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超30亿出让武汉商务区土地泛海取舍背后的战略考量

证券市场红周刊

2021-01-27 04:00:50

　　大至为人处事，小到居家习惯，断舍离从来不是一件坏事。近日，泛海控股公告披露，以30.66亿元的价格向绿城出售了武汉中央商务区一幅地块。

　　消息一出，“卖子解难”、“卖地还债”、“泛海纾困”的评论声此起彼伏。但比起很多文章充满噱头的标题和牵强附会的逻辑推导，人们更好奇于：泛海为何要在这个节点卖地。

　　要知道在过去20年的时间里，武汉的房价从两千七涨到了三万四，城市中心区的土地升值潜力巨大，然而泛海这块地无论从增值空间来看，还是从未来价值来说，泛海似乎并没有出售的足够理由。

　　或许只有真正了解泛海的人，才懂背后的战略与思考。

　　为武汉CBD加速落地而放手

　　实际上，泛海控股已经在这片土地潜心开发已久。作为非高周转企业的典型代表，泛海控股面对占地7.41平方公里，总建筑面积1400万平方米的武汉CBD，已经不息地默默做了很多事情。从一张白纸到金融总部格局大成，从一片平整的机场化身国际化城市，泛海从未停下行进的脚步。

　　但对于武汉CBD的速度，武汉人还是不满意的。一个日夜企盼复兴、崛起的大武汉，一个梦想成为北上广国际大都市的江城，对追逐的速度有着迫切的要求。将武汉CBD视为传世之作的泛海，为了加速武汉CBD的项目尽快落地，也开始了新的开发运营思路。

　　据了解，泛海控股此次转让的标的地块位于武汉市江汉区，位置优越，项目体量大。该项目是继泛海控股近150亿出售上海外滩董家渡项目和北京泛海国际予融创后，又一次的大手笔出让，受让方武汉瑞坤房地产开发有限公司的实际控制人为绿城房地产集团有限公司。

　　在选择买家的时候，泛海也并非一切向钱看，而是在选择携手打造武汉CBD的伙伴。

　　绿城作为国内知名的房地产企业之一，多年来专注开发系列城市优质产品。资料显示，绿城买下的地块为商服、住宅、公共设施、公共建筑，土地使用权面积8.37万平方米，接下来在泛海主导和绿城协助的模式下，武汉CBD建设动力十足，从蓝图中跃入现实指日可待。

　　深扎金融标地持续“去地产化”

　　除了加速武汉CBD落位原因之外，金融标地逐渐释放造血能力，也成为泛海聚焦轻资产运营，持续大刀阔斧“去地产化”的底气。

　　据最新公布的未经审计的财务数据，2020年民生证券实现营业收入 36.31亿元，增长35%，实现净利润 9.16亿元，大幅增长72%；民生信托实现营业收入10.70亿元，实现净利润 2.32亿元；亚太财险实现营业收入 54.23亿元，增长23%，保费规模首度突破50亿大关，成为泛海重要的增长极。

　　反观地产板块，据财报显示，2020上半年，泛海控股地产业务的收入为2.91亿元，同比下降72.25%，与此同时，金融业务实现营业收入51.6亿元，同比增长5.55%。值得注意的是地产板块占总营收的比例下滑至5.33%，地产营收不足一成。

　　正是因为金融标地盘子足够大，泛海在“去地产化”的路上渐行渐远。如2020年，泛海控股分阶段合共以79.5亿元的总价受让杭州陆金汀持有的武汉公司9.7447%股份。同年11月24日，最后一次股权转让完成，杭州陆金汀将不再持有武汉公司股份，后者将全部归入泛海控股麾下。

　　当时，分析人士就曾提到，武汉CBD项目体量大、开发运营时间长，收回项目全部股权后，泛海控股能够更便利去进行一些融资的动作，包括后续引入战略投资者共同开发项目。

　　与前几次类似，泛海控股此次转让武汉中央商务区项目部分地块同样是为了在目前融资环境较为严苛的情况下，能够快速回笼资金，确保可持续运营的有效方式。

（责任编辑：徐帅）

本文来源：每日商业报道文章作者：证券市场红周刊

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