华夏幸福，被债务问题搞的并不幸福
文 / A股频道
出品 /节点财经
20多年前开火锅店的时候，华夏幸福(600340,股吧)（600340.SH）实控人王文学应该不会想到，2021年伊始，自己和公司会被架到债务危机的“炭火”之上。
2021年1月28日，据媒体援引知情人士消息称，华夏幸福计划建立一个由最大的两个债权人中国平安(601318)和工商银行(601398,股吧)牵头的债委会，债委会还将包括其他三个金融机构，并将于2月1日正式成立，以解决该公司的债务问题。
就在此前一天，1月27日，国际评级机构惠誉发布最新评级公告，将华夏幸福的高级无抵押评级从B下调至CCC，同时将公司移出负面评级观察名单。而就在十几天前，惠誉刚刚将其评级从“BB-”下调至“B”。几乎同时，另一国际评级机构穆迪，也将华夏幸福的Ba3企业家族评级和企业支持的高级无担保评级下调至B2。
同样是在1月27日，据美国金融与传媒技术公司Reorg报道，河北省政府正在引入中金公司、金杜律师事务所开始对华夏幸福进行尽职调查。
连番的负面消息冲击下，截至1月28日收盘，2021年华夏幸福股价下跌已达26.91%，市值单月蒸发超过130亿元。
曾将王文学推上“河北首富”之位的华夏幸福，到底怎么了？
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警钟敲不停
不止惠誉、穆迪等国际评级机构，国内评级机构也对华夏幸福的债务状况敲响了警钟。
1月8日，中金公司将华夏幸福投资评级降至中性；1月19日，中诚信国际将华夏幸福的评级展望调整为负面，主体信用等级保持为AAA。
资料来源：中诚信国际评级公告
中诚信国际将华夏幸福评级展望调整为负面的解释，或许代表了国内外评级机构接连“看衰”这家公司的原因。
中诚信国际指出，2020年以来，疫情叠加环京地区房地产调控政策，导致华夏幸福销售金额及回款同比下滑，经营业绩承压，财务状况恶化。2020 年前三季度，公司营业总收入及净利润分别同比下降11.79%和18.59%。同时，公司债务规模持续攀升、短期债务占比上升且货币资金对短期债务覆盖能力持续弱化、杠杆水平持续高位。
数据来源：华夏幸福财报
如此背景下，华夏幸福短期内面临着数百亿元的债务压力。
中诚信国际进一步表示，2021年上半年，华夏幸福约有235.52亿元境内外债券（含权计算）到期，公司下属子公司九通基业投资有限公司约有33.80亿元境内债券（含权计算）到期，公司再融资压力明显上升。
雪上加霜的是，相比其他地区的房地产调控政策，环京地区执行力度相当严格，而华夏幸福的“大本营”就在这里，受到的影响更大。将范围再扩展，或许更能反映华夏幸福债务的整体情况。
公开数据显示，截至2020 年9月末，华夏幸福的有息负债规模达2185亿元，其中短期借款和一年内到期的非流动负债合计约为940亿元，占比43%。而同期华夏幸福货币资金为386.09亿元，中间存在超过550亿元的缺口。
此外，国盛证券报告也显示，华夏幸福剔除预收款后的资产负债率为78%，净负债率为214%，现金短债比达0.41，三项指标全部踩中“三道红线”。据此前信息显示，监管规定的“三道红线”包括房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”不得小于1。
对于华夏幸福的债务危机，资本市场早有反应。
2021年1月初，华夏幸福境内外多只债券突然大幅下跌。其中，折价最多的如美元债“华夏幸福8.05% B20250113”，面额100美元，成交价52美元；境内债“16华夏01”面额100元，成交价55.2元。
股市方面，2020年下半年以来，华夏幸福股价就不断走低。截至1月27日收盘，其股价收于9.68元/股，创下2015年以来新低。而相比其2017年创下33.88元/股历史最高点的高光时期，目前公司总市值已蒸发超过500亿元。
在此期间，华夏幸福被爆出其担保的两笔信托非标项目未按期偿付，涉及中融信托发行的两个信托产品。随后，华夏幸福与中融信托达成和解。
1月24日，据澎湃新闻报道，华夏幸福表示到期商票肯定兑付，对目前在公开市场再融资遇到的困难，其控股股东华夏幸福基业控股股份公司（下称“华夏控股”）和第二大股东中国平安正讨论方案，该方案预计在春节前后能有所披露。
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业绩对赌早已“埋雷”
其实早在2018年，华夏幸福就曾爆发过一次债务危机。
2016年，凭借着环京区域布局以及产业新城模式，华夏幸福销售额超过1200亿元，成为全国少有的区域性千亿房企。
2017年，雄安新区规划横空出世，华夏幸福作为河北房企龙头，股价一飞冲天，前景被一致看好。但是，当年政府颁布相关限购令之后，环京房价下跌，重金投入多个产业小镇项目的华夏幸福受到冲击。2018年，公司陷入了资金链困境。
当时华夏幸福的“白马骑士”，是有着“中国最大隐形地主”之称的中国平安。在帮助华夏幸福度过危机的同时，中国平安也成了华夏幸福持股25%的二股东。
