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产业地产“奥园美谷”的模型，资产获取+资本化道路是房企突围出路吗？|企业战略观察65期

2021-01-27 04:00:43

美谷到底是个啥？

2020年10月26日，京汉实业投资集团股份有限公司发布关于拟变更公司名称(含证券简称)的公告。公告称，结合公司发展现状和未来战略方向，公司拟变更公司中文名称、公司英文名称、证券简称及英文简称，具体如下:

2020年5月15日，公司原控股股东京汉控股集团有限公司(以下简称 “京汉控股”)与深圳奥园科星投资有限公司(以下简称“奥园科星”)签署了股权转让协议，京汉控股将其持有的共229,231,817股无限售流通股转让给奥园科星，2020年6月24日完成过户手续，公司第一大股东变更为深圳奥园科星投资有限公司。

为增强公司整体竞争力，依托新的控股股东在品牌、管理和资源等方面优势，拟将公司名称变更为“奥园美谷科技股份有限公司”(最终以市场监督管理局核准登记的名称为准)，将公司简称变更为“奥园美谷”。变更后的公司名称与公司主营业务相匹配，突出企业特点。变更公司名称及证券简称可以更好地体现公司的战略和发展规划，促进公司经营及战略的融合与协同。

“奥园美谷”与“东方美谷”

要了解奥园美谷，首先还要从上海市奉贤区政府主推的“东方美谷”概念说起。东方美谷是上海奉贤区的“美丽健康”产业定位的实际落地载体，从实际上来说是一个在区域产业定位下整合了奉贤区在美丽健康产业相关生产园区、研发园区以及其延伸对内零售、对外贸易载体的概念性总称。

图 – 泛美谷（整个区都是东方美谷）概念

当然，其中可以包括“产城融合”“产学研转化”“研用结合”等一系列概念，其中有2点是值得记忆的

（1）东方美谷自身定位是中国化妆品产业之都，结合上海区域先进化工基础，瞄准国产化妆品广阔的高利润市场；

（2）奉贤区产业基础还是比较差的，在上海市产业地图中，大多数区都最少有2-3个主导产业，如静安区主导产业是商贸服务、专业服务、大数据，而奉贤区仅有一个产业定位即美丽健康；

（3）奉贤区为东方美谷招商不遗余力，区委书记庄木弟多次亲自上场招商，拜访企业推介“东方美谷”。

根据东方美谷官网介绍 - 狭义概念上，“东方美谷”不是一个物理概念上的园区，而是一个以奉贤区全域为载体，以“美丽健康”概念相关的产品轴、服务轴、产业轴3大坐标系构成的“三维立体产业体系”。在产品轴坐标上，由包括研发、生产、包装、销售等环节构成；在服务轴坐标上，由包括原料采购、ODM设计、OEM生产、检验检测、营销策划、品牌推广等配套功能构成；在产业轴坐标上，通过产品展示、用户体验、美容护理、医药保健、贸易流通、互动咨询等业态实现了以美容健康产品为基础，以“产品+服务”的形式实现应用拓展和价值链延伸，构成一个多层次立体系统。

广义概念上，“东方美谷”通过“跨界以至无界”理念和方式把总部经济、文化创意、旅游休闲、电子商务、体育运动、金融服务、时尚产业、奢侈品等跨界产业整合形成一个以美丽健康产业为核心，多种产业共生共赢的“美丽健康产业联盟”。它是一个通过全区域覆盖、全功能整合、全产业配套、全要素服务来实现“都市产业生态圈”。

总的来说，东方美谷推介需求还是很强的，也难怪奥园依托于产业在上海这样寸土寸金的区域拿到地，还是不容易的，上海近年来能以相对合算的价格拿到地的只有吉利汽车在虹桥、其次就是奥园在东方美谷了。

奥园东方美谷获地过程

奥园东方美谷规划分为两大区块：南地块为奥园医美国际总部；北地块为跨境电商板块，引入跨境电商平台、打造奥买家大中华区总部，将项目整体打造为奥买家特色产业园区平台。与之对应的应该是上海奉贤区工业综合开发区11A-01A号地块与上海奉贤区工业综合开发区11A-01B号地块。

（1）以产业拿地，获得1080元/方的C65

2019年12月12日，奥园健康(03662.HK)公告公司的间接全资附属上海奥慧妍健康科技有限公司为买方赢得一幅位于上海市奉贤区地块的竞标（上海奉贤区工业综合开发区11A-01A号地块），并已订立国有建设用地使用权出让合同，总代价为人民币8200万元，楼面地价仅1080元/方。上述地块为科研设计用地（C65），总面积约为3.04万平方米，地上建筑容积率为2.5及地上建筑面积约为7.59万平方米，期限50年。

