传递价值资讯
透析商业事件

疫后武汉楼市全景扫描：住宅市场区位优势凸显商业地产需求韧性修复

2021-01-22 04:00:46

2020年，武汉市新房销供比虽仍处于合理区间，但从趋势上有即将低于临界值进入供过于求局势的可能性。

疫后武汉房地产在需求端表现出韧性态势。

日前，贝壳研究院最新研报显示，2020年，武汉市新房和二手房成交总量同比降8%，成交绝对水平处在历史中位水平以上。新建商品住宅销售19.7万套，同比下滑6%，二手住宅成交8.6万套，同比降约14%，新房表现好于二手房。价格方面，2020年武汉二手房成交均价同比上涨2.2%，基本保持平稳。

戴德梁行分析称：“从政策上来看，2020年武汉市主要对市场进行深入精细化规范和调整，并在坚持发展和完善住房租赁市场制度方面维持一定力度。另外，为应对外部经济环境的变化导致的流动性风险上升，对公积金政策进行了一定调整，进一步提高了公积金使用门槛。”

另一方面，武汉办公楼市场也表现出同样的韧性。1月21日，仲量联行武汉、南京、杭州分公司总经理辛毅表示：“2020年第四季度，武汉办公楼市场需求快速复苏，一扫前三季度阴霾。作为疫情受益行业，在线教育成为全年最大亮点。此外，优质零售物业市场迎来三个新项目及一个改造项目入市，新项目良好的开业表现以及存量项目的逐渐恢复，使得全市空置率年内受疫情冲击走高后逐季回落。”

住宅市场供需相对稳定

上半年疫情冲击楼市，新房、二手房成交量同比均腰斩。4月上旬，武汉解禁，复工复产复市全力推进，积压需求释放，成交持续恢复，下半年武汉新房及二手房成交量同比分别增加13%及24%。从二手房带看客户量看市场热度变化，5月武汉二手房带看客户量环比大幅增加2.6倍，此后直至年末带看热度持续处在2019年以来的高位上。

贝壳研究院分析称，从区位上看，高单价的武昌、江岸、东湖高新(600133,股吧)、江汉及洪山等区域成交量降幅偏小，普遍在10%及以内，而外围的江夏、黄陂等城区成交量降幅在20%及以上；从成交物业楼龄看，楼龄越新，成交量降幅越小，楼龄在5年以内的次新二手房成交量同比正增长，而20年以上的老房子成交同比降26.5%；从总价和户型看，总价越高、户型越大，成交降幅越小，如总价在300万以上房源成交量同比增长7%，其余低总价段房源成交均减少，120平以上大户型成交同比降7.5%，其余面积段降幅均在10%以上。相应地，区位优、品质佳、大面积高总价改善物业由于市场需求有支撑，价格涨幅相对更大。

事实上，2020年武汉主城区引领全市商品住宅价格的上涨，相比之下远城区价格较为平稳。戴德梁行数据显示，2020年1至11月，武汉市商品住宅批准上市面积2212.1万平方米，较2019年同期上升约3.6%；销售面积1734.7万平方米，同比下降约8.0%。2020年1-11月销供比达到0.8，市场整体暂时处于供需均衡的状态。

“销供比虽仍处于合理区间，但从趋势上来看，有即将低于临界值进入供过于求局势的可能性。销售均价指数显示，截至2020年11月，武汉市商品住宅成交均价较2019年末上涨约4.2%。”戴德梁行表示，随着去年下半年公积金政策的收紧预计会进一步抑制部分改善型和刚需型购房需求，在供应量维持不变的情况下，预计短期内的供需失衡将初见端倪。

优质办公楼竞争激烈

2020年武汉新增甲级写字楼项目集中于年末入市。其中，甲级项目全部集中在第四季度入市，分别是位于建设大道商务区的香格里拉中心和武汉环贸中心A座，以及位于解放大道商务区的恒隆广场和K11ATELIER。这些项目入市一方面提升了片区的楼宇品质，另一方面也加剧了市场竞争。

