这才是真正的长期主义房企
文 | 地产八卦女
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最近，“长期主义”这个词在地产圈泛滥，各大论坛、自媒体都在极力宣传。
然而，倘我们认真地去问一个人：什么样的房企才算是长期主义？大部分人只会嘿嘿一笑。
是啊，当所有的房企都标榜自己是“长期主义”时，地产圈，也就没有了长期主义。
而且，地产圈一直有一个焦虑点，就是房地产行业是大周期行业，做的是“城市化生意”。随着城市化率越来越高，未来的买房群体是不是越来越少、市场规模越来越小？
▲虽然从成交量来看，一手商品房成交额还没有见顶，但大概率就在眼前。这也是为什么资本市场不看好地产股的原因，在房企销额节节新高、上海深圳房价大涨的今天，地产股不仅整体市盈率低，有些甚至还创了新低。
显然，在“地产行业大周期”这样的语境下，谈“家家房企都是长期主义”，无异于镜花水月，大家自己说的时候心里也打鼓。
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那么，地产圈内究竟有没有“长期主义”房企呢？
当然有。而且真正的长期主义者，只可能是行业龙头。
这又是为什么呢？根据亿翰智库数据，虽然城市化率在不断提升，城市化空间越来越小，但龙头房企的行业集中度也在不断提升。
▲集中度不断上升是行业发展成熟的重要标志，也意味着行业格局的逐步固化。头部房企占据越来越多的市场份额，留给小型企业的空间越来越小。从行业集中度数据来看，截止2020年12月31日，TOP10房企所占市场份额达到32%，TOP30房企集中度接近60%，TOP100房企的门槛值已超80%。
由此可见，即使房地产行业未来的发展规模见顶，龙头房企的市占率和市销率，也大概是不受影响、甚至是有利的。龙头房企，也才有了谈“长期主义”的生存语境。
而在所有的龙头房企中，我认为，最值得称为“长期主义房企”的，非碧桂园莫属。
▲碧桂园：希望社会因我们的存在而变得更加美好
当然，我之所以这么说，是有事实根据的——在TOP10房企中，碧桂园坚持一到六线均衡布局，且也是少数长期坚持布局三四线的房企。
在一二线土地有限、购房资格执行严格限购的情况下，三四线的楼市则几乎没有任何限制，换言之，碧桂园的房地产业务是没有天花板的，其“长期主义”不是口号，而是事实。
事实上，对于一个跑通了三四线布局的房企而言，碧桂园以26.2%的净资产收益率（ROE）傲视群雄，在三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.28，相较同行一二线城市项目0.73左右的投资转化率，碧桂园的生存舒适度不仅更高，更接近翻倍（数据来源：时代周报2020年半年报解读）。
▲根据第三方机构克而瑞研究中心的数据，碧桂园2020年的全口径销售额为7888亿元，稳居行业销冠，更拉开第二名超800亿元的巨大差距。
03
刚刚我们说了，就碧桂园而言，其行业龙头地位和项目布局，适配了长期主义的存在逻辑。
那么，碧桂园长期主义的表现，又有哪些呢？
与大部分人理解的“长期主义就是坚持”不同，而碧桂园理解的长期主义，是把时间拉长，在一个不确定的世界里，找到确定的答案。
▲在一个不确定的世界，找到确定的答案，说来容易做来难。
例如，碧桂园“在不确定中找确定”的第一个表现，是在“周期论”横行的地产圈内，正确区分“大周期”和“小周期”。
我们知道，在市场上一直有高能级城市房价轮动、低能级楼市退潮的担忧，但碧桂园作为全国布局最为完善的房企，却始终成绩卓著，这在很大程度上证明了，碧桂园坚持认为的“三四五线城市改善置业、新型城镇化是大周期，而城市轮动则是小周期”的观点是正确的。
也正是在顺应改善置业大周期前提下，经过29年市场探索和经验的积累沉淀，碧桂园对当下中国人居新需求的理解也更为深刻。就在前几天，碧桂园重点推出“星府云天”产品系，清晰匹配了四大客户群体的需求痛点，从规划、户型、装修、配套等方方面面为消费者带来更“懂你”的家。
▲碧桂园“星·府·云·天”四大产品系：星系-星青年梦想居所、府系-家族式人文府邸、云系-高性能轻奢美宅、天系-国际品牌大宅。
如果说，万科主攻城市白领，金茂主攻都市新贵，那么，碧桂园就是以三四线刚需改善为主打，满足不同群体、不同阶段的生活需求。凭借自身产品“是实用也是生活”的优势，“星府云天”系列在同类型产品中势必脱颖而出，更具市场竞争力。
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碧桂园“在不确定中找确定”的第二个表现，是在调控频出的“政策市”里，识别房企在后调控时代的正确走向。