熟知上海产业地产市场的朋友基本了解，C65现在基本是房企在上海产业地产发展的主战场，有很多擦边球可以打，M类的工业土地一方面数量少，其次拿地主要还是愿意踏踏实实真干产业的企业。

奥园健康在公告中表示，该地块将发展成为康养及医疗美容产业综合体，包括于该产业综合体开设大健康产业区域总部、大健康科技孵化中心、医美旗舰店、医美产品研发中心、医美产品展示中心、体验中心以及人才培训中心。

而根据《上海市土地市场》数据，2020年1月2日，上海奥园置业有限公司，摘得奉贤区工业综合开发区11A-01B号地块，出让面积(㎡)：31871.8，容积率2.5，成交价格8606.0，合同约定：投资强度要求1175万元/亩，土地产出要求1360万元/亩；仔细看出让合同，其中约定10%配套，不超过1.2万方人才公寓，公共服务设施等。

综合算1000元左右的地价，关键难点是投资强度与产出强度，政府也不会让自己吃亏，但综合考虑奥园本身有电商产业，以及东方美谷政府产业区强导入下的招商资源，但7万方的体量，当中可以配1万方的商业，毕竟是上海，算下来应该还是比较合算的买卖。

（2）转手 – 轻重资产分离，做大重资产，做强轻资产

2020年，3月13日晚间，奥园健康(3662.HK)发布公告称，将此前通过公开市场竞得的上海市奉贤区地块，以6150万元人民币转让予中国奥园(3883.HK)。根据协议安排，中国奥园将负责该项目的整体开发、建筑、运营及管理，享有项目70%的经济利益；奥园健康将继续专注于轻资产营运业务，保留该项目余下30% 的经济利益，扩阔奥园健康的收入来源，奥园健康预计奉贤地块开发项目建成后，将在该项目中提供物业管理、招商引资及大健康产业运营服务等轻资产服务，也会以合理的价格收取管理、品牌输出等运营费用。

这个公告其实并不让人意外。首先，拿地主体奥园健康 - 主要业务是物业管理，冒然进行重资产布局本身就不被资本市场认可；其次，早在项目开工仪式上，开工背景写的就是中国奥园。而我们反过来算这个账，如果奥园健康与中国奥园对这个项目收益3：7分成。

实际情况（按笔者理解），这笔买卖绝对核算，对于地产企业中国奥园来说借助产业的力量，拿到了1000元/方的土地，在获取长期土地价值的基础上，还可以获取运营的30%；而对于奥园健康而言，这个项目仅A地块就能为上市公司提供非常好的业绩支撑。

简单算一笔账，按写字楼一天2.5元/方来算，7万方按实际可租5万方来算，一年租金收入在4500万元左右，NOI利润率估算为65%，按收益30%实际可分到的1000万左右，还可以叠加物业管理、招商引资及大健康产业运营服务等服务。需要注意的是，这边仅考虑了奉贤区工业综合开发区11A-01A号地块。如果考虑B地块物业管理、招商引资等，也将是一个非常可观的数字。

这种模式其实地产与运营各取所需，地产低价拿地、获取一部分的运营收益、资产增值，运营则获取运营收益，通过项目增加做大收益的同时增加自身竞争能力，进而获取更高估值。当然，这样操作一定程度上有中国奥园向奥园健康输送业务、输送收益的嫌疑，但这本身是多元化企业内部协同的一种模式。

奥园的多元化业务的资本化之路

2019年1月，奥园副总裁郭士国透露奥园健康生活集团计划19年2、3月在港上市；文旅集团计划19年6、7月上市，后尝试终止，但后续持续推进；电商板块“奥买家”则计划2020年上市，现在来看实现2020年上市难度较大。

3.1

奥园多元化业务自身其实不少，主要在三大板块

（1）奥园健康 – 物业服务为主，健康主要还在概念

奥园健康根植大湾区、产业遍及全国，在管运营服务面积超4500万平方米，并通过开发及提升线上线下平台，满足物业管理、商业运营及大健康产业业务间的融合发展，2020年上半年总收入约人民币5.47亿元。奥园大健康产业布局还在概念为主导的发展阶段中，主要以医美、健康园/社区运营业务为主，相当一部分产业资源主要靠合作与投资并购。

