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2021-01-25 23:00:51

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拿地|棚改|一级开发|二级开发|买房

报名信息

今日报名截止地块：

1、北京市大兴区旧宫镇南郊农场棚户区改造项目DX05-0200-0037、0038、6002等地块R2二类居住用地国有建设用地使用权

报名情况:1.中海、 2.中粮、3.招商、 4.建发、5.中建二局、6. 金隅 、7.中冶、8.阳光城(000671,股吧)+雅居乐、9.金茂、10.金地、11.保利+首开、12.合生、13.绿城、14. 华润 、15.电建、16.懋源

2.北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地国有建设用地使用权

报名情况:1.禹州、2.招商、3.中建一局、4.路劲、5.金地+保利、6.新城

3、北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6060、6066、6067地块二类居住用地、6058地块商业用地、6063地块综合性商业金融服务业用地、6065地块托幼用地国有建设用地使用权

报名情况：1.招商、2.中建一局、

01

个 评 如 下

1、从2015年的开年地王接力赛到2016年底的100%自持大战，从2019年底的土拍新轮回迹象到2020年初的土拍逆疫而火，帝都的土拍变革多集中在年初和年尾，2021年也不例外。

2、2021年1月14日，金地商置力克以宇宙第一房企碧桂园领衔的7家房企，以18.28亿+自持11%、溢价率9.26%、楼面价19645元/平摘下房山鱼儿沟地块。作为2021年第一拍，房山地块剑指低溢价率情况下自持，有较强的风向标意义。

3、同样是自持，但释放的政策动向不言而明，值得关注。

（1）2020年初：高溢价率+自持

2020年2月，绿城以13.48亿元+7%自持夺得北京通州台湖宅地,溢价率49.8%。这个溢价率几乎就是帝都住宅地块的极限值。近七八年，只有零星含住宅的地块突破过。

点评：参与企业多，地块太火爆，那个时间节点需要土拍火，从而带动哀鸿一片的楼市。

（2）2020年尾：低溢价率+自持

2020年12月14日，东坝限竞王地块（7.1万/平）溢价率3.5%就进入自持环节，最终自持4%成交，让帝都2020年第四波土拍高潮彻底凉凉。

点评：让业内颇感意外，地块起始价已经很高，价格上升空间不大，代表着政府的土拍管控方向，东坝地块的低溢价率就自持完全不同于绿城台湖地块。

（3）2021年初：低溢价率+自持

金地商置以18.28亿+自持11%、溢价率9.26%、楼面价19645元/平摘下的房山鱼儿沟地块。

点评：土拍前业内已传低溢价率自持，但没想到自持的这么猛烈。前期土拍带动业内重新聚焦房山，地块起始价不太高，硬茬对上了硬茬。预计低溢价率转自持会成为主流。

（4）2021年初：低溢价率+政府持有

点评：预计2月9号开拍的树村双王战+金盏地块，自持从企业转为政府，质的变化，是帝都土拍自持的新变革，将改写北京土拍历史。

4、有了东坝限竞王地块和房山鱼儿沟地块的前车之鉴，旧宫德茂地块业内已经做了充分准备，各种地价上限对应的自持率已经开始满天飞，烧脑运动的最终判决还有待明日揭晓。

5、单从溢价率和自持的各种土拍变化上来看，已经生动解读了什么是万物之始,大道至简,衍化至繁，地产调控不在于多么花哨而在于实用啊，帝都作为地产调控的标杆，一个字“稳”啊！

6、帝都的土拍调整周期越来越短，2021年土拍新轮回，不限价商品住宅回归；2021年，从低溢价率转自持到豪宅共产化，预示着帝都的土拍新变革。不得不说，每次帝都土拍的新套路都走在了全国的前列。

7、从深圳的组团打新到上海楼市的“炒作”之风，从上海的“限离”到深圳的以家庭名义购房只能登记在有购房资格成员名下。不同魔都和神都，虽然帝都楼市也有蠢蠢欲动的迹象，但帝都已经从土拍端开始精准介入，不得不说论调控还是帝都稳啊。

8、帝都每一波土拍总能成就新的王者，无论如何，经历过群雄血拼、自残大战和房企总包化的大洗礼后，目前这个阶段的确是帝都近六、七年来拿地的上佳时机，群企逐鹿旧宫印证了英雄所见略同，大浪淘沙方显英雄本色，旧宫之战必然精彩！

9、作为帝都土拍鄙视链的分水岭“五环”，不光买房人高攀不起，现在一般的房企都会望“环”失色。

10、北京土拍看五环

（1）向西看，靠近三山五园楼板价早已经破7；

（2）向北看，即使在数轮打压下，树村楼板价7万+基本也是业内共识；

（3）向东看，不限价优质宅地破6进7也会较为轻松；

（4）向南看，大体量限竞房的供应整体拉低了南五环楼板价，导致其一直在4万/平的水平线下挣扎，相对而言南五环绝对是帝都五环的价值洼地板块，南五环的未来值得期待！

11、旧宫地块土拍溢价率竞猜

（1）2015年12月23日，中铁置业力拼八家房企以44.2亿、溢价率60.73%，可售楼面价38225元/平拿下旧宫镇YZ00-0801-0039、6001地块、A61养老地块。拐点溢价率突破50%上限天花板，极其罕见。

（2）2020年2月18日，绿城以67亿、溢价率34%、可售楼面价37088元/平摘旧宫地块；同日，绿城溢价率49.8%后竞自持7%拿下台湖地块，可见同日成交的旧宫地块拐点溢价率也基本会是50%的上限天花板。

（3）竞猜明日旧宫地块溢价率。

结合区域历史土拍，明日旧宫地块拐点溢价率+自持将会成为近期土拍的风向标。

02

地 块 情 况

1、北京市大兴区旧宫镇南郊农场棚户区改造项目DX05-0200-0037、0038、6002等地块R2二类居住用地国有建设用地使用权

本次挂牌出让宗地位于北京市大兴区旧宫镇。本宗地挂牌编号为京土整储挂（开）[2020]056号，该宗地为北京三元德宏房地产开发有限公司作为主体实施的棚户区改造项目，该宗地将以“六通一平”形式供地。规划经济技术指标如下表：

挂牌出让起始价为人民币420000万元，起始综合楼面价约31563元/平，竞买保证金为人民币84000万元。

2.北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地国有建设用地使用权

本次挂牌出让宗地位于顺义区新城第13街区。本宗地挂牌编号为京土整储挂（顺）[2020]054号。该宗地将以“六通一平”形式供地。本地块规划建面91534.08平，具体规划经济技术指标如下表所示6055/6056号地：

挂牌出让起始价为人民币177000万元，起始楼面价约19337元/平，竞买保证金为人民币36000万元。

3、北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6060、6066、6067地块二类居住用地、6058地块商业用地、6063地块综合性商业金融服务业用地、6065地块托幼用地国有建设用地使用权

本次挂牌出让宗地位于顺义区新城第13街区。本宗地挂牌编号为京土整储挂（顺）[2020]055号。该宗地将以“六通一平”形式供地。本地块规划建面219262.228平，具体规划经济技术指标如下表序号为3、4、5、6、7、8号地：

挂牌出让起始价为人民币404000万元，起始综合楼面价约18425元/平，竞买保证金为人民币81000万元。

以上三宗地设定土地合理上限价格，达上限后转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

以上三宗地竞买申请截止时间为2021年1月25日15：00时止；挂牌竞价截止时间为2021年1月26日15：00时止。

（地产交流群，带名片加微信）

本文首发于微信公众号：地产星探。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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