一）中指指数研究副总监陈文静：中国房地产市场2020总结与2021趋势展望

　　1.房地产市场总结

　　根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据，2020年百城新建住宅价格累计上涨3.46%，涨幅较去年同期扩大0.12个百分点。一季度受疫情影响新建住宅价格累计涨幅较去年同期明显收窄，二季度以来随着疫情影响逐步减弱，各季度累计涨幅较去年同期均有所扩大，二、三季度累计涨幅均在1%以上，四季度累计上涨0.97%，较去年同期扩大0.20个百分点。从各城市群来看，2020年，长三角、珠三角新建住宅价格领涨，长三角房价累计上涨5.22%，位列主要城市群首位，累计涨幅较去年同期扩大1.45个百分点，其中杭州、无锡、嘉兴等城市累计涨幅位居前列。珠三角房价累计上涨3.24%，较去年同期扩大2.24个百分点。

　　市场成交方面，据初步统计，2020年，50个代表城市商品住宅月均成交面积约3117万平方米，同比降幅已收窄至约1%，整体规模接近前三年平均水平。单月来看，50城商品住宅成交面积5月起同比保持正增长态势，绝对规模赶超前三年平均水平，市场持续恢复。据最新数据显示，2020年12月，50个重点城市商品住宅成交约3940万平方米，同比继续增长；年底房企在年度业绩目标压力下，进一步加大推盘和促销力度，对拉动短期成交产生了积极效果。

　　从土地市场来看，2020年住宅用地供需规模较去年小幅增长，据初步统计，全国300城住宅用地共推出13.3亿平方米，同比增长3.9%；成交11.1亿平方米，同比增长6.3%；成交楼面均价为4574元/平方米，同比上涨9.5%。一线城市供求规模明显增加，以及优质地块的大规模放量，带动楼面价结构性上涨。

　　2.市场趋势展望

　　当前，不稳定性因素仍较多，国内经济稳步复苏，但经济结构发展不平衡、不充分问题仍值得关注。12月中央经济工作会议明确提出“稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定，处理好恢复经济和防范风险关系。”，2021年货币供应量仍将保持相对充足，为经济恢复发展提供更大动能。房地产调控政策来看，2020年底住建部座谈会、中央政治局会议、中央经济工作会议均明确提出 “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“促进房地产市场平稳健康发展”，意味着短期内房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性。此外，中央政治局会议首提“强化反垄断和防止资本无序扩张”，中央经济工作会议亦重墨提及，表明未来中央将更加重视防范风险，防止资本的无序扩张形成泡沫，提高对资本的约束力，防范化解金融风险，意味着未来房地产金融监管仍将不放松。预计2021年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅调整，销售均价平稳上涨，新开工维持高位，投资中高速增长”的特点。

　　（二）中指企业研究副总监刘水：2020年房企经营业绩解读

　　1.房企销售情况

　　业绩表现：2020年房地产市场在疫情后快速复苏，共计166家房企跻身百亿军团，平均增速为14.4%，权益销售额共计10.7万亿元，市场份额约61.8%。从公布年度销售目标的25家代表企业来看，2020年房企销售目标完成率总体较好，均值为106.1%。从各阵营企业数量来看，3000亿以上8家；1000-3000亿33家；500-1000亿26家；300-500亿和100-300亿分别为43家和56家。

　　百亿房企抓住疫情复苏后城市结构性机遇，强化营销加快推盘抢收，实现销售业绩持续增长。从城市贡献情况来看，50家百亿代表企业的二线城市业绩贡献占比为58.3%，较2019年增加了1.2个百分点；一线城市销售占比上升0.3百分点至18.6%；长三角、粤港澳（内地）、京津冀三大城市群销售贡献突出，合计占比超六成，销售占比继续提升。从产品结构来看，刚需、首改类需求持续释放。50家百亿代表企业的90（含）平方米以下首置、90-140（含）平方米首改型产品销售额占比分别为16.6%、56.0%，同比分别增加0.3、0.5个百分点；同时疫情后客户对产品健康、智能化的需求急速提升，百亿房企提出要加强产品健康、智能化方向研发与升级。从营销策略来看，一方面，百亿房企加大线上平台扩大引流力度，提升流量转化能力；另一方面，加强线上线下营销融合，加大优惠折扣的力度和广度、加码全民营销、造节造势等方式促进去化。

　　2. 房企拿地情况

　　2020年，TOP100企业拿地总额32337亿元，拿地规模同比增长14.0%，招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为54.0%。从拿地强度来看，50家代表房企全年拿地销售比均值为34.0%，较上年同期增长1.4个百分点。

　　从城市等级来看，房企重仓二线，城市群中长三角热度持续。50家代表房企二线城市的投资面积占比达到了51.2%。从布局区域来看，企业热衷于在长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝和京津冀五大城市群拿地，占比合计达到58.4%。

　　3. 房企融资情况

　　到位资金增速逐月上升。1-11月，房地产开发企业到位资金171099亿元，同比增长6.6%，增速比1-10月提高1.1个百分点。

　　从各融资渠道来看，2020年，房地产行业信用债发行规模达6064.4亿元，同比增长16.6%；海外债券发行规模为4507.1亿元，同比下降21.4%;投向房地产领域的信托金额总规模为8995.9亿元，同比下降10.9%；房地产ABS产品总发行规模3122.4亿元，同比增长8.4%。从融资成本来看，房地产行业信用债融资成本为4.51%，同比下降0.83个百分点，海外债融资成本为8.32%，同比下降0.52个百分点。

