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向标准化、轻资产&数字资管转型：共享办公的二次跨越

和讯房产

2021-01-20 23:00:49

　　2021年初第二波新冠疫情再次让人们回顾了2020年初隔离、消毒、居家的生活。而相比大半年前，各级组织、企事业单位已经很自然的接受线上办公、线上购物、线上教育等方式。

　　有研究机构断言，新冠疫情让全行业数字化转型的速度至少提前了5年。

　　2020年11月，全球联合办公第一股----优客工场成功登陆纳斯达克。尽管行业尚处于发展早期，但对于代表办公未来的商业模式，其上市代表行业完成了初步的闭环。

　　办公模式的升级甚至被大规模颠覆，在可见的未来，其实并无悬念。背后蕴藏产业容量巨大。但在发展路径上，目前还存在多种可能性值得继续探索研究。

　　如果我们分析优客工场如今的商业逻辑和模式，会发现其也已转型升级成为“为资产赋能”的资产管理运营公司，既服务于企业成长，也服务于城市资产。同时，透过资产管理，它也找到了通向城市更新及不动产全产业链的更大空间与可能。

　　万亿不动产存量市场，催生专业运营需求

　　近期资本圈有个比较轰动的事，1月14日，国际PE巨头KKR宣布逆势完成首只亚洲房地产基金的募集，募资总额达17亿美元（约合人民币110亿元）。据报道，该基金将重点关注商业、办公、长租公寓和物流地产等投资领域。

　　从KKR最早关注投资住宅项目，到如今转向不动产细分市场，也说明了国内不动产市场投资的发展潜力巨大。

　　而这深层次逻辑是中国房地产产业链条的重构，在房地产的上半程的主要“赛道”在增量住宅的开发，但是到了下半程，更多的把关注点落到城市更新以及存量不动产。这是从增量房地产到存量不动产的转变，开发的分量在减轻，运营越来越成为行业的主导力量。

　　对比美国的成熟房地产市场，有数据显示，西蒙是美国最大的商业REITs公司，大概市值520亿美金，而美国上市开发商所有的市值加起来也就500多亿美金。也就是说，美国的商业REITs一家的市值可以超过所有开发商的市值，REITs的本质就是资产管理。

　　这是一个结构性和趋势性的转变，即便如今国内增量市场依然有着很大的机会，但在未来，中国的存量不动产一定是一个巨大的市场。而存量不动产的的格局和增量最大的不一样的地方在于：开发讲究高周转、高杠杆、高利润，存量要求的是通过精细化运营和服务，提升存量资产的现金流，并兑现成资产价值提升的的变现能力。

　　由此。专业的不动产运营商的价值也因此凸显出来。

　　一张桌子的能量

　　2015年优客工场从“一张桌子”开始，掀起国内办公升级与变革。

　　这张桌子不是一间办公室，不是一个工位，而是办公的入口，是其可复制的经济单位。纵观优客工场的发展脉络，其沿着空间、会员、平台、生态的发展脉络稳步前进。

　　空间是基础，大多数联合办公空间多是一个“Working Mall”的角色，即不再是单一的办公服务，还添加了培训、零售、健身、娱乐等综合性服务板块，并且从办公空间设计、以及软硬件投入上，相较于传统的写字楼和产业园区都有不同程度的迭代与升级。

　　以空间为入口，聚拢企业与人后，就构成了优客工场基于社群的商业社交和资源配置平台，比如2017年底优客工场推出的优鲜集在线平台实实则是一个空间引流电商网络平台，不仅服务于B端企业，也穿透B端，挖掘B端与C端交集空间的团购需求；又比如构建企业生态，平台提供诸如建筑与空间设计、互联网开发、房屋智能管理、工厂化施工、广告传媒与精准营销等领域，以及IT、人力资源与培训、文娱体育、知识产权生态服务、咨询服务等。

