突发！上海调控提前来了！影响有多大？
我没想到上海调控这么快就落地了！因为昨天政府还在否认调控，今天就出来了！
且昨天有关部门的领导还在咨询易居研究院：上海楼市是否过热。所以连易居的杨院长都感觉很意外。
突然就出台了，我猜是不是有上面的特别指导，所以调控的任务很紧迫，一天就出来了。
但对调控的内容也不是很意外，因为市场火热，迟早是要调控的，只是何时出来的问题，能补充的手段不外乎就这些，估计后面还会继续补充。
今晚，上海住建委、房管局等多部门同时发布：《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。
值得关注的有以下几点：
1、严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
这点应该是学深圳，今年深圳的715新政就颁布了这一项。后面又打补丁，到11月份才彻底做不了假离婚。
从深圳的调控效果来看，这一点是可以有效打击假离婚买房的现象。
不过深圳投资客的脑洞真的很大。
深圳715后一些投资客为了破限购，先假离婚再假结婚，然后婚内更名，此类现象也是层出不穷，所以今天深圳再次出台调控补丁，要求婚内更名时，受让一方必须有深圳的购房资格才能更名。
但又有流传说可以做离婚析产的，反正目前还不确定这个能不能做，如果可以的话，假结婚就没有彻底根除。
所以说只要市场有“机”可乘，资本就会想尽办法钻空子，上海接下来的调控“补丁”预计不会少。
2、调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
调整增值税明显就是针对二手房市场了，接下来上海二手房的成交量肯定会减少，短期会降温，2改5直接增加了交易成本，特别是满2不满5的房子，增加的税费成本会比较明显。但满5房的房子没影响，目前上海贝壳上满2的房子是9107套，满2年的房子是4134套。剩下的我不知道是什么情况。
目前上海二手房库存告急，仅剩3.3万套，而12月份上海成交了3.9万套二手房，如果不调控的话，二手房再过一个月可能真的就没房卖了。
2改5确实有利于缓解二手房市场库存危机。但是对于降价，我信心不大。
深圳去年715也是2改5，之后成交量明显下滑，但二手房价格到现在也没有出现下跌，反而之前没涨的地方还补涨了，因为总价低的税费低，所以刚需转而跑去买那些低价片区。
而且深圳的上涨幅度和时间长度，都要比上海这次反弹期要长，基本上持续大热了半年。
而上海这次真正大热是从11月份开始，到现在就3个月的时间，我认为需求是还没有释放完的。
论涨幅，也不如深圳，深圳西部很多房子涨了100%，50%以上的比比皆是，最差的东部也涨了30%。
都是一线城市，资金会横向对比价值的，如果价值被低估了，洼地就会去填平。所以你们可以看看上海这几个月涨了多少，来评估一下上海的房价未来的空间。
成都去年9月也是增值税2改5，成交量确实有影响，但是学区二手房价该涨的还是涨。
更主要的是，上海现在二手房库存太少了，2改5只会把税费成本转嫁给买家，因为现在打新很难打到，业主如果打不到新房的话，就不会急卖自己的房子，买家如果不出这个新增的成本，业主也不会愿意出。
毕竟没有几个人敢先卖了房子，再空仓去打新。很多人担心自己房子没跌，买不到新房，结果又要跑回来高成本买二手房，得不偿失。
另外，二手房交易成本上升后，很多人就会转头跑去买新房，所以后面上海的打新我估计会更火爆。
3、严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
我不知道上海的执行会怎么样，我只能跟你们说说深圳的情况。
深圳去年也多次说了要严防这些乱七八糟的资金违规流入楼市，而且还出了政策，比如刚买的房子，半年内不允许做经营贷。
但钱还是不可避免的在变相流入楼市，现在深圳有些人是怎么操作呢？
如果是买二手房，干脆按照低过户价一次性付清，还省了税钱，然后半年后再做经营贷，可以贷7成出来，等于变相的是首付3成，然后拿着钱去打新，代持，钱不够就合伙打新。
我不知道有多少人这么做，毕竟我也没全部的数据，只是因为我经常会接触这些金融公司，所以知道这么操作的也不少。
这些钻空子的手段层出不穷，因为他们从银行借钱太容易了，利息又很低，所以大半年过去了，房价到现在也没见到下来的迹象。
4、严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。
下面是12月份上海打新的部分楼盘。
这其中其实有不少人是重复打新的，跟打地鼠一样，哪里有新盘就往哪里打，甚至全家有资格的集体出动。
上海是有意管控的，昨天的传闻是：一人同一时段仅能认筹一套房。
但今天文件并未看到，只保留一句话：完善新建商品住房公证摇号选房制度。所以具体的选房制度还要等通知。
优先满足“无房家庭”自住购房需求，这一点很明显就是有利于刚需了，所以上海的刚需，今年趁着政策利好，能打新就打新吧。
但另外我要告诉你们的是，深圳有些无房的人中，实际上很多也是投资客找的名额代持，所以好的红盘总是那么火爆，弄得真正的刚需不一定能买到，着急的人没办法又只能去买二手房。
确实没想到，昨天才传出来消息，今天上海就立马调控了，而且调控跟传闻比还加码了。
我原来是预计在3月份左右，两会开完，一般是各个地方调控的关键时期。2016年上海的调控就是3月25日。
严厉调控的速度超出我预期，说明房住不炒，稳定楼市的压力还是很大的。
这些手段，对当前正在上涨的上海楼市，肯定是有抑制作用。
但这一波房价的上涨，主要是因为货币宽松导致的，房价的估值如果没有完全修复的话，就很难掉头。
其实上海本身的调控原来就已经很严厉了，跟2016年的调控比，这样的措施力度不在一个层级。
所以大家对这样的加码调控，应该说也不会觉得很意外，反正迟早会来的，只是早几个月晚几个月的差别。
上海调整了三年多，上海需求真的积累了很多，目前库存又少，利率又低，大家手里拿着钱不买房干嘛去？有的人喜欢炒股，有的人还是喜欢买房。
等到下半年，上海的需求逐渐消化完了，新房供应也逐渐跟上了，上海楼市自然就会熄火。
当然现在没那么快，详细的分析可以复习昨天的文章：上海快调控了？还能买房吗？
（责任编辑：宋虹姗 HO031）声明：《每日商业报道》网登载此文出于传递更多信息之目的，文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。
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本文转载自公众号：“真叫卢俊”昨天刚下直播，看到上海楼市调控新政正式对外下发上海已经很久没有对楼市进行政策性调控了，而每一次调控都会真实的影响后续的楼市走势所以每一个