　　2021-2023年，房地产行业债券需偿还规模保持高位，房企面临一定的现金流考验。2021年包括海外债券在内的债券偿还总规模将达10909亿元；2022年，房地产行业需偿还规模将回落至7856亿元水平；2023年在8000亿元水平。

　　4. 房企发展趋势及策略

　　行业未来发展趋势：趋势一：降速•阵营趋固化，超车机会减少；趋势二：分化•低容错率，奖赏科学决策；趋势三：竞争•管理红利时代，精细化走的更远。

　　房企未来发展策略：策略一：发展是硬道理，应抓住城市结构性机遇。策略二：应严防财务风险，优化财务管理。策略三：全面塑造核心竞争力，精细化管理提高效率。

　　（三）问题解答

　　问题1：洛阳副中心城市，2021将是怎样一个趋势？

　　从市场周期的角度上看，洛阳房地产市场经历前几年的快速发展，市场2019年底以来逐渐进入了调整期，量价均有回落，其中根据百城价格指数，洛阳2020年新房价格累计下跌2.04%，居百城跌幅第二位，市场活力不足。过去几年洛阳价格的快速上涨，明显挤压了居民购买力，短期来看，居民购买力仍需一定时间积累，市场调整或将延续一段时间，但中长期来看，洛阳人口规模突出，随着新型城镇化的持续推进以及城市更大力度的发展建设，房地产市场需求仍有支撑，市场情绪将逐渐恢复。

　　问题2：北京周边房价走势怎么看？天津房产市场2021的趋势？对于北京12月31号三个地块新推出的“新共有产权”两位专家觉得释放了什么信号？

　　京津冀城市群受一体化推进节奏及短期规划利好有限影响，难以给房地产市场带来额外的需求增量，且人口流入规模相对较少，但考虑到近几年区域市场持续调整，整体销量较过去高位存在一定差距，在政策稳定、供应充足的环境下，需求将稳步释放，预计2021年京津冀整体市场规模维稳，但内部行情将有所分化。北京政策稳定，需求旺盛，供应充足，且随着不限价地块的不断入市，预计市场销量将继续增长，价格存上涨预期，但在政策严格调控下，房价涨幅可控。近期推出的三宗“新共有产权”试点地块，意欲稳定土地市场情绪，促进企业拿地更加理性，从而进一步促进房地产市场的稳定运行，未来试点地块或进一步增加。北京市场情绪的提升将有利于提振周边城市的市场行情，同时受益于区域交通一体化利好的兑现，加之调控负面效应已逐步消解，需求有望低位回升，部分城市市场存机会；天津市场情绪相对冷清，短期难有明显改善。

　　问题3：川渝城市群、长江中下游城市群的一些三四线城市未来有哪些结构性机会？

　　成渝城市群有区域规划即将落地，短期政策利好对房地产市场需求的支撑较高，但鉴于近几年市场需求持续高位释放，规划利好的落地或在短期内可支撑需求规模维持高位，但区域整体市场仍存周期调整压力，2021年成渝城市群市场规模稳中或有小幅调整，城市内部行情将有所分化。其中成都2020年需求高位释放，随着调控收紧，2021年市场规模存调整压力；重庆前两年市场周期自发调节，需求存在压制，预计2021在规划利好支撑下，市场有望逐步趋稳；成渝城市群短期处于双核聚焦阶段，其他三四线城市需求相对有限，加之棚改缺位，2021年城市群内三四线城市市场或面临调整压力，市场机会或更多集中在人口基数大且城镇化率较低的城市。

　　长江中游城市群房地产市场在疫情中受到较大冲击，且新开工规模在活动管制影响下有所缩减，市场规模较往年平均水平有明显下降。2021年随着疫情得到有效控制，在针对性政策支持下，预计长江中游城市群宏观经济面将有普遍性恢复，房地产市场信心也将得到提振，需求将逐步释放，预计2021年长江中游城市群市场规模将有所增长，但因经济全面恢复尚需时间，需求上行幅度将相对平缓。

　　问题4：中小企业是否还有发展机会？“三道红线”监管是否扩围？

　　首先，我们认为中小企业还是有发展机会，对房地产行业发展要谨慎乐观，战略上乐观，战术上谨慎。我国房地产发展还有很大发展空间，根据我们的研究经验，房地产发展主要受城市化和经济增长驱动，第一，我国城市化率刚过60%，距离发达国家75%以上还有提升空间。第二，未来10年，我国GDP增长保持5%以上是大概率。总的来说，在城市化和经济增长驱动下，我国房地产还有发展空间，不要受短期市场波动及政策变动等因素影响。

　　其次，“三道红线”，去年在12家企业进行试点，今年政府监管机构会根据实施试点结果进行评估，有可能会扩大试点范围。在“三道红线”下，企业要优化财务，为降低负债，如更多进行权益融资、类Reits融资等。另外，要积极营销，加快回款。

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