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透析商业事件

周亭廷

2021-04-13 12:18:28

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近日，借阿里巴巴被罚的热度，58同城的董事长兼CEO姚劲波在个人微博中，公然举报贝壳涉嫌垄断，呼吁监管对其罚款40亿元，消息一出，引大众围观。

之后，4月12日，安居客，拟赴港冲刺IPO，向香港联交所正式递交上市申请，而安居客的第一大股东就是58同城。这是58同城从美股私有化后，在资本市场的最新动作。市场消息称，本次安居客将赴港IPO募资至少10亿美元。

每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，其实，安居客与贝壳的商业模式并不完全相同，但确实是竞争对手，只是体量上差距显著。招股书显示，安居客2020年利润率降低不少，负债率猛增至92.74%。

利润率走低

官网显示，安居客2007年成立于上海，业务覆盖新房、二手房、租房、商业地产、海外地产、装修等领域。2015年，被58同城以2.67亿美元收购，目前定位为房产信息及交易服务开放平台。

招股书显示，2018年至2020年，安居客收入分别为62.163亿元、75.791亿元、80.524亿元，年内利润分别为19.07亿元、23.063亿、19.547亿元，同期净利润率分别为30.7%、30.4%及24.3%。

安居客表示，IPO募资将用于投资在公司的技术实力及产品开发、拓展新房交易业务、并臻选战略合作投资及收购机会、偿还贷款、营销及推广，以及提高公司的品牌知名度等一般公司用途。

财务数据方面，安居客呈现出毛利率高，但利润率持续走低的状态。2018-2020年，安居客的毛利率为92.5%、89.2%和90.5%，利润率为30.7%、30.4%和24.3%。

安居客的收入来源中，占比最高的是在线营销服务，也就是二手房为房产经纪品牌及经纪人提供营销服务，以及就新房为房地产开发商提供广告及促销服务。截至2020年12月31日，安居客在线房产平台上的付费经纪人数量超72.6万人，占据67%的线上房地产营销市场份额。

2018-2020年，安居客在线营销服务收入分别为61.47亿元、72.97亿元、78亿元，占总收入的98.9%、96.3%、96.9%，收入结构相对单一。

值得注意的是，安居客本身是个流量平台，也就是说只管收流量费不管成交，由网站向用户免费提供中介方发布的房源，再按照约定收取中介方的费用。

这两年不少企业推出自营的线上渠道，产业上游的房企如万科、恒大、碧桂园都线上了自己的APP。房多多、房天下等互联网平台也在与安居客抢夺这份“流量生意”。

负债率高达92.74%

58同城是安居客的第一大股东，曾是美股上市公司，2020年私有化后，从纽交所退市。此后，58集团整合了安居客、58房产等相关业务后，此次拟在港上市。

招股书显示，安居客目前第一大股东为58同城，持股45.3%；第二大股东是腾讯，持股14.1%；第三大股东是姚劲波，直接持股13.5%，由于姚劲波还持有58同城超54%的股份，两者相加，姚劲波持有安居客超30%的股份。

另外，由在美国证券交易委员会注册的投资顾问公司拥有的General Atlantic Singapore 58TP Pte. Ltd.，持有安居客7.7%的股权；参与58同城私有化的投资机构——华平投资、欧翎投资，分别持股7.9%、3.9%；碧桂园通过Beam Merit Limited持有1.7%的股份，雅居乐通过Great Dawn Investments Limited持有0.2%的股份；安居客还拿出3.1%的股份作为股份激励计划。

由于私有化后，安居客从58集团分拆，集团的融资安排得到重组，安居客同意分占75%的七年期贷款本金及40%的两年过桥贷款本金。

因此，安居客的负债总额由2019年年末的22.7亿元增长至2020年末的156.6亿元，负债率由2019年年末的17.49%猛增至2020年末的92.74%。从而，2020年，安居客的财务成本从去年的122万元增长至2.07亿元。

同时，招股书显示，2018-2020年，安居客销售及营销开支、一般及行政开支、研发开支三项费用分别占总营收的57.3%、54.1%、59.5%。其中，销售及营销开支分别占总营收的42.7%、39.2%、44.6%。而安居客2020年的销售及营销开支35.95亿元，已经占总营收的44.7%，较2019年增长了6.23亿元。

综上，销售及营销开支和财务成本的增长，是导致安居客营收上涨而净利润走低的主要原因。

与贝壳较劲

据了解，近年来，安居客董事会主席姚劲波与左晖成立的贝壳找房纷争不断。

2018年，姚劲波联合数十家房产中介，发起真房源誓约大会，被业界称为“反壳联盟”。2019年，安居客向法院起诉，称贝壳盗用房源信息，涉及不正当竞争，并索赔9000万。之后，贝壳以同样的理由反诉安居客，索赔1亿元。

随着贝壳规模的快速扩大，不少中介公司加盟贝壳，“反壳联盟”逐渐名存实亡，典型的如21世纪不动产在2019年倒戈，入驻贝壳平台。

近日，借阿里巴巴被罚的热度，姚劲波再次声讨贝壳垄断。他表示，房产交易领域有更明目张胆的“二选一”包装成自愿，强烈呼吁国家反垄断罚款贝壳40亿（4%标准），并建议将此罚款打入国家公积金账户，以降低公积金贷款利率减轻老百姓买房负担。

他同时表示，58安居客今年将作为挑战者全面进入新房交易领域，希望良性竞争能让行业更公平，老百姓买房更简单。

尽管安居客称自己是中国最大的在线房产平台，但营收规模并不及贝壳。2018年至2020年，安居客分别实现收入62.16亿元、75.79亿元、80.52亿元，2020年贝壳找房的营业收入达705亿元，营收仅为贝壳11.42%。

在外界看来，安居客和贝壳同属于房产经纪赛道，但实际上做的不是同类生意。贝壳倾向于打通房产交易全链路，通过佣金获利，而安居客做的则是流量生意。

从最新的布局来看，安居客已经瞄准了新房交易市场，通过收购“爱房”和“巧房”，推出交易服务业务。招股书显示，2020年，爱房创造的收入从2019年的4.13亿元上升到14.24亿元。

但目前这项业务仍不足以成为新的增长点，交易服务名义上是安居客的第二大收入来源，但在过去三年营收占比仅为1%、3.5%、2.8%。

相比之下，贝壳找房的新房业务交易总量为1.38万亿，贡献收入379亿元，占总营收的53%。无论是交易总量还有营收，2020年，安居客的爱房都远不及贝壳新房业务的5%。

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