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城市更新的“有机化”尝试

2021-02-07 16:00:17

　　“在原来建筑的基础上进行改造的难度，比全新建设的难度还要大。但我们还是坚持利用现有基础，尽量不破坏原有建筑。”成都市猛追湾城市更新项目公司的一位工作人员向《中国经营报》记者介绍，现在的城市建筑改造过程会更注重原有建筑风貌的保留。

　　存量市场的住房功能利用，再次被中央提及。2020年12月16日~18日召开的中央经济工作会议特别提到，要加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。而在党的十九届五中全会上关于“十四五”规划的建议中，也明确提出了“实施城市更新行动”。城市更新，被摆在了前所未有的高度。

　　2020年11月，住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽发文表示，实施城市更新行动，推动城市结构调整优化和品质提升，转变城市开发建设方式，对全面提升城市发展质量、不断满足人民群众日益增长的美好生活需要、促进经济社会持续健康发展，具有重要而深远的意义。

　　在存量市场的城市更新过程中，如何让更新成果适应新时代的要求？如何让“老物件”物尽其用？如何让传统区域获得新时代的生命力？这些问题，摆在所有城市更新项目的设计者面前。

　　改造中的文化传承

　　对建筑、设施的改造，意味着需要剔除老旧、过时的内容。而如何能在城市更新“以新换旧”的过程中，保留传统文化的精髓，是这项工作的一个难题。

　　杭州是古老京杭大运河的起点，运河沿岸的工厂已经完成了它们数十年的历史使命。如今在这些建筑的改造过程中，杭州将沿线遗存的建筑物改造、修复成了富有历史韵味、载有历史文脉和传承的博物馆、街区、餐馆、茶馆。

　　工厂仓库被改造成酒店，厂房被翻新成工美博物馆，杭钢旧址公园、炼油厂未来艺术中心等也将渐次成形。过去单调乏味的建筑，转身成为一件件精美的大型艺术品。

　　拥有众多历史文化建筑的广州市永庆坊2020年已经完成了二期改造，改造完成以后，保留了传统骑楼建筑群和72处物质文化遗产，灰塑、满洲窗、趟栊门等岭南建筑特色元素依然随处可见，也能在永庆坊依然能看到醒狮采青、活字印刷、珐琅、骨雕这些传统技艺的身影。同时这里又植入了现代业态，已经升级成为“居住功能+文化创意复合功能”的活力街区。

　　王蒙徽指出，在实施城市更新行动的过程中，要强化历史文化保护，塑造城市风貌。“保护具有历史文化价值的街区、建筑及其影响地段的传统格局和风貌，推进历史文化遗产活化利用，不拆除历史建筑、不拆真遗存、不建假古董。”

　　“建筑保护不同于一般文化的保护，建筑的生命在于使用，因此常常需要重新植入新的功能，城市空间肌理的延续与单体建筑的保护同样重要。”中国城市规划学会常务副理事长、同济大学教授、常务副校长伍江认为，城市是一个有机生命体，城市更新是持续不断的常态化生命活动，是细胞层面的新陈代谢的更新，而不应该是大规模的手术式断裂的更新。

　　商业元素助推区域成长

　　大型书店、标准化酒店、德国老板开的酒吧，还有网红奶茶店，这些“洋气十足”的店面连片出现在成都市猛追湾。让人想不到的是，两年前，这里还只是老居民楼下一条缺少管理的街道，居民的私家车随意停放在窗户底下，甚至侵占了道路。

　　2018年12月，成都市启动了对锦江畔这条小路“精雕细琢”的改造。时间不到一年，2019年9月30日，改造后的猛追湾项目集中开业，曾经的国税局大楼如今摇身一变成为数千平方米的大型书店和现代化办公楼，原来的纸箱厂变成了时尚皮具店、日式酒吧和艺术品商店。

　　夜幕降临，四处灯光亮起，市民、游客在猛追湾散步、品茗、读书，这里已经成为成都夜生活的又一处“打卡地”。

　　执行猛追湾改造的万科公司一位运营负责人告诉记者，改造之初居民并不理解为何要对这里“大动干戈”，认为新的改造会打破他们多年来养成的生活习惯。直到改造完成后，原本冷僻的小区开始变得热闹，整个区域也在短时间里完成了整体增值，改造者的良苦用心才被理解。

