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评司论企 | 消失的冰雪事业部，万科多元化去路？

和讯名家

2021-01-30 12:00:46

导读

从2014年开始多元探索到当下的收敛聚焦，万科“一根筋”精神使得未来多元化路径更为清晰。

◎ 作者 /沈晓玲、查明仪

2020年末，万科撤销冰雪事业部，该业务和团队并入新的事业部——酒店及度假事业部。此前，万科董事长郁亮也提出 “一根筋”的口号，表示会在房地产及围绕居住的相关领域一根筋地发展下去。那么，万科如今多元化发展如何呢？去路又如何呢？

事业部作为业务单元，展现多元布局

冰雪、度假、酒店三个业务之间有一定协同性，合并成立新事业部有助于壮大整体业务。万科地产在2017年初成立冰雪事业部，根据2019年年报，旗下运营有万科松花湖度假区、万科石京龙滑雪场、北大壶滑雪度假区三大雪场，至2020年1月末累计接待滑雪游客39万人次。由于冰雪产业项目面临投入多、周期长、融资压力大等问题，投资回报率往往较低。此次万科宣布把冰雪事业部并入新成立的酒店及度假事业部，实际上也是对冰雪业务中度假酒店的部分与原先单独布局的酒店业务进行整合。冰雪业务本就是泛度假性质，以万科松花湖冰雪小镇为例，原先就涵盖了山地度假、冰雪主题酒店、特色度假酒店等功能，配有西武王子大饭店、青山酒店、白桦旅社、青山度假公寓等度假设施。酒店业务则来自于与悦榕集团合资成立的平台——悦榕中国，该平台也于2017年成立，用以整合中国区域内悦榕集团旗下品牌酒店和资产。

八大事业部中有六个围绕多元业务设立，形成了一定规模。根据2020年中报，万科地产的事业部（BU）原先包含印力BU、物流BU、长租公寓BU、冰雪BU、海外BU、梅沙教育BU、企业服务BU以及食品BU，在此次调整后，万科地产仍有8个事业部，只是冰雪BU做了相应替换。从目前的事业部架构中，可以一窥万科的多元化布局。印力集团是万科旗下的商业平台，2016年万科以128.7亿元收购印力96.55%的股权，后又收并购凯德多家购物中心，如今管理着百余个项目，覆盖50多个城市。长租公寓产品主要是“泊寓”，截止2020年中已在全国33个城市开业12.73万间，成熟期项目（开业半年及以上）的出租率为93.7%。物流业务集中在旗下万纬物流，据2020年中报，物流仓储服务已累计开业建面616万平方米，合计服务客户超850家。梅沙教育拥有K-12全日制学校、社区教育、户外教育以及课程研发等业务模块，目前已进入佛山、东莞、中山等地。食品BU正式成立于2020年3月，主要布局生猪养殖、蔬菜种植、企业餐饮三大领域。另外，海外BU负责海外业务，企业服务BU负责为全集团提供属地公共服务和职能共享相结合的一体化服务，与多元化业务无直接关联。

物业最为亮眼，商业、租赁、物流处行业领先

主要的多元业务由6个 BU和1个BG分管，其余分散在城市公司。从事业部架构中可以明显看出万科多元化包含了商业、物流、长租公寓、酒店、教育、食品这六大多元板块，但除此之外，万科还涉及物业服务、医疗、养老、家装、城市更新等多元业务，其中属物业板块规模最大，成立了单独的事业集团（BG）,其余业务则分散在城市公司。

物业板块成立单独BG，行业规模领先。物业服务业务集中在旗下万科物业，截至2020年6月30日，万科物业累计签约建筑面积 6.8 亿平方米，已经接管面积 5.2 亿平方米。对比行业内典型上市物管企业，在管面积规模最大。2020年10月，万科物业正式更名为万物云，包含Space、Tech和Grow三大模块，可以提供社区空间服务、商企空间服务、城市空间服务、行业人工智能服务等。虽规模领先，但仍未上市，预计未来分拆上市后能获得资本市场青睐。

就营收来看，地产开发仍为主业，物业为“隐形冠军”，商业、租赁、物流处行业领先水平。虽事业部更迭，多元业务也不断延展，万科地产仍把重心放在房地产开发上，从营业收入来看，2020H1万科来自地产开发结算的收入为1289.7亿元，远大于其他板块。除此之外，物业板块成长性较佳，万科物业实现营收67亿元，对比行业内背靠房企的上市物企，堪称“隐形冠军”。2020年中期万科还首次披露了商业、租赁住宅和万纬物流的营业收入。参照来看，商业业务营收为30.5亿元，与龙湖商业营收相近，处第一梯队。万科泊寓、万纬物流营收也领先行业水平。酒店度假、教育、食品虽列入BU，但中报未提及营收，估计与其他多元业务类似，同处成长期。

经历4年半多元化探索，18年开始收敛聚焦

根据对行业的判断，万科多元化战略经历了两个阶段:

第一阶段起始于2014年，郁亮表示房地产行业已经度过了最黄金的岁月，房价单边上涨和行业整体规模高速膨胀的时代已经结束。步入白银时代，新业务的探索与布局被提上日程。在“做城市配套服务商”的转型目标下，2015年万科宣布“八爪鱼计划”，表示将通过八个“爪”跨界多个领域。几年间，进入租赁、物流、商业、冰雪、教育等行业。2018年3月，又将未来战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”，探讨安全食品、健康等领域。

第二阶段，行业红利递减，2018年三季度，万科在内部高喊“活下去”，并宣布收敛聚焦。2020年，新冠疫情来袭、“三条红线”出台、金融监管升级，意味着地产行业面临新的不确定性。在这样的情形下，提出“一根筋”的口号并梳理各BU、BG业务，是在强调做好产品和服务、把精力聚焦在资源配置和管理上，不论是对巩固提升基本盘，还是对新业务的生长，都有益处。

展望未来的多元化路径，万科会 “一根筋”深耕现有业务，同时对新业务的选择更加谨慎。一方面，早期布局的物业、商业、物流、长租公寓会继续展现优势，另外BU里涉及的酒店、教育和地产开发实现双赢、食品和物业也将有协同可能，规模将进一步增长。另一方面，现有的多元化布局里，“地产开发+”模式下的养老地产、城市更新等业务，或许也会成为万科新的增长极。

排版 | Jenny