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每日商业报道

2021-01-10 08:00:36

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2020年，你在一线城市买房了吗？准备买房了吗？买房之后行业走势如何？

疫情复工之后，一线城市房地产走势如何？近期，我们从多维度盘点了北京、上海、广州、深圳房地产2020年真实现状，发现南北城市在分化行情中追逐轮动，但也有自己城市独特的标签。

比如，北京的限竞房，深圳的代持炒房，上海的火爆土拍，广州的价格洼地“大翻身”，都是这一年里值得重点观察、记录。

1

北京：尚有65%限竞房库存待消化

始于2017年的北京限竞房，在2020年迎来了最大挑战。

所谓限竞房，是指土地出让前挂牌文件中就已经明确规定了该项目的最高和平均限价，即“限房价、竞地价”，加之限竞房通常会一并执行“70/90”政策，也即建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上，所以普遍认为限竞房带有很强的拯救刚需的使命。

贝壳研究院报告显示，2020年全年商品住宅成交均价为48147元/平方米，同比微涨3%，与2019年基本持平，这同2016年末“房价暴涨，翻了快一番”的景象恍如隔世。

这其中自然不能忽视限竞房的作用。

图片来源 镁编 摄

2020年的北京市场中，限竞房供应充足，2017年以来拿地的项目都在面世销售。贝壳研究院数据显示，截至2020年末，已经成交的限竞房地块共1634万平方米，已成交限竞房面积为572万平方米。

2020年，限竞房迎来了诞生以来的最大考验，集中交付期的逐渐到来，令过去一段时间潜藏的问题悉数暴露。

中原地产首席市场分析师张大伟表示，企业无利可图，给限竞房项目留下不小的质量隐患，未来交付的项目出现质量问题的概率有所加大。在房价上涨阶段，购房者买得越早赚得可能越多，即使出现质量瑕疵，也不会十分计较。但现在不同了，限竞房价格并没有上涨，反而下跌了，这个时候如果房屋再出现质量问题，会引发购房者反弹，小问题也会变成大矛盾。

作为2018年北京第一个入市的限竞房项目，瀛海府曾经承载无限荣光，首开更是取得了“日光盘”战绩。“原定的交房日期是2020年6月30日，但目前我认为明显不具备交房条件。”瀛海府别墅业主赵先生告诉《每日经济新闻(博客,微博)》记者，“（2020年）9月10日凌晨，一群施工人员和开发商一起，把我们48栋别墅的电梯井都拆除了，现在还裸露着。当初买别墅的时候开发商承诺有电梯、有院子、有封闭露台，现在全都成违法的了，通通需要拆除。”

曾有媒体报道，买了南四环某个限竞房的业主，前脚刚交完钱，后脚就进了维权群。交钱的原因是，性价比真的很高，拒绝不了这个诱惑；而进群则是为了有备无患，毕竟这个房企之前的“案底”太多了。

据记者梳理，减配、降价、延期交付，是2020年限竞房遭遇的最大困境。而事实上，限竞房市场分化非常严重，除了少数地段优越的网红项目外，大部分项目入市都或多或少出现了问题。

目前，北京仍有一大批限竞房项目正在等待市场消化。

“仍有65%的限竞房产品等待去化，按照当前去化速度计算，限竞房产品至少需要5～10年才能去化完毕。”贝壳研究院报告如此表示。

2

深圳：卖出了近5年最多的房子

王念是此前接受过记者采访的一位购房者，715调控前卖掉在深圳的唯一住房，此后在新房市场上兜兜转转未能如愿，最终焦虑式入手改善型二手房；欣欣是逐利而行的购房者，下半年为购新房使出所有办法；某TOP20房企，在土拍市场观战良久后，终于与深圳本土房企合作，落子深圳。

2020年，深圳新房、二手房和土地交易量创下五年新高，他们均贡献了一己之力。

在疫情和调控政策双重影响下，深圳的二手房成交能走出独立行情，超出大多数业内人士意料。据深房中协统计，2020年深圳二手房网签（含自助）120295套，同比增长17.3%。如剔除自助网签的部分，2020年网签量更是创下近五年新高。

图片来源：乐有家

“深圳的市场，在其他城市不敢想象”，一位资深中介门店店主如是说，“去年年初，从开场豪宅秒光，到被媒体报道经营贷违规流入楼市、代持打新等，可以看出深圳楼市的强劲韧性。715前从外地投资客通过所谓房学院奔涌而来，有人闷声发大财，有人钱房两空，深圳楼市这一年用光怪陆离形容并不为过。”

如果说2020年上半年是二手房的主战场，715调控后，深圳楼市的热度无缝衔接至新房，打新再度成为热词，同时衍生出的代持等市场乱象再度引发监管层高度关注。

据深圳市住建局公布数据，2020年深圳新房共成交45384套，相比2019年成交套数上涨19.8%，创2016年以来的新高。

新房有其独立的供应节奏，三、四季度是新房集中供应期。去年年初受疫情影响，新房项目的批售进度放缓，但进入下半年，尤其是715新政之后，供应持续放量。据深房中协统计，2020年8月新房成交量突破4000套，11月更是创下近七年来同期新高，达6296套。

