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佳源名门橙邦收购战后勘：万人安置房谁来负责？

2021-01-29 23:00:57

　　去年十月份，豫鉴财经曾在《名门“卖子还债” 佳源国际顶压入郑》中说“名门地产和佳源国际的手能否一直牵下去，其实值得考量”。三个月后，从事实层面来看，这桩联姻喜事的未来确实不太明朗。

　　售楼处上演滑稽大剧

　　佳源名门橙邦售楼处内生人寥寥，音量开得极大的喇叭在循环播放，“售楼部，占用往迁土地，土地款未支付，过渡费不发放，安置房不建设，开发商不管百姓死活，民众为了生活，蹲守工地......提醒广大购房朋友们，谨慎购买”，案场旁还有不少村民时不时穿插些自己正在经历的“小料”。

　　售楼处

　　屋内呆滞的销售人员，沉默的“告示者”，门口蹲坐在小马扎的阿姨大爷们，配合着“十年也住不上房”的大音量背景，以及被夹杂其中的见事急离的来访者，诸多细节横生织措，上演了一出滑稽又无奈的闹剧。

　　售楼处外

　　村民和开发商的矛盾，又一次在项目中激烈碰撞，即使已经威胁到销售成交，橙邦的两个主事方——名门和佳源国际，也无人前来问询。

　　2020年10月，因资金链断裂，名门地产无奈卖子，引入佳源国际。白衣骑士带钱远来，橙邦换了个新名头，苦战的业主松了口气，安置区的村民却没料到，佳源国际的解救规划中并没有他们。

　　城改历来复杂，要将村民安置问题、商办建设问题、城市形象问题考虑完全，在此基础上还要挽回成本、盈利，在没有绝对优秀的操盘能力或者资金投入下，很少有中小规模房企下手啃这种硬骨头。何况橙邦项目涉及张魏寨，孙八砦，老代庄，王胡砦4个城中村改造，占地570余亩，总建筑面积240万方，规划的超高层住宅，商务地标，商业，酒店等，是一个大型的城市综合体。问题更为复杂。

　　没人甘当冤大头，佳源国际哪会这么傻。

　　接盘条件是商品住宅和安置房剥离。

　　也就是说，佳源国际只负责住宅项目，安置房的问题还得名门自己解决。

　　建设、过渡费、土地款……自身难保的名门对上四个村子一万多口人，态度只有一个，没钱。

　　这时候，谁弱谁有理，谁无赖谁能赢，谁脸皮厚谁就能撑得住。

　　其实，村民和开发商的目标都是统一的，只要项目能交付，双方并没有什么解决不了的大矛盾。但是问题就卡在了这里，没钱啥都整不了。

　　佳源名门橙邦规划

　　如今，雅橙苑和丽橙苑在建在售，安置费的问题还没解决，土地占了，钱没到，村民怎会不着急？

　　维权迭出名声赫赫

　　在郑州，名门本就没什么信誉可言。

　　2020年5月，郑州名门郡景小区逾百户业主买房5年拿不到房产证被报道；

　　6月，郑州名门翠园云鼎苑涉嫌无证售房遭业主维权；

　　9月份，名门翠园发出逾期交房通知书，本来决定在8月30日交付的翠园熙锦苑项目，要拖到2021年1月31日才交房；

　　而在此前，位于河南商丘的名门城、洛阳名门盛世均曾因交房后迟迟办不下房产证遭遇业主维权，郑州“万千世纪城”项目因无证售房被处罚。

　　被限制高消费部分截图

　　2020年11月17日，因金融借款合同纠纷，名门地产及其董事长、实控人孙群堤被郑州市中级人民法院列为被执行人，执行标的约1.81亿元。今年1月，名门地产董事长孙群堤再次被限制高消费，这已是他2020年至今，收到的第七封法院限消令。

　　据乐居财经消息，名门地产曾涉及司法案件260起，旗下关联风险774起，于2020年公司曾七次因自身失信收到法院限消令被限制高消费，14次因未按时履行法律义务被法院强制执行。目前尚存股权遭冻结52次，股权出质13次。

