“刷屏”的深圳楼市调控 仅治标却不治本？
深圳“网红盘”华润城润玺所引发的“蝴蝶效应”还在。去年11月，华润城润玺1期入市，在“买到即赚500万”的利诱下，“众筹打新”、“借票代持”等乱象将深圳楼市推向舆论的风口浪尖。
一位房企人士表示，经过华润城项目后，深圳住建局现在的压力不小，其不希望舆论太过关注“打新潮”、“万人抢房”，把氛围搞得太紧张。
过去短短一周，深圳就祭出了“无资格一方不得联名登记”、“夫妻婚内暂停更名”、“作假者3年内被禁购房”等多项调控“大招”，同时还针对华润城项目的违规现象发布了首张楼市“禁买令”。
但在不少地产分析人士看来，深圳调控政策“修补”多回，也只是治标不治本，“放开一手限价才是缓解深圳炒房、抢房的根本方法。”
2020年深圳楼市沸腾
“还是后悔没有早点出手！”2020年上半年，李明（化名）和妻子在深圳买入二套房。
他们原本打算以“卖一买一”的方式置换，但因为“房价实在涨得厉害，再等怕买不起”，所以李明和妻子决定先向朋友借钱凑齐二套房的首付，然后办理“假离婚”，以无房一方的名额买入二套房，等首套房卖出后再还钱。
实际上，在2019年末，李明就开始察觉到深圳楼市的风向“有点不对劲”：“每天都会有中介带人来看房，而我看好的房子价格一直在涨，手里的现金已经比较慌了”。
李明的首套房买于2015年，位于深圳宝安区，小两房，总价400万。等到2020年转手时，这套房子已经价值650万，5年间涨了6成。
李明买入二套房的当下，深圳二手楼市正经历着年内的交易高潮。数据显示，2020年6月深圳二手住宅成交量达到10594套，刷新了4年来的纪录；次月，深圳二手成交量登上全年峰值，达到13407万套。
在买房的热浪中，深圳紧急出手调控，祭出“715新政”降温。调控新政出台了最严“限购令”，即深户家庭和成年单身人士须落户满3年，且连续缴纳36个月个税或社保，才可购买商品住房；此外还重启了“豪宅线”的房屋总价条件，从限购、信贷、税收等方面围堵炒房现象。
2020年下半年，楼市调控立竿见影，深圳二手楼市得到有效压制。但随着新房供应量的增加以及价格倒挂的“网红盘”入市，“代持打新”乱象再次将深圳楼市推向风口浪尖。
2020年11月，华润城润玺1期推出1171套住宅，却有近万人参与了“打新”。根据楼盘销售方案，该批住宅只对无房家庭销售，因此部分炒房者、二套购房者为了获得“房票”，遂让无房者为其代持。当时有房产中介甚至指出，代持买家占比超过80%。
11月28日晚，新华社发表时评文章《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》，将矛头直指深圳“代持打新”的现象。时隔2天，11月30日，深圳住建设局局长张学凡回应称，“正在调查代持炒房问题，一旦发现存在违规行为，将依法依规严肃处理。”
一位房企人士表示，经过华润城项目后，深圳住建局现在的压力不小。对于“网红盘”，住建局希望舆论少炒作“打新潮”、“万人抢房”，多一些建设性建议，不希望把氛围搞得太紧张。
在此背景下，针对2021年新入市的两个前海豪宅“网红”项目——龙光前海天境花园和天健悦桂府，深圳尝试一个试点创新，即两个楼盘均通过官方APP“i深圳”统一时间认筹，并在系统中设定了排他性，同一购房者只能在两个项目中“二选一”。这样做使得资金分流，从而避免资金集中申购同一项目的过热现象。
前述房企人士透露称，“前海天境花园原本是定在去年12月预售的，但因为之前华润城项目压力太大，住建局将龙光项目的入市时间“强压”到今年1月了。”
新年调控不断加码
而在巨大的楼市维稳压力之下，新年伊始，深圳政策不断加码，仅过去一周，深圳官方就已使出多个调控“大招”。
1月19日，深圳住建局向市不动产登记中心发函称，“家庭购买商品房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下”。而过去，家庭夫妻双方只有一人符合购房条件的，购买的商品房就能登记在符合购房条件的一方或双方名下。
2天后，深圳市不动产登记中心暂停夫妻婚内更名，针对1月19日后购买的商品房，开始执行“无资格一方不得联名登记”。
业内普遍观点认为，前述两项规定主要是为了堵截“假结婚”炒房漏洞，以及趁着政策落地“窗口期”突击将商品房更名至无名额一方的行为。
