深圳经营贷违规流入楼市彻底被“围剿” 多家银行也将二手房参考价作为重要依据
深圳经营贷彻底被“围剿”！继深圳多家银行相继回应称，将以深圳住建局发布的成交参考价格作为贷款发放的重要参考之后，3月3日，深圳部分银行再次向读创/深圳商报记者明确，包括房抵押经营贷在内的贷款发放也将参考二手房成交指导价。
“因为我们所有的涉房类贷款都将深圳住建局发布的成交参考价格作为重要参考，所以房抵押经营贷自然也包含其中。”某不愿具名的股份银行相关人士向读创/深圳商报记者透露。
公开资料显示，涉房类贷款主要包括二手住房按揭贷和房抵押经营贷。其中，经营贷是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。一般企业所获的经营贷额度为房产抵押值的70%，额度上限为500或1000万，部分银行的额度可能达2000至3000万。
招商银行深圳分行也向读创/深圳商报记者明确了该消息。招商银行深圳分行表示，将把深圳市住建局发布的二手房成交参考价作为贷款发放的重要参考依据，具体细则尚在拟定中，而且包含“所有房产抵押类的贷款”。
记者同时询问了其他深圳本地银行，包括四大国有银行和股份银行。但截至记者发稿前，大部分银行并未回复。还有银行直言，“不方便透露”。不过有不愿具名的银行人士向记者证实，深圳银行的房抵押经营贷基本都将把政府发布的二手房成交参考价格作为重要参考依据。
“这意味着，经营贷也需要按参考价格来评估贷款额度，贷款额度预计会有所减少，对企业尤其是小微企业可能有影响。但同时，也会降低经营贷资金违规进入楼市的风险。” 融360大数据研究院分析师李万赋在接受记者采访时表示。
她指出，对于加了杠杆购房的卖家而言，房价和成交量上涨的预期减弱，综合考虑往往会选择适当降低挂牌价进行出售；对于需要申请房屋抵押贷款(经营贷)的企业而言，可申请到的贷款额度减少，对资金周转率和使用效率将有不同程度影响。
不过也有股份银行人士告诉记者，“虽说经营贷的抵押价格也会将参考价作为重要依据。但我们发放经营贷，顾名思义，第一风险考量是看企业的经营，是否有稳定的收入以及足够的还款能力，房产抵押只是其中一个评估的重要参考指标之一，并不是绝对的。现在看来，影响到底有多大，还不好说。”
去年以来，由于疫情原因，政府大力鼓励银行助力小微企业主，却也让部分人看到了钻政策漏洞的机会。相比住房按揭贷款，经营贷价格更便宜且有额度。
有房产中介向记者透露，部分银行经营贷利率低至3.2%，而房贷利率都在5%以上，总价高的房源用经营贷置换房贷可能能省上百万元利息。于是就有购房者想出办法，先借钱全款买房，再以住房为抵押，向银行套取经营贷拿来还买房的贷款，不少经营贷流入楼市。甚至有媒体报道称，深圳经营贷已经形成一条成熟的产业链。
针对上述乱象，深圳监管迅速行动，持续加大打压力度，升级调控政策。
2020年4月开始，深圳银保监局成立专项工作组，严防利用优惠政策，假借支持企业复工复产之名，行信贷资金违规流入房地产领域之实，挤占小微企业信贷资源。
2020年9月10日，深圳银保监会再次发文，要求各银行做好贷款管理。此后，深圳各大银行将全面收紧经营贷，加强对贷款主体的资质调查，不得向无实际经营和经营流水不真实的空壳企业发放贷款等。
“深圳监管可算是煞费苦心。此番一来，经营贷想再流入楼市基本没有太大空间了。”业内人士说。
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