　　现在，改造后的猛追湾又引进了42家小店首店，有58家新的企业在这里办公，改造拉动片区商铺租金上涨60%~70%。其中的泊寓也引来在附近上班的年轻人租住，出租率达到100%。这片原本落寞的街道正在不断吸引越来越多的市民和游客前来消遣，整个区域在几个月的时间里开始变得活力四射。

　　对商业的引入，是多个城市的共识。北京机场高速大山桥西侧，万科时代中心与方恒国际中心之间，原本是一条机动车、电动车扎堆的道路，已经出现了道路破损、停车混乱、交通拥堵、环境脏乱等问题。该项目由当地政府与万科合作，经过全方位调研和几个月的设计改造，这里改造成了一个完整的商业街区“望京小街”，在2020年8月8日正式开街。

　　改造完成后，这里拥有了时尚市集、特色餐厅、书馆、剧场，改造的同时，望京小街还引入智慧停车系统，提升了60%的停车效率，并推动垃圾分类的管理和实施，推广“零废弃”理念。如今，这里已经成为集办公、购物、休闲、生活、艺术、智慧于一体的国际化新型商街。

　　如今的城市更新，已经不再是简单的“新旧交替”，商业的加持，让原本过时的区域，有了现代，甚至超前的活力。

　　关于老旧城区的价值挖掘，住建部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹认为，未来中国的城市更新面临巨大的空间，城市中有大量的低效经济空间有待开发和升级、产业更新迭代对城市空间提出新要求，以及老旧小区和基础设施改造的需求大幅度提升。

　　“有机”内涵新探索

　　关于城市更新如何才能适应当下社会的发展，一直是业界关注的焦点。近年来，有越来越多的城市加入了城市“有机”更新的行列，试图通过这样的理念给城市更新更多的时代意义。

　　关于“城市有机更新”，成都市出台的《城市有机更新实施办法》这样解释：“本办法所称城市有机更新，是指对建成区城市空间形态和功能进行整治、改善、优化，从而实现房屋使用、市政设施、公建配套等全面完善，产业结构、环境品质、文化传承等全面提升的建设活动。”

　　成都市住建局城市更新处一位工作人员向记者介绍：“有机更新是要摒弃以前的大拆大建做法，改为留改建，充分保留成都历史原有的生活场景、生活气息，提高市民生活水平、居住质量，提升城市形象。同时，将策划、规划、设计、运营一体化开展城市更新工作，综合考虑项目的前、中、后期所有阶段，就是所说的‘EPC+O’的模式。”

　　于企业而言，同样需要发展城市更新这样的存量市场。当代置业(中国)有限公司执行董事、总裁张鹏表示，城市化率每年只增加大约一个百分点，对开发商来说增量市场可持续性不强，所以更需要研究城市更新。而且，城市更新也是居民所需，调研结果显示，老旧小区的改造已经是一个非常大的市场。

　　更进一步来说，这也是一项全民参与的活动。基准方中城市更新事业部总监华轲认为，建筑设计师可以成为“沙丁鱼里搅动的鲇鱼”。他表示，要把死气沉沉的老旧城区搅动一下，激活民众进行自下而上的城市更新，不能单单依靠政府的自上而下的调整。

　　北京在其“十四五”规划建议中，特别提到了引入社会资本参与城市更新行动。据了解，北京劲松小区在城市更新过程中，即是引入社会资本参与，改造完成后通过门店收取租金等方式，企业可以获取收益，从而形成长效的闭环运营。

　　2020年7月，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确了老旧小区改造的目标：到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。

　　如今，这样一个大工程已经初见成效。住房和城乡建设部表示，到2020年11月底，当年计划改造的城镇老旧小区已全部开工。2019年以来，全国已开工改造城镇老旧小区5.8万个，惠及居民1043万户。

本文来源：每日商业报道文章作者：陈雪波卢志坤

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