截至2020年12月末，武汉全市甲级和乙级项目共计636.8万平方米，其中甲级办公楼体量为249.4万平方米，同比上升15.0%；乙级办公楼体量为387.4万平方米，同比增长8.0%。受新增供应影响，全市空置率同比上升3.8个百分点至39.4%，其中甲级办公楼空置率同比上升5.0个百分点至35.7%，乙级办公楼空置率同比上升3.1个百分点至41.7%。

疫情过后，武汉经济的回暖催生了办公楼市场需求的恢复。以甲级市场为例，前三季度甲级净吸纳量仅为负1669平方米，但第四季度的净吸纳量高达10.2万平米。第四季度的净吸纳量中，新入市项目净吸纳量占比60%，存量项目占40%。而这40%存量项目的净吸纳量不仅明显强于前三季度，而且较为接近历史单季平均水平。

对此，仲量联行认为，武汉办公楼市场已基本走出低谷。

而办公楼全年租金显著下跌，但年末租金随着需求复苏而企稳。2020年总需求疲弱，增加了业主的去化压力，为了争夺有限的客户，价格战愈演愈烈。截至2020年12月末，全市办公楼净有效租金为80元每平方米每月，同比回落7.0%。其中甲级办公楼净有效租金为98元每平方米每月，同比下跌7.5%。乙级办公楼净有效租金为68元每平方米每月，同比下跌6.4%。

戴德梁行预测称:”展望2021年，武汉核心商务区甲级写字楼市场预计还将迎来包括恒隆中心、武汉天地A1、泛悦中心等在内的约80.5万平方米优质办公空间的集中交付。新增供应将大部分位于汉口片区，预计该区域内部竞争将持续加剧，租金进一步承压下行。”

零售物业上涨势头明显

遭受疫情困扰后，武汉零售物业正经历着全面复苏。

2020年全年武汉优质零售物业市场共录得三个新项目以及一个改造项目入市，同时传统百货加速退出市场，全年录得两个百货项目闭店，年末全市优质商业总体量收于733.4万，较2019年同期净增15.2万。

2020上半年，疫情冲击下客流骤减，存量项目改造升级动作频繁，中心百货随江汉路步行街封闭性改造一同暂时歇业，天纵城盘龙购物中心宣布成立盘龙城万达广场商管公司，与万达合作运营。三季度，更多项目进行了局部的调改升级，如开业第六年的永旺梦乐城武汉金银潭购物中心将四楼停车场整体改造成美食街，净增16,000平方米租赁面积，另有银泰百货及新世界时尚广场两间传统百货闭店退出市场。四季度，武汉优质零售物业市场迎来新鲜血液，汉口K11购物中心HK2馆、东西湖万达以及改造项目盘龙城万达均于12月上旬开业。

疫情冲击下全市空置率走高，现有需求由餐饮、时尚和体验业态驱动。在疫情的冲击下，2020年武汉优质零售物业市场空置率走高至10%以上，年内全市空置率由年初的7.1%一度升高至二季度的13.0%，后随市场秩序恢复，需求逐渐回暖，逐步下降至年末的11.8%。

值得注意的是,与2019年上半年比，茶饮品牌渠道的快速下沉为处于复苏阶段的武汉零售市场带来新的活力。2020年包括茶颜悦色、Sevenbus、丸摩堂等多家知名网红茶饮品牌首入武汉，一定程度激发市场活力。与此同时，较早进入武汉市场的茶饮品牌例如奈雪，为应对竞争的加剧，也开始进行创新差异化运营，于今年在武汉开出华中首家跨界啤酒及乐队的奈雪音乐工厂。

戴德梁行分析称:“2021年，武汉零售市场预计将迎来包括恒隆广场、江宸天街、华发中城商都等在内的新增供应。其中59.1%的新增供应位于核心商圈，预计短期内核心商圈的品牌招商运营难度将进一步增加。而对于新兴商圈来说，新增优质零售项目将有效弥补区域商业配套的不足的问题，有利于区域整体的人口吸纳和协调发展。”

（作者：陈红霞,孙奡编辑：张伟贤）

（责任编辑：邱利 HN154）

本文来源：每日商业报道文章作者： 21世纪经济报道

声明：《每日商业报道》网登载此文出于传递更多信息之目的，文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。