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北京学区房价格涨幅较大，一年时间，海淀万柳区域有学区房价格从14万元/平方米涨到19万元/平方米。

1月15日，国家统计局发布2020年12月70城房价数据显示，当月北京新房价格环比微涨0.3%，同比上涨2.3%；二手房价格环比上涨0.5%，同比上涨6.3%。

这是从2017年出台“3·17新政”调控楼市以来，难见的“小阳春”。而从2020年下半年后，北京楼市开始翻红，成交量爬升。

中原地产数据显示，2020年北京新房住宅实现网签4.9万套，同比上涨35.6%；二手住宅全年成交16.9万套，同比上涨16.4%，分别创最近5年和4年的新高。单月来看，2020年12月新建住宅网签6681套，环比上涨13.8%；二手住宅网签20944套，环比上涨21.3%，均创下2017年“3·17新政”调控以来的月度新高。

多位北京市场研究人员、房屋中介工作人士接受中国房地产报记者采访时分析称，成交量上涨主要有两方面因素，一是2020年改善需求比较强；二是2020年北京市场限竞房供应充足，从市场数据来看，优质的限竞房项目网签量明显上升，拉动了整体成交量的增加。

尽管供需两旺，但分化依然是主流。如北京学区房价格涨幅较大，有购房者称，他2019年12月看中海淀万柳区域一套小一居，当时成交价大约在14万元/平方米，等到2020年12月时，同小区一居室的房源单价已经涨到19万元/平方米左右。

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4月开始拐点

北京新房、二手房市场持续升温开始于2020年4月份。

北京某楼盘营销负责人告诉记者，进入2020年4月中旬，北京新房市场复苏迹象已经很明显。“疫情进入常态化防控后，供应就逐渐开始恢复，从去年4月份有14个新项目入市，到9月底的时候，房企为加速回款加快推盘，有不少是高品质的红盘，使得市场十分活跃，成交量大幅上升。”

去年北京新房市场表现曲线是1-3月新房成交量受疫情影响大，4月疫情得到控制后逐渐好转，新房市场快速恢复。进入9月，房企在负债高、融资难的形势下，楼盘入市积极性提高。

中原地产数据显示，全年新建住宅成交4.9万套，同比上涨35.6%。从成交房源结构来看，限竞房全年成交29339套，占据了近一半的整体市场成交量。

“对绝大多数刚需购房者来说，去年北京在售的限竞房项目性价比很高，非常值得入手。”上述营销负责人表示，限竞房成交的上升，意味着北京目前刚需群体需求依旧坚挺，“而且从2020年供地情况来看，限竞房项目供应将逐渐减少”。

截至2020年底，北京限竞房供应到现在累计入市9.1万套，网签5.4万套，可售库存2.3万套，房源供应还剩3.7万套。

此外，不少在2020年入市的限竞房项目在户型设计上也开始注重购房者的需求，大大提升市场竞争力，使其在市场上受到追捧。

二手房市场的表现同样火热。中原数据显示，2020年全年成交16.9万套，同比上涨16.4%，创最近4年的新高。

“有学区房，也有二套房的潜在买家想要置换房产。北京房价高，大部分人只有卖掉持有的第一套房子才能买第二套房子，二手房市场的流动性增加，也推动了一手房市场。”有中介机构工作人员表示，2020年改善需求比较强，受疫情、全球货币政策宽松等多项因素影响，人们都有资产保值的心态，选择卖掉二手房去换新房。

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分化的市场

尽管从整体数据来看，2020年北京楼市供需两旺，但不代表所有项目都一房难求，分化依然是市场的主流。

以限竞房为例，虽然近三年限竞房成交量占市场整体成交量的比例逐年上升，2020年成交占比接近五成，在中原地产发布的2020年北京楼市住宅销冠排行榜中，TOP10项目中前8个项目均为限竞房，看似限竞房被市场接受度提高，但背后59%的去化率并不理想，远低于近三年整体新房市场74%的去化率。

某限竞房项目经理称，“限竞房分化已经是业内共识，除了少部分地理位置相对比较好的项目外，大部分限竞房去化十分困难，好的项目可以带动区域范围内成交量，但也有不少在售项目从期房熬成了现房。”

从区域来看，2020年北京新房市场成交面积同比涨幅最大的区域是昌平区，主要受萬橡悦府限竞房项目集中供应影响，其成交量在昌平区排名第一，占整个区域成交量21%，叠加未来金茂府项目年内持续发力，共同推高昌平区成交量和成交价格。

学区房受西城区“7·31多校划片”新政影响，不少西城区的潜在购房者转向了海淀。“房子就这么多，加上今年受疫情影响，很多原本打算出国的学生今年也不打算出国了，自然就涨价了。”一位房地产中介机构人士称。

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