上海快调控了？还能买房吗？
今天很多人在网上都看到了一则消息：上海突发调控。
标题把人吓一跳，打开看其实是一份《闵行区房管局会议纪要》广泛流传。
主要内容：传达市局会议精神，严控过热现象，将采取一系列措施来防止新房认筹过热。
我今天也打电话到上海市房管局，黄浦区房管局，上海市房地产交易中心，都咨询了一遍，所有的工作人员告诉我，他们目前暂未收到通知。
几个小时后，上海房管局就辟谣：要求加强销售环节管理，并未出新政。
这些举措大都是针对新房销售管控的，上海从11月开始大涨到现在才不到3个月，前面调整了三年多，市场才火几个月就调控？一般来说，不会这么快严厉调控打压，还要再等等看，但会对市场的乱象进行管控是肯定的。
上海的法拍房是一线城市唯一不限购的，现在也很热门，后面要调控的话，可能法拍房会加限购。
我早几天在一线城市预测篇就曾经说过，每年的3月份都是一个政策窗口期，如果上海行情持续火爆，是会引发调控出台的。
这次的吹风消息也许会再次印证我的判断。
对于普通大众来说，最关心的问题就是，如果此时上海真的调控了，那房子还可以买吗？
我可以负责任的告诉你们，放心买！
原因很简单：上海目前库存告急，需求猛增。
先看库存，新房库存去化周期不到9个月，主要是新房有限价，所以大家肯定集中力量优先买新房，一房难求的现象在上海估计还要持续下去。
其次是二手房，上海房管局并没有公布具体库存数据，我们只能从其他的平台上面参考。
在链家上，目前上海的二手房库存仅剩3.3万套。
2020年11月27日
2020年12月19日
2021年1月20日
10月28日：54312套
11月27日：50806套
12月19日：45705套
12月31日：40958套
1月20日：33803套
10月至11月内，一个月消失约5000套，到12月份，一个月消失约10000套，现在才过了半个月，又消失了约7000套。
这数字真的太恐怖了，上海二手房库存量简直是以指数式的速度在下降。
按照2020年12月成交2.9万套左右的去化速度，一个月之后，上海将无二手房可卖。
其中在这3.3万套里，大部分都是老破小，次新房是出一套少一套。
我加多一个有电梯的选项，库存直接减少了一大半，仅剩14370套。
再加一个20年内，又不见了4000多套。
看看十年内带电梯的次新房吧，仅剩4743套。
上海可是魔都啊，金融中心有钱人太多了，这点库存真不够塞牙的。
看看本地中介朋友圈就知道了，都在抱怨房子卖的太快了，秒光的速度不亚于直播间。
对于中介来说，即便行情火热也没法成交，真是巧妇难为无米之炊。
来源：中介朋友圈
接下来估计要传达中介们少发这些东西了，引起市场恐慌，行情反而走不久。
其次是需求集中爆发。
大家知道，上海今年放开了人才落户的口子，一些985的高校毕业生可以直接落户，这里就带来了上万个的优质房票。
还记得上次因为打新打不中，恼羞成怒发文申诉的博士吗，他就是2020年落户上海，落户即买房的典型。
另外像李佳琦和杨超越这一类的通过特殊人才途径落户的也越来越多，他们都是手握大量金钱的人，大部分人落户第一时间就是买房。
还有通过公司投资的，一般公司投资3000万就能拿到上海的购房资格，这对于公司来说并不难。
最关键的是，上海2016年初实施的非沪籍人口社保要求满5年，到如今2021年大部分人都已经符合要求，拿到了门票，首付也存了不少，这部分人也是目前上海刚需的主力军。
沉寂了这么久的上海，需求不可能不爆发了，只是市场的反应速度比深圳慢半拍而已。
市场都是买涨不买跌，情绪很容易传递，所以市场一旦启动，上涨就非常迅速，甚至来不及让你准备名额，就涨了几百万。
所以房价大涨就是千钧一发的事情，上海是从2020年年末开始大涨的，现在行情才刚开始不久，一个传闻就能把房价打下来？不要抱太大幻想。
所以如果你们看到看空上海的观点，还不如多去看看房，感受一下市场气氛更有用。
我们再退一步说，假如调控来了房价真的会立刻熄火或者降温吗？
首先要看调控的内容是什么，杀伤力大不大，如果只是像今天的传言说规定离婚2年内不能买房，再管控一下新房销售，那真的没多大用处。