对此，我还记得2018年，地产圈刚从地产大牛市中退烧，但余温尚在。而碧桂园却在2018年第三季度提出“行稳致远”，开始大力降杠杆、降负债，成为这轮下行周期来临前最早的行业“吹哨人”之一。
到了2020年9月，地产行业遇见史无前例的三道红线，即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1，央行将据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。
而碧桂园，由于提前吹哨上岸，其与万科、新城一道，成为少数几个负债管控得力的标杆房企。
2020中报显示，碧桂园的资金和现金流非常健康，权益销售回款率连续5年超过90%，有息负债总额降至3420亿，较上一年年底下降7.5%，净负债率为58%，自上市以来连续12年保持在70%以下。
也正因为如此，近年来碧桂园一直被视为规模房企财务稳健的代表。2020年，标普和穆迪先后上调碧桂园评级，其亦成为疫情环境下为数不多评级逆势而上的房企。市场上对其发债融资，也给出了极低的利率水平。
例如2021年1月6日，碧桂园发行了两笔共12亿美元的票据，利率居然低至2.7%、3.3%。要知道，其他民营房企普遍是7%以上的利率，在同行里仅有万科、中海等房企才可与之相媲美。
由此可见，碧桂园能够在“调控黑天鹅”频出的市场稳坐行业老大，正确识别行业大势非常关键。
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碧桂园“在不确定中找确定”的第三个表现，则是在奉行跨界的地产行业，走出了一条属于自己的“地产+科技”的道路。
所谓“不谋万世者不足谋一域”，在发展路径上，碧桂园其实极富特色：
碧桂园1992年创立于顺德，将“人民对美好生活的向往”作为奋斗目标，为全世界创造美好生活产品。
2006年，走出广东走向全国。基于国家经济发展和现代化建设，建老百姓(603883,股吧)买得起的好房子，推动城镇化进程。
从全局出发，洞察科技价值。在地产市场如火如荼时，发展现代农业、机器人和新零售等，挖掘地产关联业务价值。
以科技引领现代农业，布局集育种、生产、加工、物流销售于一体的产业链，与农民共享现代农业发展红利。
发展机器人产业。在广东顺德建设机器人谷，与世界名校和机构合作，引入专家学者，打造产业链服务平台。
时至如今，碧桂园已经拥有40多款机器人在工地“上班”。据了解，采用机器人干活，建筑成本将远低于人工成本。而且效率超出好几倍，精准度更是远远优于人工操作。更重要的是，碧桂园建筑机器人在高危、扬尘的环境下工作，可大大减少人体损害，保障工人的健康安全。
▲碧桂园楼层清洁机器人
▲碧桂园墙砖铺贴机器人
▲碧桂园地砖铺贴机器人
▲碧桂园室内喷涂机器人
明者因时而变，知者随事而变。显然，对于碧桂园而言，坚持长期主义并不意味着长期固守某一业务一成不变。一家企业如果僵化的将“长期主义即一直不变”奉为圭臬，就会被时代抛弃。
而除了在业务布局上的成功，碧桂园还一直在审时度势，洞察组织改革的必要。
2010年，碧桂园实行“总部-区域-项目”三级管控，一改垂直管理的局限，适时调整发展模式，应对市场变化。
那次改革，为碧桂园的腾飞插上了翅膀。
2019年至今，针对发展现状，碧桂园开展裂变、极简组织、强基行动等改革。上下联动，助力经营。
这次改革，为碧桂园夯实行业龙头地位、引领行业人才发展做出了贡献。
据了解，历经组织变革后的碧桂园，早已成为地产界的“黄埔军校”。在这里，从刚毕业的超级碧业生成长为项目总，只需要7年。
▲Mr.张2013年大学毕业后，作为碧业生加入碧桂园，在碧桂园经历过四次交楼，现担任碧桂园晋南区域运城云顶项目负责人。
说实话，正是这样优秀进取的团队，给了碧桂园对于企业发展的充足信心，更奠定了碧桂园长期主义胜利的基础。
06
因为相信，所以看见。过往29年来，房地产行业享受了中国城镇化的巨大红利，碧桂园也从顺德一家乡镇企业成长为行业龙头，成为响当当的世界500强。
而即使已长成巨头，碧桂园仍能“在不确定中找到确定答案”，其成长性依然突出。
数据显示，碧桂园全口径销售额由2016年的3088.4亿元上升到了2020年约7888亿元，增幅达150.29%；2016-2019年，碧桂园营业收入由1530.9亿元增至4859.1亿元，增幅达217%；净利润则由约137亿元增长至612亿元，增幅高达约347%。
是啊，地产行业有追求单项目利润的机会主义者、有追求快速堆规模的速成主义者、有追求产品品质“岁月静好”的小而美主义者，但像碧桂园这样“大象起舞”的，那一定是长期主义者。
关于地产，希望能与大家有更多交流。
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