严打学区房炒作、新盘超高认筹 官方急灭上海楼市虚火
1月20日，网上流传，上海市房管局召开紧急会议，商讨对策应对最近上海楼市摇号过热情况。
镁编获悉一份疑似会议纪要的文件显示，因传达上海市局会议精神，严控过热现象，将采取一系列措施来防止“新房认筹过热”等情况。
流传文件中涉及的措施包括限制认筹比、禁止联合中介操纵二手房价、提高认筹比例、同一家庭同一时间只能认筹一套、摇号一周必须退筹、严审客户资格、定价需合理等。
随后，上海市房管局相关负责人表示，目前并没有出台新的政策，仅是对原有政策的强化。针对目前销售环节中的不规范现象，要求加强管理。
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房管局：强化原有政策
近段时间，上海“千人认筹”“刚需摇号难”等楼市现象层出不穷。
网上流出的这份文件，展现出上海有关部门对目前楼市异常，和过热情况的关注。
图片来源：镁编?摄
相关措施从认筹规则、新房供应、新房价格三方面同时着手，主要包括：
1.限制认筹比例不超过3:1。
2.项目认筹期间和房管局报备合作分销的机构，不能和中介联合操纵周边二手房价格。
3.对于认筹过热的项目，适当提高认筹金比例，其中最有效的办法是，同一家庭，同一时间段全上海只能认筹一套，认筹金不得超过房屋总价20%。
若为热销楼盘，适当提升认筹金比例，首套不超过35%，二套不超过70%。（时间跨度为认筹开始到摇号结束）
4.严控开发商认筹款制度，摇完号一周内必须退筹。
5.严格审理限购客户，开发商专人负责严格审核。
6.预审价格严格审批，开发商定价合理参考周边楼盘价格。
7.对于价格明显低于周边的新房，适当提高价格防止过热。
业内人士认为，如若措施被证实且落地，将有效控认筹比，对抑制“抢房”、避免市场过于火热都有立竿见影的效果。
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业内人士：四个信号值得关注
针对上述文件，上海市房管局相关负责人虽然表示目前并没有出台新的政策，但承认对原有政策进行了强化。
主要为加强原有政策的执行，杜绝楼市乱象；针对目前销售环节中的不规范现象，要求加强销售环节的管理。
从实际情况来看，上海其实已经有很多楼盘在执行这一政策，比如陆家嘴(600663,股吧)集团在浦东的几个项目，其要求客户填声明，承诺自己没有同时认筹两个项目，即“同一认筹时段内（自本项目认筹开始至摇号结果公布），认筹客户至本市其他楼盘进行认筹，本楼盘不予支持。因限额查询过程中审核不予通过的，后果由认筹客户自行承担”。
58安居客研究分院院长张波认为，这次会议传递风向已经很明显，可以视为后续调控可能落地的“风向标”。
“如果市场的非理性情绪没有得到有效缓解，部分区域二手房房价持续被恶意炒作，预计一季度政策‘大棒’就会随之而来。”
张波指出，政策信号之下，市场的几个方向值得关注：首先，炒作新房价格将得到严厉打击。
流传的文件措施中，很多涉及新房销售环节。虽然没有政策直接落地，但从释放出的信号来看，是正面约束了房企分批次、少量多次开盘的举动。
尤其认筹比超过3:1，不仅项目会限价，还会限制上市，严控分期销售。
图片来源：镁编?摄
因为房源分批小量面市，很容易给市场传递房源紧张的假象，可能导致市场预期提升，甚至造成市场恐慌情绪，影响房地产市场的平稳有序发展。
张波认为，未来对于新盘面市的节奏，估计会有更严格的要求。
第二，打击新房售卖中的违规和腐败现象，也值得关注。
从流传的措施来看，开盘销售率达到90%以上的项目，要求对认购名单进行严格审核。同时要求“同一家庭同一时间段只能进行一次认筹”。摇号后更名、退房后的更名，都会限制网签。
这些做法都能有效预防腐败，比如“茶水费”现象。
张波指出，由于上海近两年执行严格的新房限价制度以保障房价稳定，部分板块的一二手房倒挂的确存在，这也导致新房销售环节中极易产生违规现象，私下收取“茶水费”、内部违规操作的现象有所抬头，预计这一层面的严控力度将进一步强化，一旦项目开盘中有用户举报，查处的力度和范围将会明显提升。
第三，新房限价不会停止。
如若按纪要的规定，2021年新房的价格，将按照小于等于区域2020年标杆项目做参考，限制价格。那么未来上海新房价格上涨会严控，购房者也无须过度担心未来房价上涨，而急于入市。
第四，二手房市场也会受到关注，尤其是通过自媒体等渠道炒作学区房，炒作板块的行为将成为下一步打击重点。
张波认为，不排除未来上海会出台打击乱象的更多政策。
目前流传出的储备政策，就覆盖了规范市场和购房资格的多个层面。
“上海房地产市场的投资需求比重并不高，更多的还是居民自住以及改善性购房消费。所以，目前上海楼市，客观上存在沉淀两、三年之久的潜在购房需求集中释放，新房主打改善性需求，二手房则全面承接刚需。但由于近段时间舆论诱导和一系列操作现象再抬头，所以官方给予了警醒，市场应该注意。”张波直言。
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本文转载自微信公众号：子木聊房文/子木上海楼市热度可能要降一降了！今天，网易房产独家获取了一份《闵行区房管局会议纪要》，每日经济新闻(博客,微博)也跟踪了报道。但财联社说，闵