楼市要变天了？沪深杭开年施压！“大城市”面临调控高压
导读：大城市的市场变化，对周边区域有着较强的辐射力和引导性。因此，对“大城市”房价的管控一直是监管层关注的重点。
来 源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）
记 者丨张敏
编 辑丨张伟贤
图 / 图虫
2021年伊始，沪深杭三个热点城市先后出台楼市调控政策，从限购、限售、税费等方面进行施压，同时对“假离婚”、信用贷、法拍房、赠与房等方面的漏洞进行填补。此轮调控升级后，这些城市对投资投机需求的压制力度堪称前所未有。
与此同时，住房和城乡建设部副部长倪虹于1月下旬带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。倪虹再度强调“房住不炒”、不将房地产作为短期刺激经济的手段、切实落实城市主体责任等基本原则，并指出“发现问题及时出手”。
热点城市调控升级，反映出当下楼市政策的重要风向。去年年末召开的中央经济工作会议强调，将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一。如今，这些大城市的出手正在变得迅捷有力。
金融政策的收紧，也是楼市调控的另一项重要变化。据21世纪经济报道此前的独家消息，自1月27日起，广州工农中建四大行的房贷利率全部提升，同时已有银行暂停房贷业务。
1月以来，房地产销售仍然保持惯性下的高规模，但政策变化的影响，已经潜移默化地发生。
“大城市”面临调控高压
除了沪深杭三地外，还有一些热点城市在近期收紧了调控。合肥于今年年初要求，离异未满两年再度购房的，仍按原家庭名下的房屋套数计算。此举对“假离婚”的意图十分明显。
去年年末，合肥就已经针对当地楼市的各种问题，实施“堵漏”方案，包括严查补社保买房、探索“多校划片”政策和“6年学位制”政策等。
1月19日，无锡市住建局发文称，推行基本装修和升级装修分类管理，按规申请价格备案。政策意在避免商品房项目通过搭售精装修的方式进行涨价。
北京市住建委党委书记、主任王飞在1月25日表示，严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作。同时加强对长租企业的严厉监管，禁止企业形成资金池和租金贷。
近几年，房地产调控保持高节奏。根据中原地产的统计，2018年到2020年，全国房地产调控政策的出台频次分别为450次、620次、489次，政策内容有保有压，范围覆盖限购、税费、资金监管、人才引进等各个方面。其中，进入2020年下半年，东部热点城市调控的频次明显增加，且以打压性的措施为主。
按照上海易居研究院智库中心主任严跃进的观点，这与市场热点的变化有关。他认为，从2016年开始，三四线城市受益于棚改红利而一度快速升温。但随着棚改热潮消退，以及热点一二线城市出台人才引进政策，市场热点逐渐向一二线城市转移。到2020年下半年，随着货币政策由适度宽松回归到中性，这些城市的价值进一步凸显。
根据国家统计局的数据，去年东部地区商品房销售面积同比增长7.1%，销售额同比增长14.1%，成为2020年唯一保持加速上行的区域。进入去年第四季度，一线城市的房价涨幅就一直领先于70个大中城市。
去年年末召开的中央经济工作会议强调，将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一。这也是监管层首次将调控重心聚焦到“大城市”。
大城市的市场变化，对周边区域有着较强的辐射力和引导性。因此，对“大城市”房价的管控一直是监管层关注的重点。这也被认为是住建部赴沪深进行调研督导的重要原因。
上海易居房地产研究院认为，现阶段房价仍是不能碰的红线，一旦市场出现过热的征兆，短期内城市房价过快上涨，调控政策大棒必将尾随而至。
就具体的政策内容而言，今年核心一、二线城市更可能升级限购，涉及限购区域扩容，二手房纳入限购范围，强化购房资格管控等，同时还将限制通过假离婚、假落户等方式骗取购房资格。相比之下，三四线城市的调控力度会相对较弱，更倾向于通过强化限售的方式“维稳”市场。
“去杠杆”进入落地阶段
金融层面的管控也已同时展开。据21世纪经济报道此前的独家消息，自1月27日起，广州工农中建四大行的房贷利率全部提升，从此前的首套房LPR+40bp、二套房LPR+60bp，调整为首套房LPR+55bp、二套房LPR+75bp，变更后首套房贷的利率为5.2%，二套房为5.4%。
同时，广州已有银行暂停房贷业务。
贝壳研究院的统计也显示，今年1月，36城平均首套房贷利率5.23%，二套利率5.52%，于底部微升。房贷平均放款周期环比延长5天至53天。
这被认为是“房地产金融审慎管理制度”的一部分。自去年7月首次提出这一概念后，房地产金融管理的收紧已是箭在弦上。此后，针对房企融资的“三条红线”，针对银行房贷的“五档管理”先后出台，意味着政策进入细化和落地的阶段。
严跃进指出，房贷利率的调整将影响银行房地产贷款额度，体现出“五档管理”政策已经启动。其中，今年虽是该政策的过渡期，但其实际影响正在逐渐显现。从其他城市来看，不排除未来房贷利率继续提升的可能。
与此同时，银行对房企融资的限制，也可能逐渐加码，体现为审批流程延长，合规性要求增加等。
上海易居研究院在一份报告中指出，今年房企整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。居民部门仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。热点城市不排除升级限贷的可能性，有去化压力的城市或将适度放松限贷，但不会超出现有限贷政策框架范围。
楼市政策的变化，将逐渐影响到市场的各个层面。
北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，虽然公司位于“绿档”，但在制定2021年的策略时，仍然以稳守“基本盘”为要义，对区域扩张和多元化业务推进都“前所未有地谨慎”。
该人士表示，虽然很多房企通过借新还旧进行了债务置换，但总体而言，整个行业的资金压力还是会逐渐变大。近两年不断有房企曝出资金链问题，说明在强有力的金融管控下，很多房企的财务架构十分脆弱。
市场层面，多数机构认为，经历了2020年的销售高峰后，今年的房地产销售规模将有所下滑。其中，长三角、大湾区等区域虽然调控压力较大，但仍会是交易热点。
本期编辑 陈思
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