　　企业当无赖，董事长是老赖，资金捉襟见肘，债务还在叠加，名门崩塌之态可以预见。

　　融资买地激进断路

　　厉害的操盘手能将项目塑成九连环，让环环相扣又能一解百解，目前来看，名门显然不合格。

　　归其原因，还是“明股实债”和疯狂拿地的锅。

　　信托公司利用“明股实债”的合作方式入驻，盈利后陆续退出,名门和信托公司的配合已经成为了行业特色。

　　2007年开发名门盛世项目和润唐合作融资，2007年开发名门盛世项目和润唐合作融资，开发名门浦发广场时假借信托之力，开启了“地产+担保”模式的先河（以回购的形式向担保公司借款）。2016年的名门翠园项目，名门地产用5.88亿债权认购了信托计划的次级份额，通过中小投资者的认购14.12亿。发债方中融信托占股100%，之后名门地产偿还资金，中融再将股份过户给名门地产。2018年光大信托发布汇安1号集合资金信托计划，等24个月投资期满后，由名门地产制定第三方收购信托计划持有项目公司对应比例股权，实现退出。

　　据不完全统计，名门项目中信托公司持股超过九成以上已经是普遍情况，持股达到100%的项目也不少。

　　部分信托公司融资情况

　　如此做法使得名门给人的第一印象往往是没钱，企业信力缺失很多。在品牌价值日益重要的时代，名门的聪明反而成了枷锁。

　　尽管屡屡被传出资金运转不力的消息，名门地产仍在土拍、旧改市场上持续活跃，去年还斥资2.98亿拿下了69.41亩河南平顶山鹰城市中心地块。

　　消息称，名门地产的土地储备达3万多亩。这个体量在2019年已经能进入房企土储榜单TOP45，远超一些中等规模房企。

　　联姻难携各自藏困

　　按照案场人员所说，佳源国际在合作伊始就将安置房问题甩开了，那如今淡漠处之也让人无可指摘。

　　去年就有很多人好奇，浩浩荡荡的收购大战中，为何橙邦落到了佳源国际手中，一没地缘，二无联系，他们怎么凑到了一起？

　　信托也许是个间接工具。

　　佳源国际和名门相似，都热衷于以债养企，只不过，后者热爱筹钱用来买地做项目，前者则喜欢“收并购”。

　　2014年前后，佳源就在全国范围内通过收并购获取大量项目。近几年也一直保持这种增储方式，这也是佳源在面临招拍挂市场的激烈竞争下，能够快速布局全国、实现规模高速增长的重要原因。

　　同样，“溢价拿地”、“债高钱紧”也是其脱不掉的标签。2020年，佳源国际合同销售金额约308.28亿元，仅完成了全年销售目标360亿元的86%。截止2020年上半年，佳源国际现金及银行结余仅为人民币91.3亿元。

　　面对如此情况，佳源国际依然选择了发债筹钱，2020年11月，佳源国际增发2.5年期美元债，增发规模1亿美元，票面利率高达12.5%。2021年1月22日，佳源国际控股又发了3亿美元利率为12.5%于2023年到期的优先票据。

　　二者何其相似。

　　据中指研究院统计，2020年，佳源国际在全国范围花了102亿元摘地181万平，拿地面积和总金额分别排名全国房企的第94和第80名，而在2019年时，未能挺进全国前100名。在诸多得力项目未交付、资金紧张的情况下如此大肆拿地，不可谓不激进。对于一些体量一般的公司来说，专注于住宅开发销售是规模突破最好的选择，但佳源国际反其道而行，或许有其更好的想法吧。

　　大体量拿地加上发债融资，佳源国际和名门显然是惺惺相惜的同路人，如今，在调控持续的背景下，以前以债还债的路走不通了，信托集中到期造成的名门地产困境不知能否给另一个同路人一些启示。