天津房企生存样本：地王困局与隐藏的价格线
2021年1月初，天津宝坻御河宸院的销售电话终于又能拨通了，对方在电话中热情地介绍说：“我们这里均价在11500元～12500元/平方米，可以随时看房。”
这是一个去年曾经历停业整顿的项目，起因据传是每平方米降至8000元，引发已购房业主的强烈反对。
图片来源：镁编摄
对此宝坻住建委向镁编表示：“这是企业的自身行为，具体原因住建委不掌握，我们也没有采取过责令整顿的行为。”
这种操作在天津楼市十分常见。
2016年后，天津楼市仿佛被按下了暂停键。中指院数据显示，2017年以来，天津新房市场连续4年销供比小于1，即房源供给大于需求量。销售均价4年来也是在15000元/平方米附近徘徊，形成了相对稳定的状态。
面对如此市场环境，天津区域房企展现了不同的生存方式，有的试图冲破地王成本的束缚，有的则决心断腕，上演了一幕幕悲喜剧。
地王困局
最能代表天津房企生存状态的项目，恐怕非金地阅千峯莫属。
项目位于天津市南开区卫津路与双峰道交口西南侧，豪宅定位，目前均价约6.4万元/平方米。销售人员告诉镁编，这个价格还包含了1万元/平方米的精装修，在售户型以176平方米为主，总价约在1000万～1200万元。
根据公开信息显示，该项目周边的二手房大约在4万元/平方米。
表面看，阅千峯单价的确处于较高水平，但是如果回溯该项目的源头，便可看到如今的尴尬之处。
阅千峯地块是金地在2016年时拿下的天津单价地王。2016年11月9日，金地豪掷47.4亿元，以溢价率90%拿下了南开双峰道地块，楼面价5.61万元/平方米。
当时金地对相关媒体表示：“本次溢价率在合理范围内，符合集团一贯科学理性的整体战略。”
此番依据应是当时天津楼市的火热。据中指院此前数据，2016年天津房价上涨明显，区域成交均价排行中，南开区最高，均价为35486元/平方米，比上年同期上涨39%；和平区排第二，均价为34730元/平方米，比上年同期上涨28.9%；河西区位居第三，均价为31066元/平方米，比上年同期上涨32%。
一般情况下，楼面价低于售价的60%，项目才能够盈利。也就是说，阅千峯的售价要高于9.35万元/平方米才能够盈利。
但2019年的天津楼市早已不复当时。在房住不炒的基调下，天津楼市进入了长期的稳定态势。据中指院数据，天津2017年新房均价为15812元/平米，2018年为15679元/平米，2019年为15835元/平米，波动幅度在1%上下。根据安居客的数据来看，天津房价已经走向了下行通道。
在此背景下，阅千峯选择了以6.4万元/平方米投入市场，楼面价几乎占到了售价的90%。在对阅千峯的建设中，金地不断地增加投资预算。年度报告显示，该项目计划总投资约66.6亿元，2018年增加至约69.3亿元，2019年又增加至约73.7亿元。
镁编统计，截至2020年上半年，金地在该项目的实际投资额达到了约56.8亿元。
相比之下，该项目2019年入市，当年的签约额约3.9亿元，2020年上半年签约额为1.5亿元，目前还远远不能覆盖实际投资。
宝坻罗生门
不仅仅是在天津城区，在天津北部宝坻区，更加错综复杂的生存故事在这里上演。
2020年末，镁编曾因宝坻御河宸院突然停业而到该处实地调查。
售楼处仅有少量客户到访图片来源：镁编摄
当时该项目售楼处正处于“停业整顿”状态，销售电话无人接听的状态。镁编在售楼处附近被门外工作人员拦住去路，表示：“我们这里暂时不营业，看房您可以改天再来。”
当镁编问及暂停营业的缘由时，对方表示并不清楚。
随后在临近的另一个项目铂誉府，销售人员向镁编表示：“御河宸院停业整改是因为随意降价扰乱市场。原本销售价格在12000元/平方米，但突然降到了8000元/平方米，一下子就卖掉了好几百套。”
“这一下老业主们不乐意了，到售楼处要说法，后来还把他们给举报了，现在御河宸院被要求整改，把这批卖的房子全退了。”
网上流传着一张加盖公章的解约告知函也显示，因为“不可抗力”，这批《预定合同》需要全部解除，并会“一倍退还定金”作为赔偿。
当镁编问铂誉府是否出现过降价的行为后，销售人员回复：“我们没有降价，您大可放心。”
不过，就算是正在营业并且标榜没有降价的铂誉府售楼处，也还是门可罗雀。
出了铂誉府，镁编再次找御河宸院的工作人员攀谈，这次他默认了铂誉府工作人员的说法，并且说：“他们也被整改过，只不过他们涉及的房源少，很快就又开业了。不仅仅是铂誉府一家，宝坻很多项目在近期都被停业整改过，有的是因为降价，有的则是因为质量问题。”
真相到底如何，已经很难探究。
可以了解的是，御河宸院所在的地块2019年被开发商以总价13.729亿元、楼面价6135元/平方米、溢价率26.9%拿下，依楼面价计算，御河宸院需要卖到10225元/平方米才能盈利。
而该地块在2018年曾经历停牌下架命运，彼时起始总价为12.159亿元，起始楼面价6112元/平方米。从楼面价来看，开发商对市场的预判似乎也是，平稳。
如果按照当前12000元/平方米的价格销售是可以盈利的，真如传言中8000元/平方米销售的话，确实十分劲爆。
初次调查的数十天后，镁编再次拨打宝坻御河宸院的销售电话，也仍旧无人接听。镁编当时还走访了宝坻南部和东部多家项目售楼处，看到的情景几乎一模一样：顾客寥寥。
宝坻某项目空荡荡的售楼处（图片来源：镁编摄）
很多销售人员也都表达了同样的意思：“宝坻楼市的确处于低谷期，也是购房人出手的好时机。”
为了保证市场平稳，当地政策似乎也在托底。铂誉府销售人员说：“目前我们接到的通知是，不得提供高于备案价4%的折扣，否则不能走网签。”
这个消息镁编也在其他项目得到了证实，销售人员都表示最多只能提供4%的折扣了。
但是镁编并没有在任何官方渠道查到此条政策。镁编采访了宝坻住建委，但却得到了几乎截然相反的回答。
宝坻住建委回应：“不存在此规定，宝坻2020年成交的新建商品房有一半都提供了备案价4%以上的折扣。”
而对于宝坻房地产的发展状况，住建委方面表示：“整体平稳有序，发展前景良好。”
记者|王佳飞编辑|陈梦妤李净翰
校对|夏志坚
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