图片来源：东方财富(300059,股吧)
公开信息显示，彼时双方牵手，是在河北政府的牵线之下。此后，华夏幸福转变为“产业新城+商业地产”双轮驱动的业务模式，且在深圳设立南方总部，由原华润集团助理总裁、地产明星经理人吴向东坐镇，形成了南北双总部的管理格局。
2018年的危机华夏幸福虽然平安度过，但也埋下了一个隐患，即其与中国平安为期三年的对赌协议。
中诚信国际在评级报告中预计，2020年华夏幸福经营业绩及财务状况呈下降态势，与平安资产的业绩承诺完成难度较大有关。
公开信息显示，华夏幸福和平安的对赌协议是，华夏幸福承诺，公司在2018年至2020年净利润增长率分别不低于30%、65%和105%，即三年归母净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。
数据来源：华夏幸福财报
根据对赌协议，如果华夏幸福实际净利润小于同一年度预测利润的95%，则华夏控股需进行现金补偿，补偿金额为实际利润和承诺利润的差值乘以平安的持股比例。
2018年、2019年两年，华夏幸福有惊无险地完成目标，但截至2020年前三季度，华夏幸福的净利润仅为72.8亿元，距离180亿元的目标还差着一大截。
克而瑞统计数据显示，华夏幸福2020年全年操盘金额为949亿元，已下跌到全国房企第37名。相比2019年1454亿元的操盘金额和排名20名，出现大滑坡。
这种情形下，也难怪中诚信国际对它完成业绩承诺表示不乐观。而一旦无法完成业绩承诺，根据对赌协议，届时华夏控股及实控人王文学需要掏出一大笔现金进行补偿。
最终，压力都将集中在王文学的肩上。创立华夏幸福已超过20年的这位前“河北首富”，能过去这个坎吗？
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谁来再救一次华夏幸福？
公开信息显示，1992年，曾在廊坊交通局运输公司当过司机的王文学选择下海经商，开了一家名叫“川崎”的火锅店。这家店位于廊坊市繁华地段，生意红火。凭借火锅店，王文学积累了第一桶金。
上世纪90年代中期，王文学发现了新的商机，开始涉足房地产装修。1998年7月，华夏房地产开发有限公司成立，这是华夏幸福的前身。
此后，王文学在当时地产界资深策划人王志纲的指点下，选择了“产业地产”这一主攻方向，进而发展出独特的产业新城模式。这一模式大致分为“产业园区+地产销售”两部分业务：通过低成本拿地并销售住宅，获取资金后用以支持园区的建设。园区建成后，还可以获得政府财政支付的部分费用。
2002年，廊坊市政府邀请几家河北房企讨论在下辖的固安县建设产业园区，王文学看准时间，重仓出手。
华夏幸福最初进入固安时，这里并不是房地产开发的热门区域。但华夏幸福在当地建设的产业新城，如今已成为一张城市名片，是华夏幸福最成功的“作品”。
2011年上市之后的几年，华夏幸福依靠自成特色的产业新城模式，发展一直相当稳定。2016年，王文学以485亿元身家成为“河北首富”。这一年，华夏幸福销售规模突破1200亿元，进入全国房企前十。
随后，华夏幸福的发展开始迎来转折。
2017年，环京楼市遭遇严厉的调控，用王文学自己的话说，“我们受到非常精准的打击”。如前文所述，最终华夏幸福依靠中国平安的援手，才走出当年的困境。
但是，这一次的债务危机相比三年前，有过之而无不及。
据《经济观察报》报道，河北方面也积极协助华夏幸福渡过难关，不仅提供95亿元财政支持，还出面与包括华夏幸福债权人在内的金融机构进行沟通。
此外，央行、银保监会、财政部、住建部甚至国务院，都在例行会议上，就华夏幸福相关事宜展开过讨论。
对此，亿翰智库较为乐观，其认为，华夏幸福拥有多年的产业新城运营经验，且在 2017 年开始实施异地复制，在固安、大厂、怀来等成功经验之下，2020年上半年，环北京以外区域新增产业服务收入达102.38亿元，同比增长16.69%，能充分证明其模式的可行性。
另外，2020年6月末，华夏幸福合并口径获得的授信额度合计为3448.75亿元，其中未使用授信余额2824.04亿元，备用资金储备较大，对债务和利息也是一种保障。
但是，在著名财经作者谭浩俊看来，破解华夏幸福的债务危机并非易事。他指出，华夏幸福近年来一直遭受着资金问题的困扰，受到外界的各种质疑。公司到处铺摊子，到处投资，再强的实力也有撑不住的时候。
“华夏要想生存下去，不因为资金链断裂而出现严重风险，唯一能走的路，就是转让一些有一定质量的项目，包括产业城项目。只要有企业愿意收购，就可以转让，而不要都死死地抓在手里。只有盘活手中的资产，才是最好的破解难题、化解风险之策。”
目前，市场有传言称，华夏幸福欲引入华润集团为股权投资者，提供资金和债券市场的支持。对此，华夏幸福在境外投资人电话会议上没有予以否认，只表示“不方便评论，以后续公告为准”。
2021年的这个春节，华夏幸福或将在忐忑中度过。
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