　　这些也被视作联合办公的增值服务和潜在的延展空间，在营业收入上，也被归类到租金之外的增值收入。

　　另一个较大的转变在于，2020年4月，优客工场五周年线上战略发布会，宣布“轻资产、重赋能”的战略转型。优客工场的由重转轻，可以看作双赢，对优客而言，是以最小的成本获得更多的增长空间，对于空间持有者也能在不增加成本前提下收获物业管理水平的科技化标准化跃迁。当然，轻资产对于运营商的运营服务能力以及品牌势能的要求会更高。

　　2020年11月，优客工场在纳斯达克上市，在其招股书中，也特别强调了以轻资产模式运营商办资产的业务模式。

　　从一张桌子出发，今时的优客工场，据数据披露，已经覆盖含海外的58个城市、超过230个社区，管理面积逾600,000平方米、拥有近90万会员。在联合办公领域，优客工场已经做到了规模和商业模式的顶尖，但综观业务布局，优客工场的视野早已不局限于联合办公行业，而是志在以运营和服务，撬动存量不动产运管增值。

　　“轻资产+数字资管”赋能存量不动产资产管理

　　轻资产和SaaS服务，是优客工场扳动不动产价值的两个扳手。前者为不动产提供标准化运营管理，后者则是通过“数字资管”代替过去的“经验资管”，提升管理效率。

　　创立五年多以来，优客工场形成了快速全能的人员培养体系、良好完备的社区标准化规范、自带流量的品牌宣传渠道和合理有效的成本把控机制，能够对大量项目进行标准化输出管理和运营。这也是优客工场能够实现轻资产快速扩张的基础。

　　优客工场轻资产业务目标对象是闲置的低效的商业地产空间。通过输出提供包含培训、空间设计、工程改造、管理咨询、企业及服务商体系、招商和SaaS服务在内的多种服务，既为上游业主提效去化，也能解决下游入驻企业经营中的各种痛点。根据优客工场披露的发展情况估算，预计到2022年，优客工场或将实现1000家以上的门店规模，其中轻资产项目占比达到75%，基本追平酒店管理头部品牌华住集团成立七年后的经营规模和轻资产比例。

　　不动产智能管理系统也是优客工场对外输出的一大重点。传统不动产运管常忽略了技术与人的互动、信息化与产业有机整体的协调，从而导致了“数据孤岛”、重技术轻应用、重投入轻实效、公共数据难以互联互通、用户感知度较差等问题。相比于传统的运营管理软件，SaaS软件具有部署灵活、迭代迅速、支持按需付费等优点，将成为物业降本增效的普遍选择。

　　优客工场自主开发了DOMES（读数）SaaS服务平台，具有高效准确的数字化ONLINE的不动产运营能力，为商业不动产进行智能化改造、升级，赋能业主或管理运营方，并可以根据客户需求，进行基于读数SAAS平台的软件+硬件的定制化研发、布署，提升楼宇与用户的匹配度。

　　DOMES(读数)商业不动产SaaS管理平台以基于资产租约合同管理、客户线索转化招商管理、开放IOT智能设备管理、数据决策的驾驶舱、租户和会员的增值运营等十大管理模块，为客户进行资产管理、增值、赋能。同时，构建不动产数字化引擎，通过IOT设备链接，搭建智能场景，为园区、商业楼宇、共享办公空间、商业活动场地、长租公寓、停车场等各类不动产提升资产价值。

　　据悉，目前DOMES（读数）SaaS平台总管理面积超过200万平方米，管理总合同超过5万份，合同总金额超过32亿元，管理的IOT设备近1万个，与阿里云、百度云、华为、佳能、招商蛇口(001979,股吧)、成都高新园、恒大集团、苏州智慧交通中心、泊寓、航天长峰(600855,股吧)、中国电科、碧桂园、恒大集团等客户在楼宇智能化管理方面展开密切深度的合作。

　　用技术颠覆传统行业似乎已成了大势所趋，显然在模式逐渐成熟、规模不断扩大的空间服务之外，优客工场的科技力也在改变着商办不动产的未来。

向标准化、轻资产&数字资管转型：共享办公的二次跨越