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房贷政策调整银行和楼市还好吗？

2021-03-04 16:01:32

　　在央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》近两个月后，目前多地下发了房贷集中度的地方性细则。与此同时，在“深圳二手房成交参考价发布机制”公布半个月后，多家银行从观望转为执行。房贷政策方面的一系列变化，将对银行和楼市带来怎样的变化？

　　2021年仍是房价上涨与调控博弈的一年，房地产市场调控的“主战场”转移至金融信贷领域。

　　自央行、银保监会下发“房贷集中度新规”近两个月后，目前至少包括广东、海南、浙江、上海、厦门等地下发了房贷集中度的地方性细则。

　　与此同时，在“深圳二手房成交参考价发布机制”公布半个月后，多家银行从观望转为执行，目前已有建设银行、光大银行、农业银行等多家银行正式将二手住房成交参考价格作为按揭贷款的参考依据。

　　房贷集中度管理渐次落地

　　据了解，在央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》近两个月后，目前至少包括广东、海南、浙江、上海、厦门等地下发了房贷集中度的地方性细则。

　　从各地细则来看，普遍上浮了房地产贷款集中度监管指标上限，但各地各行具体上浮的百分点仍有差异。

　　如央行广州分行、广东银保监局日前下发通知，对辖内第三档中资小型银行和非县域农合机构、第四档县域农合机构房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别提高了2个百分点到2.5个百分点。

　　其中，第三档房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为24.5%、19.5%；第四档房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为20%、15%。涉及的银行包括广州银行、东莞银行、华兴银行、广州农商行、东莞农商行、佛山农商行等。

　　值得注意的是，此次调整不包含深圳。深圳仍维持去年12月央行发布的对于第三档、第四档、第五档地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度的具体要求。

　　专家认为，此次调整集中在第三、第四、第五档银行，体现了地方监管政策的灵活性，同时也将为这些银行的经营压力带来缓解。

　　从各地细则来看，普遍上浮了房地产贷款集中度监管指标上限。这是否意味着政策有所松动？

　　光大银行金融市场部分析师周茂华认为，目前来看，调整主要集中在第三、第四、第五档银行，整体业务占银行体系比重有限，再加上调整幅度较小，因此对银行稳健经营影响不大。“地方监管部门根据实际情况进行一定幅度上调，主要体现了监管政策的灵活性，而非一刀切”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策进一步体现了各地在积极落实房贷集中度政策，也说明不同银行调整的空间不一样。

　　严跃进认为，“第一档和第二档的银行普遍属于房贷业务比重大、金融风险管控责任大的银行，所以上限上调的空间不大。而对于一些中小银行，尤其是和农村相关业务挂钩的银行，其贷款政策可以更为灵活。尤其是后续各地城镇化和市民化过程中，部分银行贷款上限提高，那么其支持进城购房等方面会更游刃有余。”

　　业内人士强调，此次多地上限调整并不意味着房贷政策的放松，此举对中小银行的经营压力有缓解作用，也能保证政策的平稳着陆。

　　东吴证券预计，后续居民信贷仍可能受房贷管控的影响而降速，房地产总贷款及个人住房贷款占比的平缓下行趋势将持续。不过，该机构强调，尽管部分头部银行占比超标，却无需担忧。“我们认为，政策已给予充足过渡期，商业银行也不需要对存量房贷进行‘压降’，只需要调整未来2年至4年的新增贷款结构，逐步推动存量占比达标。在房贷集中度调整过程中，优质零售银行的财务指标不会产生波动”。

　　深圳部分银行放贷已按“官参价”

　　深圳多家银行已正式将二手住房成交参考价格作为按揭贷款的参考依据。

　　2月8日，深圳市住建局发布了全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。住建部房地产专家、深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋接受媒体采访时表示，二手房指导价格的形成，是以近一年深圳楼市网签价格为基础，通过调查市场实际成交及银行评估价，综合分析、测算形成的。银行将以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并对此承担责任。此外，参考价也将会跟随市场变动进行更新。

　　深圳最早响应住房指导价的是光大银行深圳分行。很快，越来越多的深圳银行加入这个队伍，有银行是正式发文，有银行则是口头通知。

　　建行深圳分行明确根据住建局发布的二手住房成交参考价格作为按揭贷款的参考依据，自2月23日起开始执行。

　　几乎同时，农行深圳分行也表示，新政下发前的二手房贷款按原有制度执行，新政实施后该行以深圳住建局发布的指导价为贷款发放的重要参考，具体细则正在研究制定中。

　　截至目前，四大行深圳分行和部分股份制银行都响应了政府指导价。

　　“政策将指导价作为调控目标，作为银行评估房价和发放贷款的准绳，不管是按揭贷，还是抵押贷，杠杆率会明显受到控制，这对控房价和稳预期，意义非凡。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

　　政策一出，给深圳的二手房市场当头棒喝。从深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同统计的数据显示，新政的影响已开始显现，二手房网签量开始迅速下滑。深房中协公布的最新数据显示，月15日至2月21日，深圳二手房网签362套(含自助网签)，环比下降78.3%。

　　“如果银行全面跟进，深圳楼市过往‘高杠杆’的炒作之风将会有所改变。”深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋称。曹韵仪

本文来源：每日商业报道文章作者：每日商业报道

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