在深圳楼市中，投资客占比约占3-4成。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“很多投资客并没有购房资格，但是有些房产中介却违规地提供代办一条龙的服务，包括带客看房、帮客户寻找有购房资格的人进行假结婚、融资过桥、办理离婚、房产过户等服务。”
今日，新浪财经再次致电深圳市不动产登记中心，其工作人员表示，夫妻婚内更名业务已经恢复，但受让方必须符合限购政策要求，才能在婚内进行住宅类商品房更名，否则就不能办理。
在升级围堵“假结婚”之外，同一周，针对“网红盘”华润城润玺1期“代持炒房”的调查，深圳住建局方面也进行了通报，并祭出了首张楼市“禁买令”。
1月22日，官方称，有12人存在隐瞒真实情况、提供虚假材料及资金流水记录等情况，住建局已将有关违法违规线索移送公安部门。
在调查期间，住建局还对相关人员作出“三暂停”处罚，即暂停使用购房意向登记及合同网签系统、暂停购买及承租保障性住房及人才住房资格、暂停在深圳的住房公积金贷款资格。
“禁买令”发布后次日，深圳住建局调控重拳继续出击，新“深八条”落地。新“深八条”要求核查购房者的婚姻状况、社保或个税清单、收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单等材料。而一旦存在作假情况，作假者3年内将被禁止购房。
参与了龙光前海天境花园“打新”的小郭（化名）就表示，在资料审核环节，确实感觉比过去“打新”要严格许多，银行不仅查询首付资金来源、银行流水，而且还不允许非直系亲属担保。
“尤其是银行流水证明，总价千万以上的房子月供至少要4-5万，很多人月流水其实没有这么多，除非补齐一些别的资产证明或者有父母担保，否则很有可能资料审核不通过”，小郭说。
事实上，龙光前海天境花园和天健悦桂府的摇号结果，在一定程度上印证了小郭的说法：龙光前海天境此次推售1003套住宅，天健悦桂府推售427套，而两个项目的入围客户分别为2857批和1170批，均没有超过房源与意向客户1：3的比例。
新政治标不治本？
事实上，自“715新政”发布以来，深圳调控政策已经“修补”多回。短期来看，调控对一二手市场的影响无疑是立竿见影的。但有业内观点认为，如果将时间线拉长，深圳楼市运行的逻辑似乎又没有发生根本性的改变。
调控政策堵住前一个购房漏洞的同时，又引发出更多的新问题。比如政策规定“新房优先销售给无房家庭”，却催生了投资客“代持打新”，在炒房者和房产中介各自逐利的诉求之下，他们总能找到空子可钻，最后的结果还是深圳资产价值继续暴涨。
2020年深圳楼市上涨的苗头可追溯至2019年8月。彼时，深圳建设先行示范区方案发布，市场视其为利好消息；同年11月，深圳提高“豪宅税”征收标准，又给楼市添了一把火。直到2020年上半年，政府为提振经济采取宽松的货币政策，使得一部分经营贷违规流入楼市，进一步引爆深圳房价上涨。
叠加在四大一线城市中，深圳落户条件门槛低，而深圳本来土地供应和新房供应规模也较其他城市少，供需关系的紧张也成为房价稳定的掣肘。
在这样的背景下，不少行业专家和市场人士认为，新“深八条”等“修补”政策的出台，只是治标不治本，放开一手限价才是缓解深圳炒房、抢房的根本方法。
中原地产首席分析师张大伟指出，深圳“打新潮”的出现是因为一手房限价，一二手房之间出现价差就存在套利空间，这个套利空间是看得见的几百万，因此导致投资客入市，需求被无限制放大，市场更加恐慌，市场供需结构也更加紧张。
“但限价又不好放开，因为政府要卖地‘放水’，而中央管控新房主要看网签价格。现在深圳的政策不限制套利，只约束参与的人，希望更少的人参与暴利游戏，肯定没有太大作用”，张大伟说。
易居企业集团CEO丁祖昱也曾撰文指出，“对于单价10万/平以上的豪宅，放开限价是当务之急，只有放开了高端豪宅的限价，‘房住不炒’才不是一句空话，把豪宅价格重新放开，让这些高端产品在高位价格零星成交，反而不会造成恐慌性抢购的局面”。
此外，针对价格倒挂的摇号楼盘，有市场观点建议做好交易年限控制，比如设置10年限售。“10年不够就20年，让投资客无利可图”，张大伟说。
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