从关注热度上看，西部是2020年深圳楼市绝对明星，但仅就成交而言，供应量较大的东部并未示弱。据戴德梁行统计，与2019年同期对比，2020年包括一二手交易在内的住宅成交总量增幅超过50%的区域分别为光明、龙岗、大鹏、龙华，增幅分别为64.5%、64.1%、58%、56.2%。

3

上海：土地出让金重回全国第一

2020年的上海土拍市场一路高歌。

据不完全统计，上海2020年共成交92宗商品住宅用地，规划建面合计900.86万平方米，同比上涨64.9%；土地出让金总额1990.7亿元，同比上涨92.3%；成交楼面均价22097元/平方米，平均溢价率11.75%，打破了自招挂复合以来长期零溢价成交的现象。

中指院数据显示，上海土地市场全年收金近3000亿元，稳居全国首位。

自2017年上海宅地供应比例创下28%的新低之后，2018年以来，上海涉宅用地供应规模开始逐步加大，2020年达到60%，为近6年来新高。另一方面供给结构进一步优化.据中指研究院统计，近三年商品住宅用地、动迁房用地及租赁用地成交占比分别为46%、39%、15%。

据中指研究院统计，招挂复合实行到2020年土拍规则调整前，上海溢价率超过10%的住宅用地仅有3宗。

值得注意的是，溢价地块向外环外“转移”，外环内仅闵行七宝古美北地块、杨浦江浦地块、浦东黄浦江南延伸段前滩地块3宗。由于上海市区宅地“出一块、抢一块”的稀缺性，不少房企将目光投向外围，土地市场的火热蔓延到外环外。

浦东新区新场镇古镇东单元地块成为2020年溢价率最高的商品住宅地块，溢价率60.8%，竞得人为上海同润投资。但同时也有悄然底价出让、让市场惊讶的昔日地王邻居——“中兴路二号”。

“中兴路二号地块与中兴路一号地块相比价格有明显下降，但如果考虑中兴路一号地块还需自持15%住宅和10%商业，可售部分成交楼面价在毛胚房米12万5左右，较中兴路二号地块可售部分楼面价高出65%。但考虑到中兴路一号处于当时地王频出的非理性时期，剔除中兴路一号地块后，其实二号地块在去年全国的宅地中成交楼面价也排第5，上海排第3，并不算低价。”方颃说。

4

广州：新房成交创4年新高

广州一直以来都被视为一线城市的房价洼地，但在进入2020年下半年后，广州楼市正在肉眼可见地“翻红”。

纵观2020年的广州房地产市场，整体走出先抑后扬的势态，在市场情绪、供应充足、政策利好等刺激下，一二手市场年尾成交均节节攀升，一手市场成交更是突破10万宗创近四年新高。

广州中原研究发展部统计显示，2020年广州一手住宅网签成交100905宗，同比上升27%；成交面积1087万平方米，同比上升27%。这也是自2010年以来广州年度新房成交量第二高，仅次于2016年。

图片来源：镁编摄

而贝壳研究院广州分院认为，广州2020年的新房成交规模由于和历史高位2016年相比仍有较大差距，整体来看，2020年仍处于2017年以来的调整期，但趋势上呈现向上恢复。

“广州楼市在后疫情时期楼市表现出色，我认为主要有两大方面的原因：其一，政策环境改善，需求不断释放；其二，城市价值凸显，广州渐成焦点。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓在接受镁编采访时表示，2020年以来，广州围绕疫情纾困以及人才引入出台了许多积极的政策，利好楼市的供需两侧，特别是放宽人才引进及落户门槛之后，广州楼市原先被压抑的需求得以释放，新的需求不断涌入，带动楼市需求回升。

一手成交均价则相对平稳。2020年，广州一手销售均价为30025元/平方米，与去年同期相比增幅约为5%，套均总价约为323万元。对比2019年，2020年海珠、南沙由于中高端项目入市占比增加，区域均价提升相对明显，而其他区域均保持5%上下增幅。其中，南沙一手均价同比增长27.45%至26643元/平方米。

据镁编了解，2020年下半年以来，不少深圳客都组团前来广州南沙等区域看房、购房，这在往年是比较少见的。

肖文晓补充指出，在2020年年中深莞加码调控之后，购房者纷纷把目光投向广州这个价值洼地，购买力聚焦带动市场温度进一步上升。

同新房市场相似，从2020年3月开始，广州二手住宅成交量亦呈现逐渐恢复趋势，截至5月已实现单月同比转正，略早于新房市场。但在三季度随新房市场供应增加，客户被分流等因素影响，成交量呈现持续回落，并在10月触底。“金九银十”后受新房市场影响减弱，客户逐渐回流，呈现一定年末翘尾现象。

广州二手市场成交量的上行除了积压需求的释放、宏观环境的利好之外，很大一部分原因还在于客户从新房市场向二手市场转移。2020年广州二手市场成交占比一度达到最高的63%，而往年二手成交占比往往在55%左右。

据广州中原研究发展部监测，2020年广州市二手市场成交宗数为131009宗（自助网签+中介促成网签），同比2019年同期（107504宗）明显回升21.9%。从历年成交情况对比来看，成交经历连续3年回落后，二手市场绝处逢生，需求明显回暖。

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