中国金茂：自曝一声“雷”？
“地价这么贵，房价备案价被压着，你挣什么钱？”
——某业内人士
年关之前，地产圈飞出一只“黑天鹅”。
1月25日，中国金茂(00817.HK)发布业绩净利近乎腰斩预警，业内哗然一片。
资本市场选择翻脸。本来地产股整体行情就不好，这几天中国金茂股价更是跌跌不休，至1月29日收盘，股价已比25日收盘价下挫19.95%。
但是另一面，据业绩简报，2020年中国金茂实现了2311亿合约销售，同比大增43.7%，克而瑞全口径销售排名向前跳升3位至第15。
增收不增利！背后原因何在？大笔计提资产减值，是出清还是会持续计提？中国金茂未来发展是否还可期？
在业绩预警公告中，中国金茂给出净利腰斩40-50%的解释是：
因房地产市场调控等原因，导致本集团及本集团之部分联营及合营企业项目售价不及预期，需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。
对此，很多业内人士已给出了白话翻译：
地买贵了，受调控限价影响，房价卖不上去！
那么，到底是在哪些城市的哪些地块买贵了呢？
中国金茂在公告中没有点名具体是哪些项目售价不及预期，根据雪球地产股研究大咖朱酒在其文章中透露，这次计提的项目主要是在厦门、福州、合肥、南京、天津等地。
其中在厦门，中国金茂于2017年9月29日以20.91亿获取了翔安地块，拿地楼面价约2.95万元/平，也是其首进厦门。
但是刚拿完地两天，福建省就出台了《关于进一步加强房地产市场调控的八条措施》，第一条就是加强商品房预售监管，要求：
房地产企业按照备案价格对外销售，且新建楼盘首次开盘备案预售均价，要按照同区域、同品质、同类型项目的备案均价确定。对销售均价过高、不接受政府价格指导的楼盘，不予办理预售许可、不予办理网签合同备案、不予办理现房销售备案。
翻译成白话就是，想卖高价备案过不去；想备案过得去，就得认亏。
为了快速进入某个城市不惜高价拿地，未周全考虑政府限价风险，导致高位站岗，且调控一直延续，难以解套。
这是金茂遇到的问题，当然遇到同样问题的也不只金茂一家。
有很多投资人提出疑问，金茂为什么不选择分多年计提减值平滑处理，而选择一次性大手笔计提资产减值，此次减值是否出清，明后年是否还会持续计提。
由于现在处于上市公司年报发布前的静默期，金茂不好做公开回复。但从比例来看，出清的可能性极大。
至于为什么选择一次性出清而非逐年平滑分解，内部原因不得而知。
有专业人士表示，一般而言，上市公司选择大额计提甚至是一次性计提，对公司短期影响不好，但是对公司经营不是坏事，一次性卸掉包袱之后未来可以轻装上阵。虽然影响当期报表利润，但是不影响公司现金流，也为下一年报表让利。
那么，中国金茂的未来可期吗？
目前来看市场上还有两派声音，就是城市运营模式，到底是金茂的优势还是拖累。
一派认为，城市运营模式能够持续为金茂带来低成本的土地储备，这是金茂的亮点，也是其核心竞争力；
另一派则认为，城市运营同样存在建设周期长、资金沉淀大的问题，利润的释放慢，会使得金茂的债务压力不断提升，资产负债率走高。
红姐观点偏向于前者。
首先，作为央企，中国金茂具有先天的融资渠道和资金成本优势，这是其能够大力推城市运营模式的重要筹码。2020年中报数据显示，中国金茂的平均融资成本也只有4.68%，远低于6%的行业平均融资利率。
其次，从目前布局的27个城市运营项目来看，大部分位于长三角地区，楼市销售前景好。国泰君安证券点评，城市运营是中国金茂稳定地价的利器，拿地价低，未来有足够的盈利空间。
来源：金茂产城官微
中化集团董事长、中国金茂主席宁高宁主导了中国金茂向城市运营商的转型，它其实包含两方面，一是在城市核心地段打造综合体，二是在远郊区打造城市新城。
如今，在城市新城、城市核心区综合体两方面，金茂都已经形成了成熟的开发运营经验。在红姐看来，这正是符合地产行业新时代发展逻辑的两项核心能力——
于进入存量开发时代的一线及部分二线核心城市，打造资产管理运营的能力；于经济发达的三四线城市与地方政府、产业伙伴合作，低价新增土储。
也有业内人士指出，除了高价地外，中国金茂也拿了一些城市非核心地段或不具备高品质开发资质的地块，导致“金茂府”的高端品牌溢价难发挥，也导致了利润的承压。
但综合来看，告别闷头乐观拿地，告别历史高价地后，构筑了符合地产行业新发展逻辑护城河的中国金茂，未来实现有质量的增长仍然可期。
还有一个多月，房企年报季就会来临，届时市场关于中国金茂本次大手笔计提的质疑，在年报业绩发布会上，预计也会得到公司高管们的明确解答。
让我们保持关注吧。
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