（2）奥买家 – 跨境电商，实力相对较强

奥买家是以跨境电商为主业的平台，类似阿里国际、网易考拉，但品类更为独立垂直，在美妆等上具备一定人气。但从整体实力来看，国内资本市场对但平台电商估值不高，而且在寡头市场自身垂直的打法，可能延续性自身有问题。单独谋求资本化可能难度较大。

（3）奥园文旅 – 服务类收入占比20%

奥园文旅在开曼群岛注册了“中国文旅集团”的企业名，陆续建设了奥园英德巧克力王国、恩平泉林黄金小镇等项目。但其核心还是以地产为主，地产营收占到了全部收入的80%以上，剩下的20%服务收入中是不是全是来自于门票二销等还待进一步确认。其发展中两个问题比较突出：

其一，债务问题压顶，资金链紧绷，现金流情况现隐忧。业界分析人士认为，当下经济背景下，港交所或对负债及现金流情况考量更严格。

从中国文旅去年10月23日在港交所发布的招股书上显示，截至2020年5月31日，中国文旅的负债总额为16.24868亿元人民币。据大摩财经测算，中国文旅剔除预收账款后的资产负债率为72.25%；净负债率为141.6%；现金短债比仅有0.54，踩中三条监管红线。在监管要求中，踩中全部三条红线的房企，在债务改善完成前，将不能增加有息负债。

其二，在招股书中显示，中国文旅销售度假业务比例高达8成。其文旅与地产的身份难界定，使企业估值陷入难题。

相比于重资产运营的房地产企业而言，强调轻资产概念的文旅等企业，因其资金风险相对较小、行业发展潜力大等因素，更受港股市场的青睐。2017年至2019年期间，中国文旅销售度假物业收益逐年上升，分别为1.86亿元、2.67亿元、5.94亿元，分别占总收入的99.8%、79.8%、80.7%。相比之下，文化旅游板块在期间的收益占比微乎其微，分别为0.2%、20.2%、19.3%。

3.2

资本化之路 - 奥园产业的资本化三部曲

（1）资产获取 – 获取IP或优质资产

奥园在并购方面从来都是一把好手，地产并购案例屡见不鲜，产业投资并购方面则操作相对比较少，例如2017年曾在深圳并购优质业研发(建筑面积约2.91万平方米)、产业配套(建筑面积约2.91万平方米);裙楼商业和裙楼产业研发(建筑面积约1.445万平方米);及800个停车位(建筑面积约4.222万平方米)等资产。而对于大健康等产业投资方面，物业投资新闻多于产业投资，一定程度上来说地产商做好主业，以资产为导向也是正确的道路。

（2）挖人 – 找有经验的人才

大健康板块 - 京汉股份(000615,股吧)（现改名奥园美谷）聘任了拥有逾16年大健康产业医疗医院管理、投资行业工作经验的徐巍担任公司执行总裁。徐巍多年来在医美、大健康产业积累的深厚管理经验，或能帮助奥园美谷加强上下游联动，实现做大做强。同时，该人士表示：“相较已经进入下半场的房地产行业，涉及大健康、医疗等概念的上市公司正在得到越来越多的认可。聚焦主业、夯实自身优势的公司有望获得价值重估。

大文旅板块 - 2020年4月，中国文旅邀请前迪士尼高管、万达文旅管理公司总裁金民豪加盟中国文旅。在2020年10月中秋国庆假期期间，旗下项目创下10万人次大关，占据珠三角周边旅游市场的一席之地。其中，位于清远市的奥园英德巧克力王国总接待10.2万人次、江门市的恩平泉林项目总接待游客近2万人次。

（3）做大 – 轻重资产分离，拆分找壳IPO

先做大，通过资产和运营分离，做大轻资产规模，获取上市条件与合适估值，前文提到的奥园东方美谷的打法就是一个典型案例。而在财报满足上市条件后，笔者理解，奥园美谷其实是为奥园大健康运营类产业找的A股的壳。

资产获取+资本化真的是地产企业做产业地产的出路吗？

从现在物业企业上市的套路来看，现阶段主要还是将物业上市，套现给地产，虽然确实短期有规模和标准化的提升，但反而把行业内的人力成本、资产价格给炒的很高，这是地产企业转型产业的通病，资本化思路下其实其对行业真正的价值和作用是打折扣的。

并购再拆分的思路下，关键是企业为社会创造了什么价值。奥园美谷的概念，如果更好的演绎应该可以做成一个产品，即根据区域不同，以一定自身合作或联盟产业为主体，把多个区域产业打包贴合于区域需求，做成产品，这种思路是可行的。可以帮助区域产业集群快速发展，当然这种产品最终主要还需要市场的检验，而非简单的跟随政府的需求。

End

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