深圳715新政是有史以来最严厉的调控了，调控后成交量是立刻下降了，但价格没见跌，反而原来没涨的东部洼地开始补涨了。
大家知道深圳能够持续上涨，根源就是供应量少，需求多嘛，现在上海同样如此。
所以我可以肯定的告诉大家，上海楼市行情还未走完。
不管是投资还是自住，这一波需求还没消化完，最起码也要等小阳春过后再来判断。
所以现在依旧可以放心买入，你也不会高位站岗，上海最大的问题是根本无房可卖！
这种状况下，房价想不涨都很难。
房价没涨之前，你有一万个理由看跌，涨了之后，又有一万个理由看涨。
在上海没涨之前，大家最喜欢拿上海严重的老龄化说事了。
根据上海统计局的数据，2018年末的时候年龄超过60岁以上的户籍人口达到了502万，占总户籍人口的34%，已经进入了国际意义上的深度老龄化社会。
认为深圳涨是因为年轻人多，并且放松了调控，上海老龄人多，也没有放松调控，不可能大涨。
其实老龄化严不严重，对一线城市来说，真的不重要，并不妨碍房价上涨。
最典型的就是香港。
2019年香港65岁或以上有135万人，占总人口两成，是一个标准的老龄化社会，同时香港还是一个低生育率的城市，但谁能阻挡香港这些年房价上涨呢？
还有韩国，韩国政府部门统计报道，60岁以上人口比例占总人口数的四分之一，人口老龄化现象持续加重。
同时还出现了人口负增长，截至2020年底，韩国登记人口数为5182.9万人，同比上年减少2万余人。
但是今年韩国的房价却走进了越调控越涨的怪圈，尤其是首尔核心圈。还不都是货币宽松惹的祸，首尔涨的最猛还不是因为供不应求？
所以人口老龄化并不影响房价，起码目前香港和韩国就是两个典型的例子。
而且上海现在已经意识到老龄化问题了，所以在逐渐降低落户门槛，去年释放出来的利好信号也在推动房价上涨。
不仅是香港和韩国，万科之前也做了一个很深入的研究，研究了全球几乎每一个大型城市，得出一个结论：
任何一个核心城市的房价涨幅或者房地产趋势，跟人口没有关系。
那和什么有关呢？
第一个是经济体财富总量；
简单来说就是城市家底，包括所有的公司，不动产市值，还有城市的本外币存款余额等。
一线城市的家底肯定就是在全国数一数二的，而且攒钱速度也是最快的。
每当货币宽松的时候，最先受益的就是一线城市，毕竟茅台(600519)类的资产，大家都想拥有。
深圳涨完，广州涨，接着是上海，北京，一线城市的房子不只是自住品，还是金融投资品，资金自然会去寻求洼地。
第二点是经济体贫富的悬殊程度；
我经常说房价的天花板是由富人决定的，和穷人没有关系，富人越多，房价的天花板就越高。
一线城市的房价是由全国最有钱的人群决定的，所以不要拿你的工资去衡量房价收入比是否合理。
虽然现在上海新增的刚需可能没有深圳杭州多，但是富人绝对不比深圳杭州少。
近年来上海的改善型需求占比大幅提升，就算是没有外来人口，光凭改善人群也可以拉动。
来源：易居克而瑞
上图可以明显看到上海房地产市场从2016年之前是被中低端市场占领，此后中高端的改善型需求占比逐年上升。
当富人倾巢出动，出来抢房的时候，市场热度一下就火起来了。
去年上海火的新房大部分都是以改善型住宅为主，还有一些带学位的优质次新房也是出一套少一套，优质资产会越来越贵。
第三点是城市土地供给状况。
由于过去几年，上海的土地供应不多，所以今年明显出现了供不应求的局面。
但是今年土地供应是明显增加了，所以2021下半年或者之后，等更多新盘上市了，就可以缓解目前供不应求的局面。
不过要注意的是，这些新增供应基本上都是以外围郊区为主，市区内的新盘依旧供不应求，房价的天花板无法想象。
所以不用管调控什么时候落地了，大家能上车就赶紧上车吧！反正我能告诉你的是，现在买入核心地段的核心资产不用担心接盘被套。
你眼光放长一点，以十年为周期看，一线城市的长牛还远远没有走完，短期看，不到我们货币政策收紧加息周期来临的那天，你买入安心拿着就行了，就算后面中途调整也别担心，只要我们的经济在增长，一线城市的好房子压根不用担心没有解套的机会。
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